Les chasseurs de prêts hypothécaires misent sur une forte baisse des taux, mais attention, ils pourraient faire un yo-yo

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Les taux hypothécaires peuvent souvent être décevants. Exemple concret : celui d’aujourd’hui. Nous, les commentateurs, parlons des tarifs de plongée depuis des mois, et oui, ils ont baissé. Les taux fixes ont chuté de plus de 150 points de base en un an.

Mais avec la baisse des taux ces derniers temps, les gens s’attendent à davantage. Et nous n’en obtiendrons peut-être pas davantage – pendant un certain temps.

Nous sommes maintenant à cinq mois de la première baisse des taux de la Banque du Canada pour ce cycle et les taux fixes augmentent comme la tension artérielle des gens pendant la saison des impôts.

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Remarquez que les taux n’augmentent pas de manière stratosphérique, de l’ordre de neuf à 25 points de base pour certains des taux fixes annoncés les plus bas. Les taux assurés par défaut – utilisés par les personnes dont la mise de fonds est inférieure à 20 pour cent – ​​sont les plus compétitifs, ils augmentent donc le plus rapidement.

Même si les dernières augmentations peuvent inquiéter les gens, le véritable suspense concerne la suite.

Lorsque les banques centrales commencent à réduire leurs taux – en particulier des réductions significatives comme celle de la Réserve fédérale américaine le mois dernier – c’est généralement un signe avant-coureur d’une constipation économique. Et les banquiers centraux et les économistes s’attendent largement à un tel ralentissement – ​​à terme.

La question est : que signifie « dans le temps » ?

Les économies sont comme des superpétroliers qui tournent lentement. À l’heure actuelle, l’économie américaine – qui exerce une forte influence sur les taux hypothécaires canadiens – semble avoir changé de cap. Les marchés commencent progressivement à prédire une expansion plus importante que prévu.

La Fed d’Atlanta indicateur du PIB en temps réelpar exemple, suggère un taux de croissance dynamique de 3,2 pour cent. Cela s’ajoute aux derniers chiffres de l’emploi aux États-Unis, qui ont dépassé les attentes. Et puis il y a l’inflation américaine, qui a dépassé les prévisions jeudi malgré un plus bas niveau depuis 44 mois.

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Les marchés de taux du Canada sont très sensibles à tout soupçon de risque d’inflation, y compris en provenance du sud de la frontière. Les traders ont tellement parié sur des réductions de taux au cours des 18 prochains mois qu’ils craignent de se tromper et craignent de sous-estimer la résilience économique de l’Amérique du Nord. S’ils se trompent, cela signifie que les rendements obligataires pourraient provoquer une surprise, surgissant au moment où on s’y attend le moins.

Qu’est-ce que tout cela signifie pour les acheteurs de prêts hypothécaires ?

Il ne s’agit pas tant d’une prédiction boule de cristal que d’une tentative de gérer les attentes des emprunteurs. Même si l’économie devrait finir par ralentir davantage, grâce à des taux directeurs nettement supérieurs à l’inflation, nous pourrions connaître une reprise pendant plusieurs mois. C’est comme s’attendre à une gueule de bois, mais d’une manière ou d’une autre, vous êtes toujours excité au brunch.

Attendez-vous à voir davantage d’anxiété sur les marchés si l’emploi aux États-Unis reste stable et si l’inflation ne poursuit pas sa progression à la baisse cet automne. Et cette dernière possibilité est réelle étant donné les effets de base plus marqués d’une année sur l’autre à venir.

Briseur de jargon : Les « effets de base » de l’inflation font référence à l’impact qu’ont les niveaux de prix de l’année précédente sur les calculs d’inflation d’une année sur l’autre ; Plus précisément, si les prix étaient inhabituellement bas au cours d’un mois donné l’année dernière, même une modeste augmentation des prix cette année peut entraîner un taux d’inflation plus élevé.

