Les banques cherchent des solutions de contournement pour éviter le défaut de paiement hypothécaire pour les emprunteurs à taux variable aux prises avec des paiements plus élevés

Contenu de l’article

Les banques canadiennes tentent d’alléger le fardeau des propriétaires qui ne peuvent pas suivre la hausse rapide des taux d’intérêt en prolongeant les amortissements hypothécaires et, dans certains cas, en ajoutant des montants impayés au capital du prêt, des outils qui peuvent éviter les défauts de paiement à court terme. terme, mais cela peut avoir des conséquences à plus long terme.

Contenu de l’article

Après avoir relevé le taux du financement à un jour de près de zéro au début de l’année à 3,75 %, la Banque du Canada a déclaré cette semaine qu’environ 50 % des emprunteurs ayant des prêts hypothécaires à taux variable et à paiement fixe ont atteint un taux de déclenchement – le point auquel les mensualités fixées ne couvrent que les intérêts alors que le principal reste impayé. Près de 13 % de tous les prêts hypothécaires canadiens sont touchés, selon la banque centrale.

Contenu de l’article

Les règles fédérales stipulent que les prêts hypothécaires doivent être amortis – ce qui signifie que les emprunteurs doivent rembourser le principal – mais les prêteurs ont trois options une fois qu’un seuil de taux de déclenchement est atteint : augmenter les paiements mensuels, exiger un paiement anticipé forfaitaire sur l’hypothèque ou permettre aux emprunteurs de glisser dans un amortissement négatif ou inversé pendant une période selon les règles établies par les autorités bancaires et les assureurs hypothécaires.

Contenu de l’article

Un amortissement négatif ou inversé se produit lorsque les versements hypothécaires ne suffisent pas à couvrir les intérêts dus et que le montant excédentaire est ajouté au principal dû sur le prêt, une procédure qui pourrait laisser aux propriétaires un solde impayé plus important au renouvellement.

«Chaque banque choisit de gérer cela un peu différemment», a déclaré Dan Eisner, directeur général de True North Mortgage à Calgary, citant la prolongation de la période de remboursement comme un moyen de gérer le problème du taux de déclenchement.

« Si un emprunteur lève la main et affirme qu’il est confronté à des difficultés financières, en tant que prêteurs, nous pouvons prolonger son amortissement pour réduire le paiement. »

Un autre observateur de l’industrie a déclaré qu’il était «raisonnable» de conclure qu’un amortissement inversé se produisait également, bien qu’il n’y ait pas encore de données publiques. Cela augmente potentiellement les risques pour le prêteur et l’emprunteur, car le solde du prêt augmente en fait et peut constituer une évolution particulièrement inquiétante à un moment où la valeur des propriétés baisse.

Contenu de l’article

La Banque Toronto-Dominion indique sur son site Web que la hausse des taux peut placer les clients dans une position où « les intérêts impayés commenceront à augmenter le montant dû » sur leur prêt hypothécaire. Il y a cependant une limite et les emprunteurs devront finalement ajuster les paiements, effectuer un remboursement anticipé ou se convertir en un prêt hypothécaire à taux fixe, selon le site Web.

Lorsqu’un emprunteur est incapable de continuer à rembourser le capital et les intérêts d’un prêt hypothécaire, cela soulève le spectre du défaut de paiement, mais les observateurs de l’industrie affirment que les assureurs hypothécaires tels que la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) et Sagen, anciennement Genworth Canada, permettent aux banques de faire rapidement séances d’entraînement avec des clients individuels au besoin sans leur approbation.

La SCHL, par exemple, autorise un amortissement négatif pouvant atteindre 105 % du montant initial du prêt. Pour les prêts hypothécaires non assurés, les prêteurs sous réglementation fédérale établissent leurs propres politiques avec l’approbation du Bureau du surintendant des institutions financières.

Contenu de l’article

« Pour les prêts hypothécaires non assurés, le BSIF n’a pas fixé de plafond d’amortissement spécifique pour les institutions financières permettant un amortissement négatif », a déclaré Carole Saindon, porte-parole de la réglementation bancaire fédérale. « Cependant, nous nous attendons à ce que les mesures prises restent dans les limites de l’appétit pour le risque de la banque. »

Dans une déclaration envoyée par courriel, Saindon a déclaré que le BSIF « travaillait en permanence avec les institutions financières sous réglementation fédérale pour évaluer l’impact des mesures qu’elles envisageaient » pour faire face aux emprunteurs atteignant le taux de déclenchement des prêts hypothécaires variables.

Eisner a déclaré que les recours ne deviendraient une préoccupation que s’ils devenaient une politique générale.

« Si une grande banque annonce une sorte d’extension d’amortissement automatique, on s’attendra à ce que chaque prêteur propose des extensions automatiques », a-t-il déclaré, ajoutant qu’un tel scénario ne serait pas bon pour les prêteurs ou les emprunteurs qui devraient constituer des fonds propres dans leur domicile.

Contenu de l’article

Dans un communiqué, la SCHL a déclaré que les prêteurs agréés ont « la flexibilité de prendre des arrangements spéciaux » avec les clients à leur discrétion sans l’approbation de l’assureur hypothécaire, mais seulement s’ils ont une analyse documentée de la « situation financière unique » de l’emprunteur au dossier.

« Ils doivent en fait prouver des difficultés financières », a déclaré Eisner.

Ce ne sera pas sans douleur pour l’économie, et ce n’est pas conçu pour être

Avery Shenfeld, économiste en chef chez CIBC Capital Markets

La mesure dans laquelle le déclenchement de paiements plus importants devient un problème sera déterminée par les actions de la Banque du Canada, a déclaré Robert McLister, analyste et stratège hypothécaire.

