Les avantages et les inconvénients d’investir dans l’immobilier commercial

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La diversification est une stratégie clé pour tous les portefeuilles de placement, mais elle est particulièrement importante pour les portefeuilles plus importants, car plus un portefeuille grossit, plus il est susceptible de bénéficier d’une diversification supplémentaire des actifs.

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Pour les investisseurs ayant des portefeuilles d’au moins 1 million de dollars, l’immobilier commercial est un moyen de détenir potentiellement des investissements qui se comportent différemment des autres (corrélation négative) et d’améliorer les rendements à long terme. De plus, pour répondre à une préoccupation plus récente, il peut s’agir d’un moyen efficace d’atténuer un contexte de hausse des taux d’intérêt.

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Si les tendances actuelles se maintiennent, certains types d’immobilier commercial semblent devoir terminer l’année comme la classe d’actifs la plus performante au Canada. Ceci, à son tour, attirera probablement l’attention de nombreux investisseurs, en particulier ceux dont les portefeuilles d’actions et d’obligations ont été durement touchés au cours de l’année.

Bien sûr, vous ne devriez pas simplement suivre les tendances récentes en matière de performances. Vous devez également rechercher des investissements qui peuvent être rentables à long terme et offrir une diversification en combinaison avec d’autres investissements. Pour comprendre cela, passons en revue une liste commune de questions sur l’investissement dans l’immobilier commercial.

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Quelles sont les différences entre l’immobilier résidentiel et commercial ?

Voici une façon simple d’y penser : vous investissez dans l’immobilier résidentiel lorsque vous achetez un condo dans un immeuble à appartements, mais vous investissez dans l’immobilier commercial lorsque vous achetez l’immeuble au complet.

L’immobilier commercial a de nombreuses caractéristiques en commun avec le résidentiel (par exemple, la capacité de gagner un loyer et de réaliser des gains/pertes en capital lorsqu’un bien est vendu), mais ce qui les sépare généralement est le coût unitaire, l’échelle, la complexité, la diversité, le potentiel de location /base de location et comment l’amortissement/les coûts de portage sont appliqués.

Essentiellement, l’immobilier commercial présente souvent plus de barrières à l’entrée que l’immobilier résidentiel, mais il s’agit potentiellement d’une classe d’actifs plus robuste et diversifiée.

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Comment investir dans l’immobilier commercial ?

Vous pouvez investir directement en acquérant un bien immobilier vous-même ou avec des co-investisseurs, ou indirectement en acquérant des parts dans des pools d’investissement immobilier. La propriété directe nécessite généralement une grande quantité de capital qui sera immobilisée dans la propriété. La propriété indirecte peut nécessiter moins de capital et est plus liquide, mais peut avoir des frais de gestion plus élevés.

Au Canada, la forme la plus courante de propriété indirecte est celle des fiducies de placement immobilier (FPI), qui peuvent généralement être achetées et vendues comme des actions sur les bourses publiques. Bien qu’il s’agisse généralement d’une caractéristique utile, cela crée une bizarrerie potentielle : pendant les périodes de marché de forte volatilité économique, le comportement des investisseurs peut entraîner des fluctuations de prix supérieures à celles des avoirs sous-jacents, telles que mesurées par la valeur liquidative.

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Ce n’est pas idéal pour ceux qui possédaient une FPI avant un ralentissement. Mais cela peut représenter une excellente opportunité d’achat pour ceux qui cherchent à acheter des FPI à des prix inférieurs à leurs valeurs intrinsèques.

En comparaison, si vous participez à la propriété directe, où les évaluations et les échanges ne sont pas effectués quotidiennement, les prix des actifs devraient moins fluctuer.

Pourquoi ajouter de l’immobilier commercial à un portefeuille ?

En un mot : diversification. L’objectif ultime est de fournir des rendements relatifs élevés avec une volatilité relativement faible. Selon Données de base depuis 1972. Et les fonds immobiliers ont généralement une volatilité inférieure à celle des marchés boursiers et maintiennent un faible corrélation avec les marchés obligataires.

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La propriété de biens immobiliers commerciaux diversifie également les flux de revenus en créant une autre source de flux de trésorerie. Le fait d’avoir plusieurs sources de revenu permet aux investisseurs de mieux gérer le risque au sein d’un portefeuille, surtout compte tenu de la récent sous-performance relative des marchés boursiers.

Quelle est la diversité de l’immobilier commercial en tant que classe d’actifs ?

L’immobilier commercial peut sembler être une catégorie fourre-tout, mais il existe une myriade de façons d’investir. Les propriétés commerciales peuvent inclure des sous-catégories telles que la vente au détail, l’industrie, la location multifamiliale, les tours de bureaux, les soins aux personnes âgées et les établissements de santé.

Différentes sous-classes d’actifs auront des caractéristiques différentes les unes des autres et se comporteront différemment au cours des cycles économiques. Par exemple, nous avons récemment été plutôt optimistes à l’égard des installations industrielles, d’entreposage libre-service et des immeubles d’appartements locatifs multifamiliaux. Comme pour les actions, choisir les bonnes sous-classes peut avoir un impact aussi important que le choix de la classe d’actifs elle-même.

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Un autre point à noter est que l’immobilier commercial offre généralement de nombreux opportunités de créer de la valeur par le développement. Il existe une variété de stratégies qui peuvent être utilisées dans le but d’augmenter la valeur d’une propriété pour une vente future ou pour la conserver à long terme.

Certains exemples incluent le développement de terrains bruts, les terrains couverts (propriétés qui ont à la fois des revenus locatifs existants et un potentiel de développement futur) et des projets de rezonage/droits.

Dans l’ensemble, si 2022 nous a rappelé quelque chose, il est probable que la qualité d’un portefeuille d’investissement compte à long terme. L’un des moyens d’obtenir un portefeuille de haute qualité est la diversification à travers une variété de classes d’actifs.

Les investisseurs ayant le profil pour détenir des biens immobiliers commerciaux peuvent envisager de le faire s’ils ne l’ont pas déjà fait. Pour ceux qui y sont déjà investis cette anil se peut bien avoir été leur investissement préféré.

Chris Warner, FCSI CFP CIM PFP, est conseiller patrimonial chez Nicola Wealth.

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