Les NIMBY en colère aggravent la pénurie de logements au Canada avec des campagnes pour bloquer les développements

Contenu de l’article

Une proposition visant à transformer une maison en deux est tout ce qu’il a fallu pour transformer le quartier torontois tranquille de St. Andrew-Windfields en un champ de bataille.

Contenu de l’article

Les voisins ont inondé les autorités locales de lettres implorant d’être sauvés du « cauchemar de la division des lots », le dénonçant en toutes lettres et insinuant les dangers qu’il pourrait représenter pour les écoliers locaux. Ils ont engagé un avocat, commandé une étude d’urbanisme et enrôlé leur conseiller municipal pour arrêter le projet. Le nœud de l’opposition était que les maisons de St. Andrew-Windfields sont grandes et que les deux que Farrokh Zahedi et sa femme ont proposé de construire à la place de la leur actuelle étaient petites. Cela, accusaient les voisins, altérerait négativement le caractère du quartier.

Qu’une chose aussi mineure — l’ajout d’une seule maison dans une ville de près de 7 millions d’habitants — puisse provoquer un tel tollé illustre pourquoi le marché de l’habitation du Canada, déjà l’un des plus chers au monde, est presque certain de devenir encore plus cher en 2022 et au-delà. La population du pays est en plein essor. Il croît deux fois plus vite que les États-Unis et plus rapidement que tout autre pays du Groupe des Sept. La plupart des nouveaux arrivants arrivent dans une poignée de grandes villes, et le gouvernement du premier ministre Justin Trudeau promet d’augmenter encore plus les niveaux d’immigration. Le Canada a simplement besoin de plus de maisons. Mais les gouvernements locaux sont souvent trop faibles pour surmonter l’opposition à même des projets de construction mineurs tels que celui des Zahedis.

Contenu de l’article

« Toutes ces maisons géantes de 6 000 pieds carrés se liguaient contre quelqu’un qui veut construire 3 500 pieds carrés », a déclaré Zahedi, 77 ans, dans une interview dans son salon. Lors d’un appel aux autorités municipales en septembre, les représentants des Zahedis ont souligné que leur projet de vendre l’une des maisons proposées tout en vivant dans l’autre augmenterait le parc immobilier de Toronto, ce qui, aussi modeste soit-il, était le genre de chose que vous vouliez faire en cas de pénurie. La proposition a été rejetée. « Nous avons un problème majeur concernant le logement », a déclaré Zahedi après réflexion.

Les racines du dysfonctionnement du logement au Canada se trouvent dans les gouvernements provinciaux et municipaux qui n’ont pas de stratégie pour faire face à l’afflux d’immigrants et sont trop facilement influencés par des groupes de résidents opposés à une plus grande densité. La ville centrale de Toronto, qui est plus dense que les banlieues, a toujours une densité de population inférieure à la moitié de celle de New York.

Contenu de l’article

Mike Moffatt, économiste à l’Université Western de l’Ontario, prévoit qu’un million de nouveaux logements seront nécessaires au cours de la prochaine décennie en Ontario seulement. La plupart des experts s’accordent à dire qu’atteindre ce nombre entraînera des réformes majeures des règles de planification. Pourtant, les propositions visant à autoriser des logements plus denses comme des appartements de faible hauteur dans une plus grande partie de Toronto et de Vancouver – les deux villes les plus chères du Canada pour le logement – ​​sont toujours en phase de consultation, aucune recommandation d’action n’étant attendue avant au moins le milieu de l’année prochaine.

Toutes ces maisons géantes de 6 000 pieds carrés se liguaient contre quelqu’un qui veut construire 3 500 pieds carrés

Farrokh Zahedi

«C’est le problème canadien classique, où nous avons trois ordres de gouvernement impliqués qui ne se coordonnent pas», a déclaré Moffatt, qui est également directeur principal des politiques et de l’innovation au Smart Prosperity Institute. « Je ne connais personne au sein d’un gouvernement provincial pour s’assurer que la politique de logement est alignée sur la politique fédérale d’immigration. »

Contenu de l’article

Depuis 2016, après que Trudeau est arrivé au pouvoir et a commencé à stimuler l’immigration, la province de l’Ontario a vu 414 000 nouveaux ménages formés, mais n’a construit que 349 000 nouvelles maisons pour eux, selon les données du Smart Prosperity Institute. L’offre de maisons unifamiliales était déjà tendue avant la pandémie. Ensuite, COVID-19 a envoyé certaines familles à la recherche d’espaces de vie plus grands, ce qui a poussé les gens hors de Toronto à acheter des maisons de plus en plus loin. Les prix dans certaines collectivités ont presque doublé en seulement trois ans.