Si le taux du financement à un jour ne grimpe que de 50 à 75 points de base supplémentaires, comme le suggère le marché obligataire, « nous sortirons du bois relativement indemnes », a-t-il déclaré. « C’est particulièrement vrai si les taux reviennent à la baisse d’ici la fin de l’année prochaine. »

Contenu de l’article

Cependant, si la banque centrale prend des taux supérieurs à 5%, « nous pourrions avoir un problème inattendu d’arriérés », a-t-il déclaré. « Dans ce cas, je ne serais pas choqué de voir le gouvernement annoncer un certain type de mesure pour aider les emprunteurs en difficulté. »

Une façon d’y parvenir est d’autoriser formellement des prolongations d’amortissement jusqu’à 40 ans pour les emprunteurs ayant des ratios d’endettement élevés, ce que McLister dit que les assureurs hypothécaires soutiennent.

McLister calcule qu’environ 16,6 % des six millions de ménages canadiens ayant une hypothèque sont susceptibles d’atteindre le taux de déclenchement.

« En d’autres termes, près d’un million de ménages pourraient voir leur taux de déclenchement atteint si les taux augmentent suffisamment », a-t-il déclaré. Cependant, seul un sous-ensemble de peut-être moins d’un quart de ceux-ci connaîtra un amortissement inversé où les intérêts courus sont ajoutés au principal. Le reste aura des paiements mensuels augmentés par les prêteurs pour s’assurer que les intérêts dus sont couverts.

Contenu de l’article

« Donc, nous parlons vraiment de quelques centaines de milliers de ménages qui pourraient voir leurs soldes hypothécaires augmenter avant l’échéance », a déclaré McLister.

Un autre sous-ensemble de ceux-ci, peut-être un sur cinq, pourrait être vulnérable à des augmentations de taux importantes à l’échéance, selon les données de la Banque du Canada, a-t-il dit, « et parmi ceux-ci, seul un pourcentage à un chiffre ferait défaut en utilisant l’historique comme guide. ”

Avery Shenfeld, économiste en chef chez CIBC Capital Markets, a déclaré qu’il ne voit pas l’aide offerte par les banques comme un choc majeur pour le système financier, car les Canadiens ont beaucoup de valeur nette dans leurs maisons et pourraient vendre et réduire leurs effectifs s’ils ne le peuvent pas. n’ont plus les moyens de s’offrir leur propriété actuelle — à condition que la Banque du Canada n’exagère pas le resserrement de la politique.

Contenu de l’article

« Les grandes institutions financières réglementées effectuent depuis de nombreuses années des tests de résistance pour (s’assurer) que les emprunteurs pourraient payer un taux plus élevé lorsqu’ils contracteraient leur hypothèque initiale », a déclaré Shenfeld.

« Mais ce ne sera pas sans douleur pour l’économie, et ce n’est pas conçu pour l’être. Après tout, la Banque du Canada augmente les taux d’intérêt dans le but de ralentir l’économie et donc de calmer l’inflation, et l’une des principales voies de ce ralentissement sera la pression exercée sur ceux qui ont beaucoup de dettes (y compris les emprunteurs hypothécaires qui frappent les taux de déclenchement ) ou envisagez d’acheter une maison.

Les différences dans les produits hypothécaires offerts par les plus grandes banques du Canada pourraient avoir une incidence sur leur expérience des prêts en souffrance et en défaut.

Paul Holden, analyste chez CIBC Capital Markets, a déclaré que la Banque de Nouvelle-Écosse et la Banque Nationale méritaient d’être surveillées car elles offrent des produits de «paiement variable» qui répercutent directement les taux d’intérêt plus élevés sur les clients.

Contenu de l’article

«(Cela) implique que des coûts d’emprunt plus élevés seront transmis plus rapidement à leurs clients à taux variable. En conséquence, nous surveillerons de près les résultats à venir pour tout signe de stress de paiement », a déclaré l’analyste.

Avec les outils en place pour gérer l’effet de la hausse des taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires à taux variable avec versements fixes, cependant, l’impact complet ne se fera pas sentir tant que ces prêts hypothécaires ne seront pas renouvelés.

« Cela donne à ces banques et à leurs clients le temps de se préparer à des paiements futurs plus élevés, en supposant que les taux restent élevés », a déclaré Holden. « C’est quelque chose à surveiller jusqu’en 2025/2026 lorsque les prêts hypothécaires au taux le plus bas (cinq ans) seront renouvelés. »

Contenu de l’article

Un porte-parole de la Banque de Nouvelle-Écosse a déclaré que les prêts hypothécaires de l’entreprise sont conçus pour aider les emprunteurs à « rester sur la bonne voie avec leur remboursement de capital prévu tout au long de la durée de l’hypothèque ».

Le prêteur envoie des lettres aux clients lorsque le taux préférentiel les augmentations et les paiements vont changer, a déclaré Andrew Garas, ajoutant que les emprunteurs pourraient néanmoins payer moins d’intérêts au fil du temps car il n’y a jamais de moment où ils ne paient que des intérêts.

« Nous travaillons avec chaque client individuellement pour comprendre ses besoins uniques », a déclaré Garas.

Le porte-parole de la Banque Nationale, Alexandre Guay, a déclaré que le prêteur contacte « de manière proactive » les clients « qui pourraient être plus vulnérables pour vérifier leur situation » et s’efforce de rester en contact avec tous les clients concernés pour les informer des changements et leur fournir des conseils.

• Courriel : [email protected] | Twitter: BatPost