Les gains pandémiques du logement de banlieue ont affecté plus que les prix des maisons dans les villes

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La chute soudaine et les gains subséquents des ventes de logements depuis le début de la COVID-19 ont créé des changements considérables dans la demande qui continuent de filtrer sur le marché.

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Le passage au travail à domicile (WFH) a été le perturbateur inattendu le plus important pour les marchés du logement puisque le désir des travailleurs de se rapprocher du travail a partiellement diminué, ce qui a entraîné une baisse de la demande de logements dans ou à proximité du noyau urbain et une augmentation dans les banlieues.

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Sans surprise, les recherches sur l’impact de la pandémie sur ce déplacement spatial de la demande de logements se sont multipliées. Un article publié en avrilet écrit par les économistes urbains renommés Jan Brueckner, Matthew Kahn et Gary Lin, a fourni des preuves complètes démontrant l’impact du travail à distance sur les marchés du logement urbain et a fait deux observations importantes.

Premièrement, ils ont constaté que le télétravail aux États-Unis contribuait à la baisse des prix des logements et des loyers dans les «comtés» à haute productivité ou dans les villes peuplées dotées de grands pôles d’emploi. Étant donné que les personnes travaillant à domicile pouvaient se réinstaller sur des marchés du logement moins chers qui peuvent ne pas être proches de leur lieu de travail, elles ont contribué à une augmentation de la demande dans les villes plus éloignées.

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Même au sein d’une même ville, les auteurs ont trouvé des preuves d’une baisse de la prime que les acheteurs associaient à la proximité des pôles d’emploi. La FMH, ont-ils observé, a tendance à « aplatir les gradients de prix des logements intra-urbains, affaiblissant la prime de prix associée à un bon accès à l’emploi ».

Une comparaison des ventes et des prix des logements entre Toronto et sa banlieue appuie ces affirmations. La ville de Toronto est entourée de municipalités de banlieue souvent appelées les banlieues 905, une référence à l’indicatif régional de téléphone que ces zones partagent.

La demande de logements dans le 905 a augmenté sensiblement plus qu’à Toronto après mars 2020. Le premier pic de la demande a eu lieu à l’été 2020, suivi d’un écart croissant dans le volume des ventes qui a culminé en mars 2021, lorsque deux fois plus de maisons ont été vendues. en banlieue qu’en ville. En comparaison, le volume des ventes en banlieue était de 82 % supérieur à celui de la ville en mars 2019.

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Ces résultats ont des implications importantes qui vont au-delà du logement. « La FMH impose des pertes en capital aux propriétaires immobiliers dans les villes à haute productivité », ont déclaré Brueckner et ses co-auteurs. L’augmentation post-pandémique des postes vacants dans les grands pôles d’emploi a des implications encore plus importantes pour ceux qui possèdent de vastes portefeuilles immobiliers de bureaux.

Les auteurs ont en outre observé que l’augmentation de la demande de logements de banlieue serait un soulagement pour les locataires des villes à forte productivité. Mais nous n’avons pas vu de preuves empiriques à l’appui au Canada, où les loyers ont fortement augmenté dans les grandes et les petites villes au cours de la dernière année.

Les raisons probables de la hausse des loyers sont le manque d’offre suffisante de logements locatifs et le fait que certains locataires qui auraient acheté des maisons et seraient devenus propriétaires, ont loué pendant des périodes plus longues lorsque les prix des logements ont commencé à baisser en mars et avril 2022.

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Le télétravail a eu une influence significative sur les marchés du logement, mais les recherches suggèrent que la prévalence accrue du travail à distance pourrait s’inverser dans une certaine mesure à l’avenir. Une histoire récente dans L’économiste a déclaré que la recherche montre que la demande de travail à distance pourrait ne pas durer car « les bureaux, malgré tous leurs défauts, restent essentiels ».

Mais les changements d’équilibre spatial ne se produisent pas soudainement. Il faudra des années, voire des décennies, pour qu’émerge une nouvelle normalité qui équilibrera la demande de logements et de lieux de travail. Jusque-là, les banlieues peuvent profiter de leur renommée post-pandémique tandis que les urbanistes tentent de trouver des moyens de sauver des immeubles de bureaux partiellement vacants.

Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière et directeur de l’Urban Analytics Institute de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran de l’industrie immobilière. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Bulletin Haider-Moranis, www.hmbulletin.com.

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