La hausse des taxes foncières pousse de nombreux retraités américains à quitter des États coûteux pour des régions plus abordables. Entre 2019 et 2024, les taxes ont augmenté de près de 30 % en moyenne, affectant particulièrement les retraités sur un revenu fixe. Les analyses montrent que les États à faible taxation attirent un plus grand nombre de personnes âgées, tandis que la recherche d’un climat agréable et la proximité familiale influencent également leurs choix de déménagement. Cependant, cela pourrait exacerber la crise d’accessibilité au logement dans ces nouvelles destinations.
La montée des taxes foncières incite de nombreux retraités américains à quitter les États les plus coûteux du pays pour se diriger vers des destinations plus abordables, d’après des analyses récentes réalisées par John Burns Research & Consulting (JBREC).
Impact des taxes foncières sur les retraités
Entre 2019 et 2024, presque toutes les grandes agglomérations américaines ont connu une augmentation des taxes foncières, d’après un rapport de Redfin, aggravant ainsi la crise de l’accessibilité au logement qui touche tant les propriétaires que les futurs acheteurs.
À l’échelle nationale, les taxes foncières ont grimpé de près de 30 % par rapport à la période pré-pandémique, atteignant une médiane mensuelle de 250 $. Les propriétaires constatent des coûts de plus en plus élevés malgré une baisse du taux d’imposition effectif moyen aux États-Unis, qui est passé de 0,77 % en 2019 à 0,67 % aujourd’hui. En effet, l’augmentation rapide des prix de l’immobilier dépasse largement les taux d’imposition fixés par les autorités locales.
Cette hausse des coûts, notamment des taxes foncières, pèse particulièrement sur les retraités, souvent sur un revenu fixe, qui voient alors leurs économies menacées par des augmentations inattendues.
Analyse des tendances migratoires
Ian Kennedy, data scientist chez JBREC, a élaboré une carte montrant où se situent les taxes foncières les plus élevées aux États-Unis en 2023, en utilisant les données de l’enquête sur la communauté américaine du Bureau du recensement.
Les zones marquées en rouge foncé affichent des taxes foncières dépassant 2 % de la valeur d’un logement, tandis que celles en beige sont sous 0,5 %. Les taux d’imposition varient considérablement en fonction des municipalités et des gouvernements locaux.
Selon l’analyse de JBREC, la côte Est, en particulier des États comme New York, le New Jersey et la Pennsylvanie, présente les taux de taxes foncières les plus élevés, oscillant entre 1,75 % et 2 % de la valeur d’un bien immobilier. D’autres États du Midwest, comme l’Illinois, affichent également des taux élevés, tandis que l’Ouest et le Sud ont généralement des taxes foncières plus basses, à l’exception du Texas, où elles varient entre 1 % et 1,50 %.
Lorsque Kennedy a mis en relation ces taux de taxes avec les mouvements migratoires des personnes de 65 ans et plus, il a constaté que les États avec des taxes foncières plus faibles attiraient le plus d’immigrants de l’extérieur. En 2023, seulement 1,1 % des personnes âgées de 65 ans et plus des États à forte taxation avaient déménagé hors de l’État, tandis que dans les États à faible taxation comme le Nevada, le Delaware et l’Arizona, ce chiffre dépassait 2,5 %.
Les choix de déménagement des retraités
Les données indiquent que les retraités cherchent souvent à se relocaliser tout en restant relativement proches de leurs États d’origine.
« La géographie est un facteur clé », a déclaré Kennedy. « Les retraités de la côte Est tendent à rester sur cette même côte, et il en va de même pour ceux de l’Ouest. En 2023, par exemple, environ 3,5 % des plus de 65 ans du Nevada ont déménagé hors de l’État, dont 36 % provenaient de Californie. Au Delaware, environ 3,3 % de la population âgée a également déménagé, 50 % d’entre eux venant du New Jersey, du Maryland ou de la Pennsylvanie », a-t-il ajouté.
Kennedy a noté que, en général, « le climat chaud et ensoleillé » reste une motivation majeure pour les retraités, bien que cette tendance semble se déplacer progressivement vers le nord, en raison de l’augmentation des primes d’assurance contre les catastrophes qui compliquent l’accessibilité dans des marchés comme ceux de la Floride et du Texas.
Les taxes foncières constituent un coût disproportionné pour les retraités, influençant souvent leur décision de déménagement. « Avec des maisons généralement plus grandes et de plus grande valeur, les taxes foncières représentent un poids plus lourd », a expliqué Kennedy. « De plus, ils sont moins susceptibles d’avoir des prêts hypothécaires ou d’être affectés par d’autres formes d’imposition, comme les taxes de vente ou l’impôt sur le revenu, contrairement aux plus jeunes. »
Les dernières données de l’enquête sur la population du Bureau du recensement montrent que, en 2023, 33 % des retraités ayant déménagé l’ont fait pour des raisons liées au logement, suivis de raisons familiales (27 %) et d’autres motifs (24 %). Dans certains cas, des retraités choisissent de se rapprocher de leurs enfants et petits-enfants, qui peuvent avoir des difficultés à supporter des coûts de logement élevés dans des États comme la Californie et New York.
Cependant, cette vague de déménagements vers des États moins chers pourrait intensifier la concurrence sur le marché immobilier dans ces régions, aggravant ainsi la crise d’accessibilité au logement.