L’effet tyran

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L’acheteur qui ose entrer sur le marché immobilier actuel de Toronto se tient à son seuil comme un joueur de rugby qui entre sur le terrain : l’accord implicite étant que la blessure est presque garantie. Mais les règles tacites d’achat et de vente de biens immobiliers dans la RGT sont devenues encore plus obscures dans un marché où la surenchère est devenue la norme absurde.

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Jason Mercer, analyste en chef du marché du Toronto Regional Real Estate Board, affirme que la tendance à la surenchère ne devrait pas ralentir, alimentée par la tendance persistante des travailleurs à domicile à la recherche d’une mise à niveau de leur petite maison ou condo. Mais un autre facteur affectant la compression du marché est une pénurie de stocks. « Pour le moment, il n’y a que 3 200 unités disponibles dans l’ensemble de la GTA », explique Mercer. « Le stock a baissé d’environ 60 %. Ajoutez à cela des niveaux record d’immigration et il y a plusieurs facteurs (créant) une frénésie d’achat.

Malgré le manque d’inventaire, les maisons disponibles ont été rapidement récupérées. « Nous avons enregistré un nombre record de transactions – 121 712 ventes – en 2021 », explique Mercer. « Le précédent record avait été détenu en 2016, alors que seulement 113 040 ventes avaient été réalisées. » Non seulement les unités ont été vendues, mais pour des centaines de milliers de dollars au-dessus de la demande. « C’est à ce moment-là qu’intervient l’enchère brutale », dit-il, parfois jusqu’à un tiers supplémentaire du prix d’inscription.

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« Les prix ne cessent de grimper », explique Monika Merinat, courtier chez Royal Lepage Terrequity Realty. «J’avais un condo d’une chambre à coucher pour environ 700 000 $ et nous avons reçu cinq offres pour celui-ci; quatre offres sont arrivées à environ 750 000 $. Mais la cinquième offre était de 80 000 $ au-dessus de la demande. Les acheteurs savaient qu’ils payaient trop cher, mais c’est la nouvelle norme.

Merinat dit que, bien que la pénurie de stocks ait précédé le COVID, la différence est maintenant que les acheteurs sont devenus plus motivés à déménager : « Les gens ne pouvaient plus sortir et ils avaient besoin de plus d’espace pour vivre et travailler. Des milliers de personnes avaient besoin d’une maison plus grande. et, avec des taux d’intérêt incroyablement bas, il y a un afflux d’acheteurs poussés à chercher quelque chose de mieux.

Ensuite, il y a les gens qui cherchent à réduire leurs effectifs mais ne le peuvent pas. «Beaucoup de gens disent: ‘Où irais-je?’», dit Merinat. « Après avoir déduit la commission à l’agent, les droits de cession immobilière, la taxe de séjour, le coût du déménagement puis l’achat d’un condo tout neuf, cela n’en vaut souvent même pas la peine.

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Les conditions de marché extrêmes ne devraient pas s’adoucir de si tôt. Selon le récent Toronto Housing Market Outlook de Re/Max, les prix des maisons pourraient encore augmenter de 10 % en 2022. Les maisons individuelles ont augmenté de 15,8 % entre 2020 et 2021; cela signifie qu’une maison cotée à 1 477 519 $ en 2020 est passée à 1 710 304 $ en un exercice.

Juliette Fergus, courtier chez Trust Realty Group à Danforth East, qui note que 2020 a été son année la plus chargée en ventes, convient que la surenchère est l’une des rares constantes de ce marché turbulent. « J’avais un bungalow très délabré d’East York qui avait subi des dégâts d’eau claire – comme, c’était une mauvaise maison, personne ne pouvait y vivre en toute sécurité », dit-elle. «Normalement, 799 000 $ seraient la norme pour un réparateur. Le soir de l’offre, nous avons eu 18 offres, si nombreuses que nous avons dû mettre fin à la période d’offre, et elles se sont finalement vendues pour 1 400 000 $. C’est presque le double du prix catalogue. Vous auriez pensé que le sous-sol était tapissé d’or pour qu’il se vende à ce prix.

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Fergus, qui a été époustouflé par la vente, a déclaré que peut-être la possibilité d’ajouter une maison de ruelle sur la propriété aurait pu ajouter à son faire appel. « L’emplacement était également idéal, à proximité de l’hôpital, du DVP et du centre civique d’East York », dit-elle. « Mais c’était quand même choquant. »

La surenchère est devenue si omniprésente qu’elle est devenue une partie implicite de l’évaluation du prix d’inscription. « De nos jours, 200 000 $ au-dessus de la demande ne sont pas considérés comme une surenchère », explique Fergus. « Si une maison est cotée à 1,1 million de dollars, tout le monde s’attend à ce qu’elle atteigne 1,3 million de dollars, tant les acheteurs que les vendeurs. Tout cela fait partie du « code ».