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Il est également possible que le risque d’inflation vienne du champ de gauche, en raison de facteurs tels qu’un choc pétrolier, des dépenses gouvernementales excessives, des tarifs douaniers (en vous regardant, Donald Trump) et une relocalisation. Heureusement, les taux directeurs toujours élevés des banques centrales, les coûts élevés du logement, les renouvellements hypothécaires coûteux, le niveau d’endettement élevé et l’intelligence artificielle continueront d’aggraver les taux.

Le fait est que, même si les coûts d’emprunt suivent une tendance globale à la baisse, les taux pourraient fluctuer un peu. Si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire à taux fixe d’ici janvier ou février, obtenez une garantie de taux au cas où la progression des taux prendrait plus de temps que prévu.

Et si vous craignez un retour de l’inflation, envisagez un prêt hypothécaire hybride (partie fixe/partie variable) si vous en trouvez un proche de cinq pour cent. De cette façon, vous êtes partiellement protégé dans le cas, moins probable, d’une inflation galopante, mais vous en bénéficiez quand même si/quand les taux continuent de baisser, comme le prédisent les économistes.

Par ailleurs : le retour des refinancements à 90 pour cent

Autrefois, les Canadiens pouvaient refinancer leur maison et obtenir un prêt hypothécaire à 90 pour cent de sa valeur. Le gouvernement a mis un terme à cette question en 2010, face aux craintes d’un endettement croissant, d’une instabilité financière et d’une surchauffe du marché immobilier.

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Eh bien, ce qui est vieux est nouveau. Malgré les niveaux d’endettement quasi records d’aujourd’hui, les décideurs politiques estiment qu’un refinancement à 90 % du ratio prêt-valeur est à nouveau logique. Le 15 janvier 2025, ils feront leur retour. Mais retenez vos demandes de prêt hypothécaire – il y a un problème.

Pour en obtenir une, vous devrez souscrire une assurance par défaut et utiliser l’argent pour construire un ou plusieurs appartements secondaires sur votre propriété. La valeur maximale autorisée de la propriété, y compris les nouvelles suites, est de 2 millions de dollars, et vous pouvez bénéficier d’un amortissement allant jusqu’à 30 ans.

Pour les personnes qui n’ont pas assez d’argent disponible pour créer un prêt hypothécaire générant des revenus locatifs, cela peut être une option viable. La prime de refinancement peut être élevée, mais l’emprunteur bénéficiera d’un faible taux d’intérêt assuré, qui est souvent de 30 à 50 points de base moins cher que les taux de refinancement non assurés.

Il reste cependant quelques questions sans réponse :

• Quels sont les frais d’assurance par défaut ?
• Les prêteurs obligeront-ils les emprunteurs à payer d’avance la construction des appartements accessoires ou autoriseront-ils des retraits (remboursement partiel en espèces) pendant que la construction est en cours ?

Ce serait bien si le gouvernement révélait tous les détails des nouveaux programmes hypothécaires dès leur annonce, mais c’est peut-être trop demander. Pourtant, cette politique n’est pas trop mauvaise. Il ne s’agit pas d’attiser les flammes de la demande, mais d’ajouter des logements indispensables, et l’histoire montre que les pertes assurées globales sont à peu près aussi probables que de trouver un budget équilibré à Ottawa.

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Je me demande combien de personnes participeront à ce programme, étant donné que vous ne pouvez pas contracter de dettes extérieures et si les emprunteurs doivent couvrir la plupart des coûts de construction. Comme si nous regardions un cliffhanger sur Netflix, nous attendons les réponses du ministère des Finances.

Robert McLister est stratège hypothécaire, analyste des taux d’intérêt et rédacteur en chef de MortgageLogic.news. Vous pouvez le suivre sur X à @RobMcLister.

Taux hypothécaires

Les taux affichés ci-dessous sont mis à jour à la fin de chaque journée et proviennent de l’Enquête canadienne sur les taux hypothécaires produite par MortgageLogic.news. Postmédia et imaginatif. Online Inc., société mère de MortgageLogic.news, est rémunéré par certains fournisseurs de prêts hypothécaires lorsque vous cliquez sur leurs liens dans les graphiques.

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