Les coopératives de crédit qui offrent aux acheteurs de maison un moyen de contourner les tests de résistance devraient se développer

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Il y a un coin du système financier canadien qui vaut plusieurs millions de dollars où un « test de résistance » rigoureux imposé par le Bureau du surintendant des services financiers n’a jamais été adopté. Il attire déjà les propriétaires à la recherche d’une voie plus facile pour se qualifier pour un prêt hypothécaire dans un contexte de hausse des taux d’intérêt et il est sur le point de se développer davantage alors que le spectre de règles de qualification hypothécaire encore plus strictes menace de mettre les prêts bancaires hors de portée des acheteurs de maison.

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Les coopératives de crédit sous réglementation provinciale telles que Meridian et DUCA ne sont pas liées par les règles fédérales et peuvent choisir d’appliquer ou non les normes d’admissibilité les plus strictes du BSIF pour les prêts hypothécaires non assurés, sous réserve des règles adoptées par leurs organismes de réglementation provinciaux.

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Bien que le secteur des coopératives de crédit ait choisi de ne pas promouvoir largement les prêts hypothécaires dits de « qualification du taux contractuel » – où les emprunteurs sont évalués en fonction du taux d’intérêt réel qu’ils paieront plutôt que du test de résistance du BSIF – les chiffres publiés par l’Association canadienne des coopératives de crédit montrent que les prêteurs ont régulièrement repris leurs activités, augmentant leurs portefeuilles hypothécaires de 4,1 % au deuxième trimestre et de 2 % au troisième trimestre de 2022.

Rob McLister, analyste hypothécaire et stratège, estime que des centaines de millions de dollars de prêts hypothécaires ont été souscrits en utilisant la qualification des taux contractuels.

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« En parlant avec (les dirigeants) de certaines de ces coopératives de crédit, le message est qu’ils ont vu une croissance considérable de produits tels que les prêts hypothécaires de qualification à taux contractuel », a déclaré McLister. « Mais cette croissance part d’une petite base parce que c’est un petit marché pour commencer. »

Reste à savoir si les coopératives de crédit décident d’exploiter leur avantage, surtout si des mesures supplémentaires resserrent les normes de prêt pour les banques.

Ces nouvelles mesures, proposées par le régulateur bancaire fédéral en janvier lors d’une consultation visant à faire face à l’impact de la hausse des taux sur les ménages déjà endettés, pourraient ajouter des restrictions encore plus onéreuses de la couverture des prêts au revenu et du service de la dette au stress existant. test. Depuis 2018, les règles du BSIF fixent le taux admissible d’un prêt hypothécaire non assuré au plus élevé du taux contractuel plus deux pour cent, ou 5,25 pour cent.

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N’importe laquelle des mesures supplémentaires proposées limiterait le pouvoir d’achat des propriétaires potentiels, a déclaré McLister, qui a suggéré que certains emprunteurs « se tourneront très certainement vers les coopératives de crédit qui n’adoptent pas les lignes directrices du BSIF ».

La plupart des coopératives de crédit au Canada sont réglementées dans un système provincial et territorial distinct parallèle aux grandes banques canadiennes. Il y a beaucoup d’alignement, mais aussi des différences régionales, y compris le montant de l’assurance-dépôts sur les comptes de chèques et d’épargne. En 2012, le gouvernement fédéral a ouvert la voie à l’expansion des coopératives de crédit au-delà des frontières provinciales pour devenir des institutions financières fédérales, mais il y a eu très peu de succès.

Certaines coopératives de crédit et leurs organismes de réglementation ont adopté les normes d’admissibilité hypothécaire les plus rigoureuses du BSIF à ce jour. Cependant, d’autres, comme Meridian, la deuxième coopérative de crédit du pays, offrent toujours un prêt hypothécaire de qualification à taux contractuel avec des conditions qui étaient en place avant que le BSIF ne mette à jour son test de résistance en 2018.

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« Dans certains cas, nous offrons des prêts hypothécaires de qualification à taux contractuel », a déclaré Teresa Pagnutti, directrice principale des relations publiques au Meridian de St. Catharines, en Ontario.

Comme tous les programmes de prêt de la coopérative de crédit, ces prêts sont accordés sur la base d’un « examen holistique et prudent » comprenant l’évaluation des flux de trésorerie et de la capacité d’emprunt d’un client, a-t-elle ajouté.

Méridien raconte acheteurs potentiels sur son site Web qu’en tant que coopérative de crédit, elle est « plus flexible que les banques lorsqu’il s’agit d’approuver des prêts hypothécaires » et peut aider ceux qui ne passeraient pas le test de résistance fédéral à acheter la maison de leurs rêves en prenant « l’appréciation du revenu » et options de paiement accéléré en compte.

Les gains de l’an dernier dans les volumes de prêts hypothécaires dans le segment des coopératives de crédit du marché sont survenus alors que les taux d’intérêt ont commencé à augmenter après une longue période de taux ultra-bas.

