Les FPI et les RELP offrent aux investisseurs une exposition à l’immobilier commercial, mais ce sont des véhicules distincts

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La classe d’actifs la plus performante dans de nombreux portefeuilles l’an dernier a été l’immobilier commercial. C’était certainement le cas pour Nicola Wealth Management Ltd. et d’autres entreprises qui utilisent ces types de stratégies d’investissement.

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En entendant cela, certains investisseurs peuvent se demander : « Comment cela pourrait-il être le cas alors que les fiducies de placement immobilier (FPI) semblent avoir été la classe d’actifs la moins performante de 2022 ? » Cela semble être un paradoxe, mais cela nous enseigne que les véhicules d’investissement peuvent avoir autant d’importance que les classes d’actifs elles-mêmes.

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À cette fin, de nombreux Canadiens se diversifient uniquement en utilisant des actions cotées en bourse et des instruments à revenu fixe, alors que nous pensons que l’immobilier commercial peut être une importante classe d’actifs supplémentaire pour les bons investisseurs.

Dans ce domaine, Nicola Wealth investit principalement dans l’immobilier par le biais de sociétés en commandite (RELP), où nous possédons, développons et gérons directement des propriétés. Les investisseurs ont également la possibilité d’acheter des actions de REIT, soit directement, soit indirectement par le biais de fonds négociés en bourse (ETF). Il existe des différences entre les RELP et les REIT, telles que la liquidité, l’évaluation et la philosophie d’investissement. En 2022, la différence la plus significative était le prix.

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La caractéristique des FPI de se réévaluer rapidement en fonction du sentiment, en raison de leur nature cotée en bourse, était très évidente en 2022. Ce n’est pas rare. En période d’incertitude, les prix des actions de FPI s’écartent souvent des prix réels du marché de la propriété sous-jacente qu’ils détiennent (la valeur liquidative ou VNI). Cela signifie qu’ils peuvent négocier au-dessus ou en dessous de la valeur intrinsèque du pool de biens immobiliers lui-même.

Faisons ici une distinction entre le prix et la valeur liquidative. Le prix est ce que l’on paie pour acheter un REIT ou un RELP aujourd’hui. La valeur liquidative est la valeur estimée des avoirs sous-jacents.

Comme mentionné, le prix d’un REIT peut être fortement influencé par le sentiment des investisseurs et peut se dissocier de la valeur liquidative. En revanche, le prix des RELP est généralement presque le même que la valeur liquidative ; il ne retardera généralement la valeur liquidative que de la fréquence d’évaluation complète du RELP.

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Prix ​​du FPI par rapport à la valeur liquidative

Pour les FPI, la valeur liquidative est le prix comptable, qui est la valeur supposée de tous les actifs immobiliers moins les dettes et obligations.

Un ratio cours/valeur comptable de un signifierait que le prix de négociation du FPI reflète exactement la valeur liquidative actuelle. Moins d’un suggère que le FPI soit sous-évalué ou que les investisseurs s’attendent à ce que son prix baisse. Plus d’un indique que le FPI est surévalué ou qu’on pourrait s’attendre à ce que son prix augmente. Théoriquement, une FPI devrait se négocier à un prix légèrement supérieur à sa valeur liquidative compte tenu de l’avantage de sa liquidité élevée par rapport à la propriété physique de biens immobiliers.

Par exemple, l’une des plus grandes FPI du Canada, Canadian Apartment Rentals REIT, s’est négociée à prime en 2018 et 2019 lorsque les marchés étaient plus stables. Lorsque la pandémie est apparue et a secoué les investisseurs, le prix du FPI a également chuté. Puis en 2021, alors que les marchés explosaient, il a recommencé à se négocier à prime.

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Entrez en 2022 et son inflation très élevée, ses taux d’intérêt qui montent en flèche et la rare double baisse des actions et des obligations. Canadian Apartment Rentals REIT a connu l’une de ses baisses d’évaluation les plus importantes de mémoire récente, les investisseurs ayant rapidement émis l’hypothèse que l’avenir de l’immobilier commercial deviendrait difficile.

Pourquoi acheter des FPI ?

À travers cet exemple, il devient évident que les FPI peuvent être considérablement influencées par le sentiment des investisseurs, tout comme les marchés publics. Certains pourraient dire que cela va à l’encontre de l’intérêt d’avoir des biens immobiliers commerciaux dans un portefeuille. Cependant, les investisseurs à long terme qui utilisent les REIT pourraient pointer le taux de rendement réel comme un contrepoint, par rapport aux actions publiques.

En tout, qu’est-ce que cela nous dit ? Premièrement, il existe des arguments à long terme relativement solides pour investir dans l’immobilier commercial, selon l’investisseur. Deuxièmement, les investissements cotés en bourse peuvent faire l’objet d’une spéculation rapide basée sur la peur et la cupidité (notez que je n’utilise pas ces termes comme péjoratifs, les indices de peur/cupidité sont des moyens utilisés depuis longtemps pour résumer le sentiment dominant des investisseurs à l’aide d’une variété de données qualitatives). Troisièmement, cela renforce la raison pour laquelle certains choisissent de posséder des biens immobiliers via la structure RELP, estimant que le prix d’investissement et la valeur liquidative seront plus proches des taux réels du marché.

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Tarification REIT vs RELP

Une question naturelle peut suivre les points ci-dessus : peut-être que les FPI ont décliné trop rapidement, mais tous les biens immobiliers commerciaux ne finiront-ils pas par suivre ? À mon avis, la réponse courte serait « non ».

L’inférence de la question est que l’utilisation par le RELP d’une structure d’évaluation différente signifie qu’il sera plus lent à «rattraper» les FPI. Bien que personne ne puisse prédire l’avenir, nous avons de nombreuses raisons de croire que ce ne sera pas le cas.

Par exemple, les RELP peuvent utiliser de nombreuses stratégies actives pour couvrir le risque de baisse. Ils n’achètent généralement pas d’immobilier commercial en tant que classe d’actifs monolithique. Ils ne se concentrent pas uniquement sur la collecte des loyers.

Au lieu de cela, mon expérience est que les RELP recherchent principalement des stratégies diversifiées et ciblées qui fonctionneront bien dans les environnements de marché existants et à l’avenir.

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Un point intéressant à propos des FPI est que le mécanisme de tarification peut parfois aller trop loin vers le négatif, positionnant potentiellement les FPI de manière attrayante pour l’avenir. Essentiellement, si une FPI est bien capitalisée et produit des flux de trésorerie réguliers, cela peut être un moment opportun pour entrer lorsque le prix d’une FPI est bien en dessous de sa valeur liquidative (et nous l’avons même envisagé à l’occasion).

Cela dit, notre approche à long terme préférée reste de recommander la structure RELP pour la maximisation du rendement potentiel et la réduction de la volatilité dans un portefeuille diversifié. Notre analyse des deux véhicules d’investissement a historiquement démontré une protection à la baisse plus élevée pour les RELP que pour les REIT, ce qui pourrait conduire à de meilleurs rendements à long terme.

Dans l’ensemble, investir dans l’immobilier commercial peut être un ajout utile aux portefeuilles de nombreux investisseurs, à condition qu’il soit abordé de manière stratégique. Il faut comprendre comment les caractéristiques des RELP et des REIT s’alignent sur le profil d’un investisseur (y compris sa tolérance au risque) et comment ces investissements s’intègrent dans le plan d’investissement global.

Chris Warner, FCSI, CIM, CFP, PFP, est conseiller en patrimoine chez Nicola Wealth Management Ltd.