Les libéraux prévoient de s’en prendre aux nageoires domestiques, mais l’ARC le fait déjà

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Alors que le Parlement bat son plein (quoique seulement pour deux semaines de plus jusqu’à ce qu’ils s’arrêtent pour une pause hivernale de six semaines), les libéraux pourraient bientôt introduire officiellement leur taxe anti-retournement dans le but de « réduire la demande spéculative sur le marché et d’aider pour freiner la croissance excessive des prix » et permettre à l’Agence du revenu du Canada de réévaluer plus facilement les auteurs présumés d’abus de l’exemption pour résidence principale (PRE).

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D’abord promis dans le cadre de la plate-forme préélectorale du parti, le plan prévoit la suppression du PRE pour les particuliers qui vendent leur résidence principale dans les 12 mois suivant l’achat (ou le transfert de titre), et de traiter les gains de la vente comme des gains en capital imposables à compter de au cours de l’année d’imposition 2022. Il y aurait quelques exceptions notables : la vente d’un terrain vacant, la vente d’une maison détruite, condamnée ou endommagée en raison d’une catastrophe naturelle ou d’origine humaine au cours de la période de 12 mois, l’ancienne maison du propriétaire ayant été détruite ou condamnée, et une décès, divorce, séparation, maladie/blessure grave ou changement d’emploi du bénéficiaire effectif au cours de la période de 12 mois.

Mais le fisc n’a pas besoin d’attendre une nouvelle législation pour s’en prendre aux nageoires domestiques. Au cours des dernières années, l’ ARC a sévi contre les contribuables qui, à son avis, réclament à tort le GER . S’il est déterminé que vous achetez une maison dans le but de la revendre peu de temps après, vous pouvez vous voir refuser le PRE et potentiellement être imposé sur tous les bénéfices en tant que revenu d’entreprise imposable à 100 pour cent, contre un 50 pour cent plus acceptable. -cent de gain en capital imposable.

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Prenons le cas récent d’une contribuable de la région de Toronto qui a fait l’objet d’une nouvelle cotisation à titre de « constructeur » par l’ARC et qui a reçu une cotisation de taxe de vente harmonisée (TVH) sur la vente de son condo qu’elle avait détenu pendant moins d’un an. Ce faisant, l’ARC a présumé qu’elle avait acheté la propriété avec l’intention de la vendre à profit. La contribuable a cependant fait valoir qu’elle avait acheté la propriété pour y habiter comme lieu de résidence principale, mais a changé d’avis lorsqu’elle s’est fiancée, s’est mariée et a déménagé aux États-Unis.

La saga de la contribuable a commencé en 2007 lorsqu’elle a signé une entente avec un constructeur pour acheter une maison en rangée avant la construction pour 413 000 $ à Markham, en Ontario. Lorsqu’elle a signé le contrat d’achat, elle avait l’intention d’occuper la propriété comme résidence. Elle a finalement pris possession de la propriété en mai 2011 et a commencé à y résider physiquement le même mois. Bien qu’elle ait rencontré et commencé une relation avec son mari actuel, un citoyen américain, en décembre 2010, elle n’était pas prête à modifier son projet initial de vivre dans la propriété.

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Au fil du temps, la relation de la contribuable avec sa fiancée de l’époque s’est développée et est devenue permanente. Au début de 2012, elle a fait des plans pour quitter le Canada en prévision de son déménagement aux États-Unis.

Après avoir vendu et quitté la propriété, elle a brièvement vécu avec un parent dans la région de Toronto avant d’émigrer du Canada en décembre 2012, déménageant aux États-Unis, où elle vit encore aujourd’hui avec son mari.

En 2015, le contribuable a fait l’objet d’une vérification et d’une nouvelle cotisation pour l’année d’imposition 2012 par l’ARC pour des revenus d’entreprise non déclarés découlant de la disposition de la maison en rangée. Le produit net, après la commission de vente, était d’environ 43 000 $ et l’ARC l’a classé comme revenu d’entreprise, évaluant l’impôt dû de 22 000 $. Elle s’est d’abord opposée à cette nouvelle cotisation, mais l’ARC l’a finalement confirmée en février 2017, et le contribuable, pour des raisons inconnues, a choisi de ne pas interjeter appel devant la Cour de l’impôt et a payé l’impôt dû – en totalité – alors qu’il vivait aux États-Unis.

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Comment, alors, s’est-elle retrouvée devant la Cour de l’impôt cet automne?

Il s’avère qu’en juin 2018, « comme une sorte de remerciement ironique », l’ARC l’a considérée comme un « constructeur » en vertu de la Loi sur la taxe d’accise, et lui a infligé 33 650 $ de TVH (après remboursement), 20 000 $ d’intérêts de retard et une pénalité de non-déclarant de 2 200 $.

La question de fond dont était saisie la Cour de l’impôt était de savoir si la contribuable devait être considérée comme un constructeur qui avait effectué une vente taxable lorsqu’elle a vendu la propriété et, par conséquent, devait facturer et verser la TVH sur celle-ci.

En vertu de la Loi sur la taxe d’accise, un constructeur est une personne qui achète une résidence dans le but principal de vendre ou de louer. Il exclut spécifiquement un particulier qui achète la propriété pour son usage personnel, et non pour une utilisation dans le cadre d’une entreprise ou d’une aventure de nature commerciale.

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Le juge a passé en revue les tests séculaires utilisés pour déterminer si un gain réalisé sur la vente d’un bien est un gain de revenu ou un gain en capital : la nature du bien vendu, la durée de la période de propriété, la fréquence ou le nombre de transactions similaires, les travaux effectués sur le bien ou en rapport avec celui-ci, les circonstances qui ont motivé la vente du bien et, enfin, le motif du contribuable. La jurisprudence antérieure a qualifié ce dernier critère de motivation, ou l’intention du contribuable, de « facteur de la plus haute importance ».

La contribuable a fait valoir qu’elle avait l’intention de vivre dans la propriété, qu’elle l’a occupée lorsqu’elle est devenue disponible et qu’elle a déménagé «en raison d’événements qui ont changé sa vie» – ses fiançailles et son mariage ultérieur – qui l’ont amenée à déménager aux États-Unis.

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L’ARC a répliqué que le « motif au départ du contribuable était d’acquérir le bien pour le vendre à profit » étant donné la courte période de détention et parce que le contribuable vivait « à peine » dans le bien.

Heureusement pour le contribuable, le juge n’était pas d’accord, annulant la cotisation de TVH de l’ARC. « (La contribuable) était une personne active seule lorsqu’elle s’est engagée à acheter la propriété en 2007 », a écrit le juge. « Trois ans plus tard, elle a rencontré un petit ami. Ils se sont fiancés. Ils ont quitté le pays ensemble. Ils se sont mariés. Au fur et à mesure des changements de circonstances, cette séquence d’événements est convaincante pour ce tribunal, sinon pour (l’ARC). »

Jamie Golombek, CPA, CA, CFP, CLU, TEP est directeur général, Planification fiscale et successorale chez Gestion privée CIBC à Toronto. [email protected]

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