Les baisses de taux d’intérêt ne résoudront pas la crise de l’accessibilité au logement au Canada

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Par Murtaza Haider et Stephen Moranis

Depuis que les taux d’intérêt ont commencé à augmenter au début de 2022, l’accessibilité au logement au Canada s’est détériorée. Et même si les baisses de taux récentes et attendues de la Banque du Canada pourraient améliorer l’accessibilité, une analyse de Études économiques Desjardins ont conclu qu’un retour aux niveaux d’avant la pandémie était peu probable.

Pour résumer : les prix de l’immobilier ont grimpé en flèche entre 2009 et 2017, avec une brève modération en 2018 en raison de changements dans les tests de résistance. Entre avril 2020 et février 2022, les taux d’intérêt extrêmement bas ont fait grimper en flèche les prix de l’immobilier. Les hausses rapides des taux qui ont suivi ont aggravé l’accessibilité, les mensualités hypothécaires plus élevées rendant les logements déjà chers encore plus inaccessibles.

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Le rapport de la banque offre toutefois un peu d’espoir aux acheteurs potentiels, car Desjardins prévoit une légère opportunité d’achat à la fin de 2024 ou au début de 2025, si les taux d’intérêt baissent comme prévu. Cependant, ce soulagement des prévisions s’accompagne de certaines réserves.

L’indice d’accessibilité Desjardins (IAD) mesure l’accessibilité à l’habitation dans les marchés régionaux du Canada. L’indice compare la baisse des paiements hypothécaires découlant de la baisse des taux d’intérêt à la hausse anticipée de la valeur des logements en raison de la baisse des taux. Étant donné que toute baisse des taux d’intérêt devrait être modérée à court terme, l’allègement des paiements hypothécaires sera minime et probablement compensé par l’augmentation de la valeur des logements. L’IAD prévoit également une croissance modérée des revenus — l’autre variable souvent négligée dans la détermination de l’accessibilité — par conséquent, la probabilité L’amélioration de l’accessibilité financière n’est que modérée, voire inexistante.

Les conclusions du rapport pourraient aider à expliquer la migration vers l’ouest de l’Ontario. Malgré la récente érosion de l’accessibilité à la propriété en Alberta, les prix des logements dans cette province demeurent nettement inférieurs à ceux des autres provinces canadiennes. Étant donné que le revenu moyen des ménages est plus élevé en Alberta qu’en Ontario, la migration vers l’ouest est compréhensible.

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L’accessibilité au logement sera probablement un enjeu clé des prochaines élections fédérales. Les années électorales sont généralement synonymes de promesses de mesures visant à améliorer l’accessibilité au logement. L’allongement de la période d’amortissement, par exemple, qui est actuellement de 25 ans au Canada, pourrait figurer au programme des principaux candidats.

L’analyse de Desjardins met en garde contre le fait que l’allongement de la période d’amortissement pourrait aggraver l’accessibilité à moyen terme, car la hausse de la valeur des logements annulerait les avantages immédiats d’un amortissement plus long. Si quelques bénéficiaires à court terme pourraient acheter avant que les prix n’augmentent, la plupart des acheteurs potentiels ne le feront pas. Par conséquent, les décideurs politiques actuels et futurs devraient laisser les périodes d’amortissement inchangées.

Les défenseurs du logement au Canada ont critiqué l’augmentation rapide du nombre d’étudiants internationaux et de résidents non permanents (RNP), affirmant que cette augmentation a fait grimper la demande de logements. Rien qu’en 2022, la population du Canada a augmenté d’un million de personnes, le taux de croissance annuel actuel rivalisant avec celui de certains pays africains.

Le rapport estime que le nombre de NPR devrait diminuer de 25 à 35 % d’ici la fin de 2026, mais ne trouve aucune preuve que cela améliorerait l’accessibilité. Les résultats nuancés de l’étude soulignent que les NPR sont plus actifs sur le marché locatif, avec un impact limité sur le marché de la revente. Cependant, un effet secondaire plus important de la réduction de la croissance démographique pourrait être une réduction de l’offre de logements, car certains travailleurs NPR sont employés dans le secteur de la construction. Cette offre plus faible pourrait aggraver le déséquilibre entre l’offre et la demande.

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Le rapport simule également l’impact d’une récession du type des années 80 sur l’accessibilité au logement. Étonnamment, ses conclusions reprennent nos discussions précédentes sur les conséquences imprévues des récessions sur l’accessibilité au logement. Le rapport note que la baisse des prix et la diminution des mensualités hypothécaires s’accompagneraient de licenciements massifs et de pertes de revenus. Il avertit que « ceux qui espèrent une récession devraient mettre en balance leurs ambitions d’achat de logement avec les immenses coûts économiques et sociaux à long terme ».

Si une récession, un ralentissement de la croissance démographique ou des périodes d’amortissement plus longues ne peuvent pas améliorer l’accessibilité à la propriété, qu’est-ce qui le pourra ? La solution réside dans la construction de plus de logements, beaucoup plus. Desjardins affirme que « l’augmentation de l’offre de logements est la seule solution durable à long terme ». Nous sommes d’accord, tout comme la Société canadienne d’hypothèques et de logement, qui estime que le pays doit construire 5,8 millions de nouvelles maisons au cours de la prochaine décennie pour rétablir l’accessibilité à la propriété.

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Les décideurs politiques canadiens se débattent depuis un certain temps déjà avec la question de l’accessibilité au logement, recourant souvent à des solutions miracles. Cependant, il n’existe pas de solution miracle à ce problème. La seule réponse est d’augmenter l’offre, ce qui nécessite un effort concerté des secteurs public et privé et un consensus sur la nécessité impérative de construire davantage de logements.

Murtaza Haider est le doyen associé des programmes d’études supérieures et le directeur de l’Urban Analytics Institute à la Ted Rogers School of Management de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran du secteur de l’immobilier. Vous pouvez les contacter sur le site Web du Haider-Moranis Bulletin, www.hmbulletin.com.

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