Les espaces de bureau flexibles sont en hausse et les entreprises canadiennes décident toujours comment travailler

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Dans le quartier Junction de Toronto, l’avant-poste local de l’opérateur de coworking Spaces occupe une partie d’un ancien entrepôt. Avec un design lumineux et aéré, des accents muraux en bois et un mobilier minimaliste, il offre un espace de travail, des bureaux privés et des salles de réunion aux entreprises qui ont besoin d’offrir aux employés des options de travail flexibles.

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Spaces The Junction est l’un des quelque 150 lieux de coworking au Canada appartenant au géant mondial IWG Plc. Avec ses marques Spaces et Regus, IWG, basé en Suisse, possède le plus grand réseau d’espaces de coworking du pays – avec des clients parmi lesquels figurent certaines des plus grandes entreprises technologiques du monde – mais il s’efforce toujours de répondre à la demande.

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« En ce moment, nous sommes au milieu de la tempête », a déclaré Wayne Berger, directeur général d’IWG pour l’Amérique du Nord et l’Amérique latine. « Nous sommes au milieu du plus grand… changement structurel dans l’immobilier commercial et dans comment, quand, où et ce que les gens appellent le travail. »

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Cela fait près d’un an que la plupart des provinces ont levé les restrictions liées à la COVID-19 et cinq mois que le gouvernement fédéral a supprimé toutes les règles de voyage liées à la pandémie. Alors que la main-d’œuvre canadienne retourne lentement au bureau, les entreprises recherchent de plus en plus des espaces adaptés au travail hybride. Selon un nouveau rapport de la société immobilière commerciale Colliers Canada, publiée le 24 janvier, la demande d’espaces de bureaux flexibles représentera 8 % de la demande totale de bureaux, comparativement à 6 % prévu à la fin de 2021. Le secteur immobilier est en train de changer la façon dont il travaille avec les locataires pour répondre à leurs besoins changeants.

L’écart entre l’endroit où les gestionnaires et les employés veulent travailler contribue à la demande croissante d’espaces de travail flexibles. «Les entreprises veulent que leurs employés reviennent au bureau, certainement plus qu’ils ne le sont actuellement», a déclaré John Duda, président des services de gestion immobilière chez Colliers Canada.

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Selon le rapport, près de deux managers sur cinq préfèrent être pleinement en poste contre seulement un cinquième des employés. Treize pour cent des employés préfèrent le travail entièrement à distance, contre seulement quatre pour cent des cadres.

Berger pense qu’il y a deux raisons à l’écart : premièrement, de nombreuses entreprises sont toujours enfermées dans des baux qu’elles ont signés avant la pandémie, et deuxièmement, que les dirigeants actuels ont gravi les échelons de l’entreprise à une autre époque. «Ils ont commencé leur carrière quand… il fallait que vous veniez au bureau tous les jours. Donc, il y a une notion romantique autour du mentorat, de la constitution d’équipes et de la culture qui doit être faite physiquement », a-t-il déclaré. « Cette idée d’aller physiquement au bureau tous les jours deviendra franchement un gaspillage d’argent et inutile à mesure que les générations continueront de changer. »

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Environ la moitié des 394 entreprises interrogées par Colliers n’avaient toujours pas finalisé les modalités de travail post-pandémique. Il faudra 12 à 18 mois avant que l’impact sur le secteur immobilier ne soit connu, a déclaré Duda, mais en attendant, les espaces de travail flexible sont en plein essor.

En 2019, IWG a répondu à 30 000 demandes de renseignements sur les espaces de bureau flexibles au Canada, un record pour l’entreprise à l’époque. En 2022, il a reçu plus de 40 000 demandes. En réponse, IWG a commencé à planifier d’augmenter sa présence au Canada, a déclaré Berger. L’entreprise vise à augmenter son nombre d’emplacements à 250 et ouvrira neuf nouveaux emplacements dans huit villes au premier semestre 2023. En plus de répondre aux besoins des petites et moyennes entreprises, IWG gère les adhésions à des espaces de travail flexibles pour des entreprises comme Meta Platforms. Inc., Amazon.com Inc. et Deloitte.

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Alors que les entreprises adoptent des modalités de travail flexibles, les taux d’inoccupation des bureaux au Canada sont passés de 11 % à la fin de 2020 à 13 % à la fin de 2022. IWG a profité de cette tendance pour alimenter la croissance en s’associant avec des propriétaires d’immeubles. Les propriétaires ont mis en place des capitaux pour investir dans un espace et versent à IWG des frais de gestion pour l’exploiter. Au cours de la dernière année, 90 % des nouveaux emplacements provenaient de partenariats, contre 5 % avant la pandémie, a déclaré Berger. Selon ce modèle, Berger a affirmé que les propriétaires n’auront pas à se soucier des espaces vacants et auront un taux de rendement plus élevé que les baux traditionnels.

« Nous ne pouvons pas répondre à la demande qui continue d’augmenter pour les espaces flexibles », a déclaré Berger. « Nous voyons donc cela comme une opportunité absolument parfaite. »

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Alors que l’impact à long terme sur l’immobilier commercial se fait toujours sentir, il y a déjà eu un changement dans les discussions entre les propriétaires et les locataires, a déclaré Duda. Un changement notable a été dans le nombre et la nature des fonctionnalités supplémentaires que les propriétaires offrent aux locataires. Il y a une forte demande d’équipements de qualité de la part des entreprises qui souhaitent attirer les employés au bureau, a déclaré Duda.

« C’est vraiment une nouvelle dynamique, c’est intéressant et cela aide à façonner les choix qui sont faits au niveau des actifs. … C’est plus adapté à ce que les gens recherchent », a-t-il déclaré.

Les sociétés de gestion immobilière ont des programmes d’engagement pour s’assurer qu’elles répondent aux besoins spécifiques d’un locataire. Il s’agit notamment de faciliter l’entrée des salariés dans un bâtiment, par exemple en garantissant un parking ; et la construction d’éléments sociaux dans les bureaux, comme la création de plus d’espace pour les réunions et les garderies. IWG propose des forfaits bien-être aux employés de certaines de leurs entreprises clientes.

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«Il ne s’agit pas seulement de leur espace de bureau, il s’agit de s’assurer qu’ils ont accès à d’excellents abonnements de conditionnement physique… à de la nourriture sur place, à de grands événements et à tout ce dont ils ont besoin du point de vue de la santé et du bien-être à la fois en tant que travailleur et en tant que personne fera partie de cette expérience IWG », a déclaré Berger.

La conversion de bureaux traditionnels en espaces flexibles nécessitera des investissements et les propriétaires devront trouver comment récupérer ces coûts auprès des locataires, a déclaré Duda. « C’est là que l’expérimentation va intervenir, nous allons voir des approches très différentes pour différents types de locataires », a-t-il déclaré.

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Qu’il s’agisse d’adapter les besoins des locataires ou de franchiser des espaces de coworking, la concurrence accrue résultant de la hausse des taux d’inoccupation continuera de stimuler l’innovation sur le marché de l’immobilier commercial.

« Certaines personnes mettent de l’espace, comme IWG et WeWork, mais il y aura beaucoup plus de variété à l’avenir », a déclaré Duda. « Cela va dépendre du type de locataires dans un immeuble, de leurs besoins et du type d’arrangement financier que les propriétaires peuvent trouver pour que l’investissement en vaille la peine. … Je pense que cela arrivera, cela prendra juste du temps.

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