Les besoins en logements signifient plus de condos, ce qui profite autant aux locataires qu’aux investisseurs

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Les reventes dominent souvent les conversations sur les marchés du logement, tandis que les transactions de logements nouvellement construits, en particulier les copropriétés, ne reçoivent pas la même attention malgré les transactions de copropriétés neuves ou préconstruites qui constituent une part importante des transactions résidentielles.

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Par exemple, 21 782 nouveaux condominiums ont été vendus en 2022 dans la région du Grand Toronto (RGT) seulement, même si le ralentissement de la demande de logements l’an dernier a frappé les ventes, qui étaient en baisse de 30% par rapport à 2021selon un rapport d’Urbanation Inc., un chercheur de marché spécialisé dans les marchés de la copropriété, de la location et des terrains.

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Néanmoins, le marché des copropriétés neuves maintient un équilibre entre l’offre et la demande de sorte que les stocks d’invendus au quatrième trimestre de l’an dernier étaient d’environ 15 000 unités, ce qui est conforme à la moyenne sur 15 ans.

Le marché de la revente influence bien sûr les ventes de condos neufs. Mais le ralentissement du marché a davantage touché le marché des copropriétés en revente en 2022, les reventes de copropriétés dans la RGT ayant chuté de 36 % à 19 105 unités, un record de huit ans en termes de volume de transactions. Les prix de revente se sont établis en moyenne autour de 847 $ le pied carré (psf) au quatrième trimestre. Même avec la baisse des ventes, le prix 2022 de 1 427 $ psf pour les condos neufs était plus élevé qu’en 2021.

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Le ralentissement du marché a été plus prononcé au quatrième trimestre lorsque les ventes ont chuté de 68 % par rapport à la même période il y a un an. Alors que les 21 782 ventes de condos neufs en 2022 sont conformes à la moyenne à long terme, la majeure partie de ces ventes ont été réalisées au cours du premier semestre de l’année.

Malgré la baisse des prix des copropriétés neuves dans la dernière partie de l’année, l’écart entre le prix de la revente et celui des copropriétés neuves s’est creusé à 580 $ le pied carré. L’écart était de 332 $ au quatrième trimestre de 2019 et de 227 $ au quatrième trimestre de 2017.

Les prix des condos neufs dans la RGT avaient augmenté de 10 % par année. Le récent ralentissement des prix, similaire à la baisse précédente qui a coïncidé avec la grande récession, pourrait forcer certains investisseurs à faire une pause. Mais le déséquilibre entre l’atonie de l’offre de logements et la croissance attendue de la demande de logements en raison d’objectifs d’immigration plus élevés suggère que les prix reprendront leur ascension après le retour de conditions de crédit hypothécaire plus favorables.

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Les données d’urbanisation montrent que le prix d’achat moyen des condos disponibles pour occupation en 2023 était de 876 $ par pied carré. Le prix de revente actuel des immeubles neufs est d’environ 1 050 $, soit 20 % de plus que le prix d’achat, ce qui permet aux investisseurs de réaliser un profit s’ils décident de vendre.

Mais les ventes des investisseurs sont susceptibles d’augmenter même si les marges bénéficiaires sont plus faibles en raison de la différence entre les coûts de propriété et les loyers. Le coût de propriété estimé pour les unités plus récentes est actuellement de 4,59 $ par pied carré, tandis que le loyer du marché pour un condo de qualité similaire est de 3,98 $ par pied carré, ce qui entraîne une perte mensuelle de 452 $ par pied carré pour une copropriété de taille moyenne. Si les investisseurs choisissent de ne pas vendre, ils subventionneront probablement les locataires même avec les niveaux de loyer actuellement élevés.

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La différence entre les loyers et les coûts de propriété suggère que la location pourrait être plus avantageuse à court terme. Par exemple, le rapport Urbanation indique qu’« au cours de la dernière décennie, le coût de possession des condos a augmenté deux fois plus vite que les loyers (133 % contre 66 %), créant un avantage sans précédent pour la location ». Cette comparaison, cependant, ne tient pas compte du fait qu’une partie du coût de propriété rembourse le montant principal.

À Toronto et à Vancouver, les prix des logements de faible hauteur sont beaucoup plus élevés que ceux des copropriétés, ce qui rend ces derniers plus attrayants pour les acheteurs soucieux de leur budget. Par exemple, les habitations de faible hauteur dans la RGT étaient en moyenne 71 % plus chères que les copropriétés en décembre 2022. Même si l’écart était de 95 % en décembre 2021, les copropriétés continuent d’être plus attrayantes en raison de leurs prix relativement plus bas.

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Mariana Milborne, directrice de l’exploitation du groupe Milborne, spécialisé dans les ventes de pré-construction, a déclaré que la différence de prix entre les immeubles de faible hauteur et les immeubles de grande hauteur avait modifié la composition de l’offre de logements. Avant 2005, les deux tiers des nouvelles ventes étaient constituées d’habitations de faible hauteur à Toronto. Depuis 2005, le résidentiel multifamilial représente les deux tiers des logements neufs.

Les tours d’habitation continueront d’être une composante importante du marché du logement dans les villes populeuses. Dans la RGT, 42 190 condos ont été loués l’an dernier, offrant à la fois un logement aux locataires et des opportunités d’investissement aux propriétaires. Le résidentiel multifamilial domine également l’offre de logements dans les villes peuplées.

Le statu quo dans les cadres politiques et l’incertitude sur les marchés du logement n’aideront pas les gouvernements à atteindre leurs objectifs d’offre élargie. Une croissance rapide du parc de logements nécessitera donc des conditions plus favorables pour que les investisseurs fournissent du capital-risque aux unités en cours de construction.

Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière et directeur de l’Urban Analytics Institute de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran de l’industrie immobilière. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Bulletin Haider-Moranis, www.hmbulletin.com.