Les constructeurs proposent désormais des prêts hypothécaires à moitié prix, mais toujours pas de preneurs

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De nombreux constructeurs se retrouvent avec des maisons neuves qu’ils ne parviennent pas à vendre. Ce n’est pas parce que leur produit n’est pas bon. C’est parce que de nombreuses personnes ne peuvent pas acheter en raison d’un coût ridiculement élevé, ou ne veulent pas acheter en raison de l’incertitude du marché.

Pour sortir les acheteurs potentiels de cette torpeur, les constructeurs brandissent la carotte des incitations hypothécaires. Prenez Countrywide Homes, par exemple. L’entreprise propose des taux hypothécaires sur trois ans à seulement 2,34 %, soit moins de la moitié du taux standard du marché.

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« Nous avons des stocks qui doivent être écoulés », explique Richard Mariani, directeur des ventes et du marketing chez CountryWide Homes. « Nous achetons essentiellement le taux d’intérêt auprès du prêteur. Et cela aide. Nous recevons beaucoup de demandes de renseignements. »

J’ai demandé qui était le prêteur, mais il n’a pas voulu me le dire. « La banque ne veut pas mettre son nom dessus », a-t-il dit. « De cette façon, il y aura moins de questions de la part de ses autres clients. »

Malgré la promotion de financement de Countrywide, Mariani n’a trouvé personne preneur. « Les acheteurs cherchent à négocier d’une manière ou d’une autre, mais la plupart des acheteurs ont déjà leur propre prêteur, donc s’ils veulent un prix plus intéressant, nous leur proposerons une meilleure remise au lieu du taux le plus bas. Je n’ai pas encore vendu de maison avec un prêt hypothécaire. »

L’une des raisons pourrait être liée à l’admissibilité à l’hypothèque. Lorsqu’un constructeur vous offre une prime, le prêteur la déduit généralement de la valeur du prêt. Dans le cas d’une hypothèque assurée, le prêteur la déduit toujours.

Le résultat est que vous devez verser une mise de fonds plus importante. Par exemple, supposons que vous achetiez une maison de 500 000 $ avec une mise de fonds de 5 % et un taux d’intérêt incitatif de 30 000 $. Ces 30 000 $ réduisent la valeur du prêt à 470 000 $. Les prêteurs ne vous accorderont un prêt hypothécaire que pour un maximum de 95 % de ce montant, soit 446 500 $. Si vous n’avez pas utilisé d’incitatif, vous pourriez potentiellement être admissible à un prêt allant jusqu’à 475 000 $. (Les frais d’assurance par défaut sont en sus et généralement inclus dans le prêt hypothécaire.)

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En effet, en profitant de ce taux bas et alléchant, vous doublez largement l’acompte requis. C’est pourquoi certains emprunteurs poussent les constructeurs à accorder une réduction plus importante sur le prix d’achat.

Notez également que les règles hypothécaires exigent que vous prouviez que vous pouvez vous permettre des taux beaucoup plus élevés que ceux que vous paierez. Pour obtenir cette offre de 2,34 %, les emprunteurs doivent se qualifier au taux minimum de 5,25 % fixé par notre organisme de réglementation bancaire.

Il faut aussi lire les petits caractères. Certains constructeurs imposent des restrictions sur le montant du prêt hypothécaire auquel s’applique un taux promotionnel. Dans le cas de Countrywide, leur prêt hypothécaire maximum est de 1 million de dollars, même s’ils vendent de nombreuses maisons pour plus de 2 millions de dollars.

D’ailleurs, cela peut prendre un certain temps, mais une fois que les taux baisseront suffisamment pour inciter davantage d’acheteurs de maisons à se lever de leur canapé et à se rendre dans les centres de vente des constructeurs, ces incitations commenceront à disparaître.

« Il nous faudra peut-être deux à trois ans avant de retrouver un marché en pleine effervescence », prédit Mariani. Et si les taux continuent de chuter comme ils le font depuis juin, cela pourrait arriver plus tôt. « L’acheteur avisé qui est resté sur la touche se contente d’observer et d’attendre. »

Les amortissements assurés sur 30 ans sont de retour

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Les primo-accédants assurés contre le défaut de paiement qui versent moins de 20 % de leur mise de fonds peuvent désormais bénéficier d’un amortissement sur 30 ans s’ils achètent une maison neuve. Le gouvernement a ainsi décidé d’inciter les constructeurs à construire et d’accorder aux acheteurs un allègement de leurs mensualités.

« Je pense que cela va aider (à stimuler la construction) », affirme Mariani. C’est l’une des raisons pour lesquelles « nous commençons à avoir plus de produits à moins d’un million de dollars », ajoute-t-il.

Malheureusement, en raison de règles d’assurance par défaut obsolètes qui limitent l’assurance par défaut aux maisons dont le prix est de 999 999 $ ou moins, cela n’encouragera pas beaucoup la construction de maisons unifamiliales sur les grands marchés.

En 2021, le gouvernement libéral a proposé de « relever le seuil d’assurance hypothécaire de 1 million de dollars à 1,25 million de dollars, et d’indexer ce montant sur l’inflation, afin de mieux refléter les prix actuels des maisons, puisque ce seuil a été modifié pour la dernière fois il y a des années ». Trois ans plus tard, c’est toujours un sacré scandale.

Robert McLister est un stratège hypothécaire, analyste des taux d’intérêt et rédacteur en chef de MortgageLogic.actualités. Vous pouvez le suivre sur X à @RobMcLister.

Les taux affichés ci-dessous sont mis à jour à la fin de chaque journée et proviennent de l’enquête sur les taux hypothécaires canadiens produite par MortgageLogic.news. Postmedia et Imaginative. Online Inc., société mère de MortgageLogic.news, sont rémunérées par certains fournisseurs de prêts hypothécaires lorsque vous cliquez sur leurs liens dans les graphiques.

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