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La Banque du Canada a annoncé trois hausses de son taux directeur au jour le jour au deuxième trimestre de 2022, le portant à 1,5 % avant une augmentation monstrueuse de 100 points de base en juillet. À la fin de l’année, les taux avaient encore augmenté, atteignant 4,25 %, et la banque centrale a annoncé une nouvelle hausse de 25 points de base le 25 janvier 2023.

Les gains des coopératives de crédit ont été réalisés alors même que le nombre de maisons achetées et vendues diminuait. Les transactions en juillet, par exemple, ont été inférieures de 29,3 % à l’activité en juillet 2021, selon l’Association canadienne de l’immeuble (ACI). Les ventes ont diminué dans environ les trois quarts de tous les marchés locaux, menés par les grandes villes et leurs régions avoisinantes, notamment Toronto, Vancouver et Calgary.

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Pour ceux qui ont du mal à s’offrir une maison avec des taux d’intérêt bien au-dessus de ceux où ils se sont assis pendant de nombreuses années – même si les prix de l’immobilier baissent – opter pour une hypothèque de qualification à taux contractuel pourrait être attrayant.

McLister a déclaré que la formule de qualification des taux contractuels à elle seule donne à un emprunteur entre 5 et 11% de pouvoir d’achat supplémentaire, selon le prêteur et la durée et en supposant un amortissement de 30 ans.

Son estimation approximative que la taille du marché se situe dans les centaines de millions de dollars, ce qu’il a qualifié de «conservateur», est basée sur le total annuel des prêts hypothécaires dans les coopératives de crédit et le pourcentage du volume provenant des prêts hypothécaires de qualification à taux contractuel, comme extrapolé à partir des données d’un échantillon de coopératives de crédit. Bien qu’il s’agisse d’une somme d’argent considérable, il a noté qu’elle ne représente qu’une petite partie des quelque 450 milliards de dollars de nouveaux prêts hypothécaires souscrits chaque année.

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Pourtant, c’est un segment du marché qui a attiré l’attention des analystes de l’agence de notation DBRS Morningstar. Dans un rapport du 10 janvier, ils ont souligné les différences entre les coopératives de crédit à travers le Canada en ce qui concerne l’adoption des lignes directrices strictes du BSIF en matière de souscription de prêts hypothécaires.

DBRS a noté que même si la plupart des coopératives de crédit ont des pratiques de souscription qui « imitent l’esprit » du test de résistance initial du BSIF de 2012, certaines d’entre elles, notamment en Colombie-Britannique et en Ontario, n’ont pas mis à jour le test plus « rigoureux » adopté en 2018.

Les organismes de réglementation provinciaux de l’Alberta et de la Saskatchewan, en revanche, ont suivi le test plus rigoureux de la ligne directrice B-20 du BSIF pour les coopératives de crédit de ces provinces, une position que les analystes de DBRS ont déclaré considérer comme « positive ».

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Russ Courtney, agent principal des relations avec les médias à l’Autorité de réglementation des services financiers de l’Ontario, qui réglemente les coopératives de crédit dans la plus grande province du Canada, a déclaré que la loi qui régit les coopératives financières appartenant à des membres n’exige pas de tests de résistance prescriptifs des taux d’intérêt dans les prêts hypothécaires résidentiels. souscription. Au lieu de cela, les coopératives de crédit peuvent déterminer le type de test de résistance le plus approprié pour leurs prêts hypothécaires et portefeuilles hypothécaires individuels.

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« Ainsi, chaque institution a sa propre approche, reflétant ce qui est le plus approprié pour les caractéristiques de son activité de prêts hypothécaires résidentiels », a déclaré Courtney, ajoutant que l’ARSF surveille et évalue de près l’activité et les profils de risque des coopératives de crédit et effectue son propre stress interne. tests sur les portefeuilles de prêts hypothécaires des coopératives de crédit.

Il a déclaré que l’organisme de réglementation provincial n’a pas constaté ce qu’il considère comme une augmentation « importante » du volume d’activité des prêts hypothécaires résidentiels ou du profil de risque des coopératives de crédit de l’Ontario.

L’une des raisons de la faible participation pourrait être que, comme l’a noté le rapport de DBRS, même les coopératives de crédit qui n’utilisent pas la norme d’admissibilité la plus stricte du BSIF en règle générale doivent le faire pour certains prêts immobiliers si elles espèrent utiliser les titrisations hypothécaires comme source de financement. disponible par le biais de programmes offerts par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Selon McLister, un autre facteur qui pourrait limiter le passage aux coopératives de crédit est que peu de prêteurs du canal des courtiers proposent des prêts hypothécaires souscrits au taux de qualification et que le public ignore largement leur existence.

« Seul un petit pourcentage (des coopératives de crédit qui les proposent) font la promotion publiquement ou auprès de tiers de la qualification des taux contractuels », tels que les courtiers, a déclaré McLister.

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