L’écart entre les taux d’imposition foncière commerciale et résidentielle au Canada s’agrandit
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Selon une étude conjointe du Groupe Altus et de l’Association des biens immobiliers du Canada, l’écart entre les taux d’imposition foncière commerciale et résidentielle au Canada s’agrandit.
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Le rapport de référence sur les taux d’imposition fonciers canadiens de 2022, qui a été publié mercredi, a révélé que sept des 11 grandes villes étudiées ont un taux d’imposition commercial qui est plus du double du taux d’imposition résidentiel.
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Dans l’ensemble, le ratio fiscal moyen commercial-résidentiel en 2022 était de 2,80, ce qui représente une légère augmentation de 2,42 % par rapport au ratio moyen de 2,73 en 2021. La hausse du ratio moyen a été en grande partie attribuable aux augmentations du ratio à Calgary, Edmonton et Halifax, allant de 6,5 % à plus de 10 %.
Tous les propriétaires fonciers du Canada paient des impôts en fonction de la valeur imposable de leur propriété, mais le taux d’imposition par dollar de valeur foncière varie selon que la propriété est utilisée à des fins résidentielles ou commerciales.
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Selon le Groupe Altus, les résultats soulèvent des questions d’iniquité dans la répartition du fardeau fiscal qui pourraient peser sur la reprise économique.
«Le marché post-pandémique est incroyablement volatil et les gouvernements doivent être proactifs pour faire face aux changements de valeur sans augmenter les inégalités entre les contribuables commerciaux et résidentiels», a déclaré Kyle Fletcher, président de l’impôt foncier pour le Canada chez Altus Group.
« Deux facteurs influent sur les impôts fonciers : les valeurs imposables et les besoins en recettes municipales. Pour parvenir à une fiscalité équitable et soutenir la reprise économique, les gouvernements comme celui de l’Ontario doivent adopter des réévaluations plus fréquentes pour suivre l’évolution du marché, et les municipalités doivent s’éloigner des politiques qui transfèrent une plus grande partie du fardeau fiscal aux propriétés commerciales.
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La déconnexion entre les valeurs d’évaluation foncière et les conditions récentes du marché est évidente dans les évaluations foncières de l’Ontario de 2022 et 2023, par exemple, qui sont basées sur le marché immobilier de janvier 2016.
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Parmi les principales villes canadiennes étudiées, le rapport indique que Toronto se démarque alors qu’elle continue de progresser vers l’équité fiscale. La ville l’a fait en augmentant le taux d’imposition des propriétés résidentielles d’un pourcentage plus élevé que celui des propriétés commerciales. Par conséquent, le ratio commercial-résidentiel a chuté de 2,42 % pour s’établir à 3,36 — la réduction la plus importante de l’analyse. Cependant, les retards dans la réévaluation de l’Ontario suscitent des inquiétudes quant aux futurs traitements fiscaux.
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Montréal, d’autre part, a réduit les taux d’imposition résidentiels et commerciaux en 2022, mais une réduction plus importante du taux résidentiel a entraîné une augmentation du ratio de 1,08 % à 4,21, poursuivant une tendance de quatre ans à afficher le ratio commercial/résidentiel le plus élevé de toutes les villes enquêtées.
Calgary et Edmonton chevauchaient le ratio moyen, avec Calgary à 3,07 (une augmentation de 10,27 % par rapport à 2021) et Edmonton à 2,68 (une augmentation de 6,5 %) et affichaient deux des trois augmentations de ratio les plus élevées pour 2022. Dans ces villes, les réductions de les assiettes commerciales ont entraîné des augmentations des taux d’imposition commerciaux, tandis que les taux résidentiels ont soit augmenté à un rythme moindre, soit diminué.
Pour atténuer les augmentations soudaines ou importantes du fardeau fiscal, les gouvernements provinciaux et locaux ont mis en place des outils d’atténuation des impôts tels que des évaluations progressives, des ajustements des taux d’imposition, des programmes de plafonnement ou de remboursement, mais ceux-ci peuvent créer leurs propres problèmes.
« Le défi avec les outils d’atténuation des impôts est que pour chaque propriété qui en bénéficie, une autre propriété doit subventionner ces avantages », indique le rapport.
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