Le secteur hypothécaire et immobilier a décroché le jackpot cette semaine avec trois annonces

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On dit que les bonnes nouvelles arrivent par trois. Je ne sais pas si c’est vrai ou si cela vient de la même école de science que l’astrologie, mais c’est ce qui s’est passé cette semaine avec les prêts hypothécaires.

D’abord, Ottawa a annoncé un assouplissement des règles d’assurance hypothécaire qui a fait l’effet d’une bombe. Ensuite, l’inflation a stupéfié les économistes en se situant en dessous de la cible de 2 %. Troisièmement, la Réserve fédérale américaine a organisé une fête pour les marchés en annonçant une réduction massive des taux.

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Tout ce qui précède s’est produit en l’espace de seulement 75 heures.

Voici un aperçu rapide de la façon dont ce trio haussier pourrait réveiller le marché immobilier canadien.

Assouplissement des conditions d’assurance hypothécaire

Soudain, le gouvernement a décidé que le marché canadien de l’assurance par défaut avait besoin d’être stimulé. À compter du 15 décembre, le gouvernement permettra aux personnes souhaitant souscrire à un prêt hypothécaire assuré :

• Une augmentation de 50 % de la valeur maximale autorisée d’une maison (soit 1,5 million de dollars au lieu du million de dollars bloqué depuis 2012)
• Amortissements sur 30 ans pour les acheteurs de constructions neuves
• Amortissements sur 30 ans pour tous les primo-accédants

La première mesure corrige le fait que les limites de valeur des maisons assurées n’ont pas suivi la hausse de 76 % de la valeur des maisons depuis l’instauration de la règle.

La deuxième mesure crée un bassin plus liquide d’acheteurs pour les maisons neuves, encourageant ainsi la construction dont le Canada a désespérément besoin.

Le troisième changement uniformise les règles du jeu pour les acheteurs débutants qui ne bénéficient pas de l’aide de leur famille pour verser une mise de fonds.

Toutes ces initiatives contribuent à aider les jeunes électeurs à accéder plus rapidement à la propriété. Mais je ne veux pas être cynique et penser que le gouvernement a l’intention de s’accrocher désespérément au pouvoir en courtisant les acheteurs privés de leurs droits. Je suis sûr que c’est un pur hasard si tous les responsables politiques du logement avec lesquels j’ai discuté au cours des années qui ont précédé cette initiative se sont fermement opposés à de telles mesures de peur de créer un déséquilibre supplémentaire sur le marché immobilier.

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Quoi qu’il en soit, même si l’on peut débattre des avantages et des inconvénients de ces politiques, ce qui est indéniable, c’est que le secteur des prêts hypothécaires et de l’immobilier vient de décrocher le gros lot.

Les prêteurs qui comptent sur la titrisation assurée pour financer des prêts hypothécaires de premier ordre sont particulièrement souriants, notamment les sociétés cotées en bourse First National Financial (TSX : FN) et MCAN Financial (TSX : MKP).

Surprise : inflation inférieure à l’objectif

Depuis des mois, la Banque du Canada prédit que l’inflation atteindrait la cible de 2 % à la fin de 2025. Mais mardi, l’inflation a ralenti de manière inattendue à seulement 1,95 %, soit plus de trois trimestres d’avance sur le calendrier prévu.

Soudain, la Banque du Canada dispose d’une plus grande marge de manœuvre pour réduire ses taux sans craindre de raviver l’inflation. Et c’est précisément ce qu’elle fera, les marchés tablant sur une baisse des taux de 200 points de base d’ici 24 mois, selon les données sur les taux à terme de CanDeal DNA.

Une telle baisse réduirait considérablement les mensualités, ce qui rendrait l’achat d’un logement plus attrayant que la location. Elle réduirait également le ratio dette/revenu des emprunteurs, ce qui faciliterait considérablement l’obtention d’un prêt hypothécaire. La demande supplémentaire qui en résulterait pourrait absorber une grande partie des stocks accumulés depuis 2022.

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La méga baisse des taux de la Fed

Neuf économistes sur dix s’attendaient à ce que la Réserve fédérale américaine réduise ses taux d’intérêt de seulement 25 points de base mercredi. Bien que l’économie américaine soit en « bonne forme » (selon les termes de la Fed), la banque centrale a plutôt décidé d’une réduction de taux de 50 points de base. De toute évidence, les responsables politiques américains craignent que l’économie soit plus fragile que prévu.

En théorie, un taux de 50 points de base permettrait également à la Banque du Canada de réduire davantage ses taux, puisqu’elle n’aurait pas à s’inquiéter d’un élargissement de l’écart de taux entre les États-Unis et le Canada qui pourrait faire chuter notre monnaie. Et la Banque du Canada et la Fed accéléreront toutes deux les baisses de taux si elles constatent une accélération du chômage, ce qui, selon moi, a de fortes chances d’être le cas.

Stimulation de l’immobilier

Beaucoup d’entre nous, spécialistes de l’analyse immobilière, pensaient que la baisse des taux d’intérêt allait relancer le marché immobilier plus que ce n’est le cas. Mais la plupart des emprunteurs potentiels ne peuvent pas passer le test de résistance du gouvernement ou réunir l’acompte minimum.

L’histoire montre en outre que les premières baisses de taux ne suffisent pas toujours à stimuler l’achat de logements. Il faut du temps pour que les revenus rattrapent leur retard, que l’accessibilité redevienne abordable, que l’immigration renforce la demande, que la hausse du chômage s’atténue, etc.

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Les trois événements haussiers survenus cette semaine dans le secteur des prêts hypothécaires devraient donner un coup de fouet au secteur immobilier d’ici le premier trimestre ou avant. Cependant, comme pour tout assouplissement de la politique monétaire, certains acheteurs tenteront de devancer la foule, comme se précipiter au buffet avant son ouverture.

L’augmentation de la demande améliore lentement l’accessibilité. L’immobilier est en correction latérale depuis deux ans. La baisse des prix et la hausse des revenus ont fait leur effet en coulisses. Par exemple, le prix d’une maison type ne représente plus que 4,2 fois le revenu brut des ménages à double revenu gagnant un salaire hebdomadaire moyen. C’est en baisse par rapport au chiffre de 5,9 fois enregistré en février 2022.

La valeur des maisons peut-elle baisser avant de remonter ? En théorie, bien sûr, mais plus les prix baissent, plus les acheteurs auront d’opportunités lorsque les valeurs rebondiront. Les cadeaux que le marché immobilier a reçus cette semaine continueront de faire tout au long de 2025.

Robert McLister est un stratège hypothécaire, analyste des taux d’intérêt et rédacteur en chef de MortgageLogic.actualités. Vous pouvez le suivre sur X à @RobMcLister.

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Vous souhaitez en savoir plus sur le marché hypothécaire ? Lisez la nouvelle chronique hebdomadaire de Robert McLister dans le Financial Post pour connaître les dernières tendances et les détails sur les opportunités de financement à ne pas manquer.

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Taux hypothécaires

Les taux affichés ci-dessous sont mis à jour à la fin de chaque journée et proviennent de l’enquête sur les taux hypothécaires canadiens produite par MortgageLogic.news. Postmedia et Imaginative. Online Inc., société mère de MortgageLogic.news, sont rémunérées par certains fournisseurs de prêts hypothécaires lorsque vous cliquez sur leurs liens dans les graphiques.

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