Les acheteurs potentiels sont dans l’incertitude et seule la Banque du Canada peut les libérer

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C’est le secret économique le moins bien gardé du Canada.

Des dizaines de milliers d’acheteurs potentiels ont le doigt sur le bouton « acheter ». Mais ils n’attendent qu’une chose avant d’insister : que la Banque du Canada baisse les taux.

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Un sondage Ipsos de BMO nous donne un chiffre précis : 72 pour cent des Canadiens n’achèteront pas tant que les taux ne baisseront pas.

Les acheteurs sont assis sur leur portefeuille pour deux grandes raisons : premièrement, en raison d’un niveau de prix record, les gens ont besoin de taux plus bas pour réussir le test de résistance hypothécaire du gouvernement – ​​ce qui oblige les emprunteurs à prouver qu’ils peuvent gérer les paiements à des taux de plus de 200 points de base (pdb). ) supérieur au taux contractuel.

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Des taux hypothécaires plus bas sont utiles en ce sens, car ils diminuent les paiements et réduisent donc le pourcentage du revenu consacré aux paiements. Chaque pourcentage de baisse des taux moyens renforce le pouvoir d’achat de plus de huit pour cent. Cela injecte plus de 50 000 $ dans le budget maximum d’achat d’une maison des gens, en fonction du prix moyen des maisons au Canada.

Deuxièmement, davantage d’acheteurs doivent croire qu’il est sécuritaire de retourner à l’eau. Cela est particulièrement vrai pour ceux qui pensent que nous avons rendez-vous avec une récession et des défauts de paiement hypothécaires plus élevés (en dépit du fait que les indicateurs économiques avancés sont en hausse). Cela est également vrai pour les investisseurs qui pensent qu’ils achèteront moins cher si l’inflation revient, si l’immigration est réduite et si la nouvelle offre locative fait plonger les loyers.

Il y a toujours une certaine part d’acheteurs de maison avec de telles anxiétés, et certains de ces risques sont fondés. Il suffit toutefois de dire que des réductions de taux contribueraient grandement à apaiser ces inquiétudes.

Pendant ce temps, les efforts gouvernementaux de construction de logements avancent à la vitesse des embouteillages à Toronto – ne vous attendez pas à des résultats avant plusieurs trimestres. Selon les dernières données de la SCHL, nous ne construisons que la moitié des logements nécessaires pour répondre à la demande à long terme.

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Le fait que les chèques de paie ne cessent de gonfler contribue à répondre à cette demande. Tous les 12 mois depuis la pandémie, le salaire hebdomadaire moyen a augmenté d’environ 4,4 pour cent. Bien sûr, si l’économie se dirige vers le sud comme beaucoup le prévoient, les pertes d’emplois augmenteront, mais si l’histoire sert de guide, cela ne durera pas des années, et les pertes d’emplois affecteront de manière disproportionnée les locataires par rapport aux acheteurs de maison.

Pour ces raisons, certains acheteurs sautent le pas : ils entrent alors qu’ils pensent que l’achat est une bonne chose. Alors que nous sommes de retour à 4,22 mois d’inventaire à l’échelle nationale, le plus élevé depuis mars 2020, les prix moyens des maisons ont augmenté cinq mois de suite. Les prix moyens peuvent être trompeurs, car les types de maisons que les gens achètent changent, ce qui affecte le calcul, mais ils constituent souvent des indicateurs avancés de prix de référence plus précis.

Regarder vers l’avant

Essayer de prédire les prix de l’immobilier, c’est comme essayer d’épingler la queue d’un âne après avoir bu un deux-quatre. Même notre agence immobilière, notre banque centrale et nos sociétés immobilières ne peuvent pas faire de prévisions cohérentes et précises.

Cela dit, il n’est pas nécessaire d’être Nostradamus pour faire certains paris sur l’avenir prévisible :

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1. Grâce à une immigration incessante, la croissance des ménages va continuer à s’accélérer.
2. L’inflation sous-jacente devrait continuer de se ralentir, ce qui permettra aux taux hypothécaires de baisser d’ici la fin de l’année.
3. Compte tenu des taux d’intérêt élevés, de la faiblesse des préventes de nouvelles constructions, des réglementations municipales contre-productives et des coûts de construction élevés, l’offre de logements restera à la traîne de la croissance des ménages.
4. Les revenus continueront probablement d’augmenter au-dessus de l’inflation.
5. Des marchés boursiers solides et des bénéfices d’entreprises pourraient maintenir les effets de richesse, gonflant les comptes bancaires des acheteurs potentiels (ou de leurs bienfaiteurs familiaux).

Les contrepoints sont les suivants, très probablement :

• Les défauts continueront d’augmenter bien qu’ils soient 46 pour cent inférieurs à la moyenne à long terme.
• Le chômage continuera de grimper, même s’il touche moins les acheteurs que les locataires.
• La baisse des taux attirera les vendeurs de maisons.
• La réinflation reste un risque pour les taux hypothécaires.

Cela dit, les taureaux pourraient finalement prendre le dessus dans ce rodéo. Ils continueront probablement d’être poussés par le déséquilibre chronique entre l’offre et la demande au Canada, la baisse des taux hypothécaires et une foi quasi religieuse selon laquelle l’immobilier canadien ne peut pas perdre. Si cela est vrai, la plupart des marchés ne verront pas les prix des maisons augmenter considérablement, voire pas du tout.

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Même si cette mentalité de « je ne peux pas perdre » me fait frémir, c’est comme négocier des actions Nvidia. Faire disparaître la tendance peut s’avérer coûteux.

Robert McLister est stratège hypothécaire, analyste des taux d’intérêt et rédacteur en chef de MortgageLogic.news. Vous pouvez le suivre sur X à @RobMcLister.

Vous souhaitez en savoir plus sur le marché hypothécaire ? Lisez la nouvelle chronique hebdomadaire de Robert McLister dans le Financial Post pour connaître les dernières tendances et les détails sur les opportunités de financement à ne pas manquer.

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