Le coût stratosphérique des maisons a motivé certains milléniaux frustrés, maintenant dans leurs premières années d’achat d’une maison, à s’engager dans la lutte politique pour réformer les règles d’utilisation des terres.

Lors d’une consultation en novembre pour un projet de complexe de copropriétés qui apporterait près de 2 000 nouvelles unités dans un quartier de l’ouest de Toronto, les résidents locaux ont fait la queue pour exprimer leurs préoccupations concernant l’augmentation de la circulation et les vues obstruées, l’un d’eux demandant que certaines des tours proposées soient entièrement coupées.

Contenu de l’article

Mais ensuite, un nouveau résident du quartier nommé Evan Boyce a participé à la vidéoconférence pour dire qu’il soutenait le développement. Boyce a déclaré que ses propres difficultés à trouver un endroit où vivre l’avaient convaincu que Toronto avait une pénurie de logements et qu’il voulait que plus de logements soient construits pour aider les autres. Puis un autre a parlé avec un message similaire, et un autre, et un autre.

Tous étaient membres d’un groupe appelé Plus de voisins Toronto , fondée cet été pour plaider en faveur de plus de logements à la fois par le biais de changements de politique et en se présentant aux réunions locales où ceux qui s’opposent aux nouveaux développements tentent de les retarder ou de les faire dérailler. Des tactiques similaires sont déployées par des militants à Vancouver depuis un certain temps.

« Les processus que nous devons approuver pour le logement sont vraiment susceptibles d’être détournés par des groupes anti-logement motivés », a déclaré Daniel Oleksiuk, un avocat de 37 ans qui a cofondé un groupe appelé Abundant Housing Vancouver en 2016. « Ce qu’il fait dans l’effet est d’arrêter les appartements. Donc, avoir un simple immeuble d’appartements de quatre étages approuvé de la même manière qu’un manoir de 10 millions de dollars serait une bonne direction pour la ville.

Contenu de l’article

Les processus que nous avons pour approuver le logement sont vraiment susceptibles d’être détournés par des groupes anti-logement motivés

Daniel Oleksiuk

Les militants de Toronto et de Vancouver s’accordent à dire que le type de lois sur la construction de plein droit adoptées par la Nouvelle-Zélande et la Californie – qui autorisent jusqu’à trois maisons par lot sans aucune autre approbation – serait un bon début pour court-circuiter le pouvoir de non- mouvements dans mon jardin, généralement appelés NIMBY. Ils soutiennent que les mêmes réformes devraient être appliquées pour permettre la construction de types de logements denses comme des maisons en rangée et des immeubles d’appartements de faible hauteur dans des zones actuellement réservées exclusivement aux maisons unifamiliales.

Entre-temps, avec moins de maisons mises en vente qu’à n’importe quel moment depuis le début des records en 1997, les prix au Canada semblent prêts à augmenter. En novembre, les prix des maisons de référence ont augmenté de plus de 25 % par an, un record.

Contenu de l’article

La Banque du Canada signalant que des taux d’intérêt plus élevés pourraient arriver bientôt, l’urgence qui a déclenché des guerres d’enchères au plus fort de la pandémie pourrait revenir alors que les acheteurs tentent de devancer la hausse des taux et l’arrivée de plus d’immigrants.

Pour Zahedi, le propriétaire de la maison de Toronto, l’année dernière a apporté une leçon sur le sort de ceux qui recherchent une maison, ainsi qu’une démonstration de la puissance des NIMBY. Son fils, qui essaie d’acheter une maison, a récemment offert un peu plus d’un million de dollars pour une propriété à Toronto, mais a été surenchéri de plus de 300 000 $. Une telle flambée des coûts est un phénomène mondial qui afflige les acheteurs et les locataires de Buenos Aires à Paris en passant par San Francisco, aggravant les inégalités et creusant le fossé générationnel.

« Les jeunes sont en train de perdre, l’avenir de la ville est en train de perdre », a déclaré Zahedi. « Nous aidons notre fils et je sais que beaucoup de mes amis aident leurs enfants. Il ne devrait pas en être ainsi. Personne n’a eu à nous aider lorsque nous avons acheté ici.

Bloomberg.com