Les hausses de taux de la Banque du Canada frappent durement les immigrants et la génération Y, les baby-boomers moins

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La génération Y et les immigrants sont les plus durement touchés par les hausses agressives des taux d’intérêt de la Banque du Canada. Mais les baby-boomers qui sont propriétaires de leur maison ne ressentiront probablement pas le pincement.

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Un écart de richesse générationnel est à l’origine des expériences contrastées de ces cohortes. La banque centrale reconnaît l’impact inégal de ses mouvements de taux et étudie la situation de différents segments de la population alors qu’elle interrompt son cycle de hausse.

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Les jeunes générations et les nouveaux arrivants sont plus susceptibles d’être lourdement endettés ou d’avoir contracté d’importants prêts hypothécaires à taux révisable pour financer des maisons chères pendant le boom immobilier de la COVID-19. Mohita Jajodia, 34 ans, fait partie de ceux qui sont actuellement pressés, cherchant à réduire les dépenses et à retarder les achats importants.

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A l’inverse, les générations plus âgées restent pour la plupart indemnes. Beaucoup ont déjà remboursé leur hypothèque – le plus gros fardeau pour les ménages canadiens, qui sont les plus endettés du Groupe des Sept.

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Le gouverneur Tiff Macklem compte sur une hausse de 425 points de base des taux d’intérêt, délivrée en moins d’un an, pour ralentir la consommation et freiner la flambée de l’inflation. Mais les différences d’impact des hausses entre les deux camps créent une incertitude quant à la manière et au moment où l’économie se refroidira.

Les titulaires de prêts hypothécaires à taux variable et ceux appartenant à des groupes historiquement défavorisés – les Canadiens autochtones et racialisés, ainsi que les personnes handicapées – sont plus susceptibles d’être plus durement touchés par des taux plus élevés, selon une enquête de la banque centrale publiée lundi. Selon les dernières données sur la répartition des revenus de Statistique Canada, les personnes moins riches ont également été plus durement touchées par leur valeur nette alors que les coûts d’emprunt augmentaient.

Les propres mots de Macklem avant le début du cycle de randonnée ont également influencé le comportement d’emprunteurs comme Jajodia. Elle et son mari voient maintenant la grande majorité de leurs versements hypothécaires à taux ajustables aller vers les intérêts, ce qui allonge la période d’amortissement de leur maison de la banlieue de Toronto.

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Ils ont déménagé de Mumbai dans la capitale financière du Canada en septembre 2020, lorsque les prix des maisons ont commencé à augmenter rapidement alors que les taux d’intérêt bas d’urgence ont stimulé la demande dans un contexte d’offre limitée. Craignant de passer à côté après avoir vu leurs amis immigrants entrer sur le marché du logement pendant cette course, ils ont acheté leur première maison en février 2022, dépensant près d’un million de dollars pour un logement à une heure du centre-ville.

Un mois plus tard, Macklem et ses fonctionnaires ont commencé à augmenter les taux d’intérêt, entraînant immédiatement une correction des prix de l’immobilier. Aujourd’hui, les valeurs immobilières dans la région de Halton Hills, qui comprend leur maison en rangée de Georgetown, ont baissé de 23 % par rapport au sommet atteint lors de l’achat.

«Toute cette ruée était due au fait que nous voulions pouvoir obtenir un taux inférieur. Nous ne nous attendions pas à ce que les taux d’intérêt augmentent de plus de 400 points de base. Nous n’avions pas intégré cela dans nos calculs », a déclaré Jajodia dans une interview, ajoutant que le discours de Macklem de 2020 assurant que les taux seraient « bas pendant longtemps » a influencé leur réflexion.

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« Je regrette définitivement la décision. Nous ne pouvons vraiment rien faire. Nous attendons juste que les taux baissent.

Contrairement à la situation de Jajodia, les Vancouvérois à la retraite Daniel Limawan, 62 ans, et son mari ont presque remboursé leur hypothèque et ne sont pas touchés par les hausses de taux. Ils passent maintenant les mois d’hiver à vivre à temps partiel à Lisbonne après avoir voyagé à travers l’Asie plus tôt cette année.

« Je regrette définitivement la décision. Nous ne pouvons vraiment rien faire. On attend juste que les taux baissent

Mohita Jajodia

Le mois prochain, ils deviendront propriétaires de leur maison, rejoignant environ 28 % des propriétaires canadiens et 50 % de ceux de Vancouver qui n’ont pas d’hypothèque. Le couple, qui travaillait auparavant dans l’industrie de la télévision, a acheté sa maison au sommet d’une colline avec vue sur le centre-ville en 1999 pour 315 000 $. Depuis lors, on estime que sa valeur a bondi de 470 % pour atteindre 1,8 million de dollars.

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«Nous sommes désolés pour les personnes qui viennent d’entrer sur le marché du logement, en particulier à Vancouver et à Toronto. Comme cela peut être épouvantable et dramatique si vous devez payer beaucoup plus et que c’est vraiment hors de votre contrôle », a déclaré Limawan.

Les économistes estiment qu’avec la dernière hausse de Macklem en janvier, qui a porté le taux de référence à 4,5 %, près des deux tiers du taux variable auront été déclenchés, ce qui signifie qu’une plus grande partie des paiements mensuels des emprunteurs seront transférés aux intérêts du principal.

Il y a aussi une bande de prêts hypothécaires fixes sur le point d’être renouvelés à des niveaux beaucoup plus élevés. Contrairement aux États-Unis, où les ménages bénéficient souvent de la sécurité des durées fixes des prêts populaires de 30 ans, de nombreux Canadiens doivent renégocier leurs taux tous les cinq ans.

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Les taux plus élevés nuisent également aux quelque 40 % de Canadiens qui louent leur maison. La forte détérioration de l’abordabilité, qui représente un obstacle majeur à l’accession à la propriété pour les jeunes adultes, fait grimper les coûts de location pour les familles qui se disputent des logements plus rares alors que des centaines de milliers d’immigrants arrivent au Canada chaque année.

La Banque du Canada est parfaitement consciente du problème. En 2020, il a mis en place ce qu’il appelle le Laboratoire d’hétérogénéité pour «mieux comprendre l’éventail des expériences des ménages dans l’économie canadienne». Et les responsables de Macklem admettent régulièrement que leurs hausses de taux sont blessantes mais nécessaires.

« Nous savons que le resserrement de la politique monétaire que nous avons entrepris est difficile pour de nombreux Canadiens », a déclaré le gouverneur dans un discours prononcé le 7 février à Québec. « Malheureusement, il n’y a pas de moyen facile de rétablir la stabilité des prix. La politique monétaire ne fonctionne pas aussi rapidement ou sans douleur que tout le monde le souhaiterait, mais elle fonctionne. »

Bloomberg.com