Les investisseurs ne sont pas plus responsables des prix des logements aujourd’hui qu’ils ne l’étaient auparavant

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Les acheteurs d’une première maison continuent de représenter près de la moitié des transactions résidentielles au Canada malgré la hausse record des prix des maisons au cours des dernières années, selon un nouveau rapport de la Banque du Canada.

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Les économistes de la banque centrale Mikael Khan et Yang Xu ont fusionné les données anonymisées sur les prêts hypothécaires fournies par les institutions financières sous réglementation fédérale avec les données des bureaux de crédit de TransUnion of Canada Inc. pour créer une nouvelle base de données riche en informations qui tente de répondre aux questions sur qui est derrière l’achat d’une maison. frénésie au Canada pendant la pandémie.

Le rapport a classé les acheteurs de maison en tant qu’acheteurs d’une première maison (FTHB), acheteurs réguliers, dont la nouvelle émission d’hypothèque a coïncidé avec la libération d’une hypothèque plus ancienne, et investisseurs, qui ont plusieurs hypothèques qui leur ont été émises.

Les données sur les prêts hypothécaires émis de 2014 au premier semestre 2021 montrent que les FTHB étaient la plus grande cohorte d’acheteurs de maisons, acquérant une maison sur deux vendues. Les acheteurs répétés ont représenté 31 % des achats résidentiels, tandis que les investisseurs ont acheté un peu moins d’un logement hypothéqué sur cinq.

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Même à 19,1 %, les investisseurs représentent un segment de marché important, mais c’est en partie parce que les données incluent les prêts hypothécaires pour les ventes de maisons neuves et répétées. Les investisseurs sont essentiels pour soutenir le marché du neuf, car ils financent la phase de construction et peuvent ne pas avoir de besoins d’occupation urgents comme les acheteurs actifs sur le marché de la revente. Par conséquent, les investisseurs représentent probablement une plus petite part du marché de la revente.

Nombreux sont ceux qui pensent que la récente flambée des prix des logements à Toronto et à Vancouver est attribuable aux investisseurs. Pourtant, les données de la Banque du Canada ont montré que leur plus grande part de marché se trouvait à Ottawa-Gatineau, où plus d’un prêt hypothécaire sur quatre a été accordé à des investisseurs au cours du deuxième trimestre de 2021. Toronto est arrivé en deuxième position, les investisseurs réclamant 23,9 % du achats de maisons hypothéquées. Les investisseurs ont également revendiqué des parts de marché plus importantes à Calgary, Edmonton, Hamilton et Victoria qu’à Vancouver, à 20,4 %.

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Le rapport de la banque centrale avertit que les investisseurs pourraient être une source d’instabilité en « exacerbant les cycles d’expansion et de récession » et souligne la croissance rapide des achats dirigés par les investisseurs pendant la pandémie. Mais les inconnues inconnues dans les données et l’analyse soulèvent des questions pertinentes, notamment la façon dont la Banque du Canada identifie les investisseurs.

Par exemple, détenir plusieurs hypothèques résidentielles ne fait pas nécessairement d’une personne un investisseur, note Will Dunning, économiste et vétéran de l’industrie. Pour autant que nous sachions, certains détenteurs de plusieurs hypothèques pendant la pandémie étaient des parents qui signaient les hypothèques de leurs enfants, les aidant ainsi à acheter leur première maison.

La croissance d’une année sur l’autre des nouveaux prêts hypothécaires était assez similaire pour les trois segments de marché jusqu’au troisième trimestre de 2020. Mais à partir du quatrième trimestre, les achats des investisseurs et des acheteurs réguliers ont augmenté plus rapidement que ceux des FTHB.

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Malgré le récent changement des taux de croissance, les parts de marché détenues par les FTHB, les acheteurs réguliers et les investisseurs sont restées largement stables depuis 2014. Le changement des parts de marché est devenu perceptible pendant la pandémie lorsque la part des investisseurs et des achats des acheteurs récurrents a augmenté tandis que le FTHB achète légèrement diminué.

Le rapport n’explique pas les causes du changement de parts de marché pendant la pandémie. Mais étant donné la reprise en forme de K qui a favorisé certaines cohortes plus que d’autres, il est probable que les investisseurs, avec un âge médian de 50 ans, appartenaient au segment du marché du travail qui s’est bien rétabli pendant la pandémie. Les FTHB, en comparaison, étaient beaucoup plus jeunes, avec un âge médian de 36 ans.

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Le rapport soulève également des inquiétudes concernant les niveaux d’endettement croissants au Canada et souligne que les FTHB avaient les «ratios prêt-revenu (LTI) les plus élevés au moment de la création». En comparaison, les acheteurs et investisseurs réguliers ont eu une part beaucoup plus faible de leurs derniers prêts hypothécaires dépassant la même limite.

Les investisseurs semblent porter un endettement disproportionné par rapport à leurs revenus lorsque les ratios LTI sont comparés pour tous les prêts hypothécaires, et pas seulement pour le plus récent. Plus de 44% de tous les prêts hypothécaires accordés aux investisseurs dépassaient le seuil de 450% LTI, tandis qu’environ 23,8% des FTHB et des acheteurs réguliers franchissaient le même ratio d’endettement.

Une dernière donnée intéressante à noter est que les logements non urbains achetés par des investisseurs résidant dans 11 grandes villes canadiennes ont presque doublé pour atteindre 5,5 % en 2020-2021, contre 3 % du total des achats des investisseurs en 2014-2015, car les restrictions de voyage pendant la pandémie a forcé de nombreuses personnes à explorer les destinations récréatives locales.

Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière à l’Université Ryerson. Stephen Moranis est un vétéran de l’industrie immobilière. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Bulletin Haider-Moranis, www.hmbulletin.com .