Le remaniement hypothécaire d’Ottawa est une aubaine pour les propriétaires et les prêteurs

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Au cours de toutes mes années passées à couvrir la scène hypothécaire, je ne me souviens pas d’un mois aussi rempli d’assouplissements des règles hypothécaires.

La semaine dernière, le gouvernement fédéral a déclaré qu’à partir du 15 décembre, ils augmenteraient la limite de valeur de la propriété pour l’assurance par défaut à 1 499 999,99 $, augmentant l’amortissement maximum pour tous les premiers acheteurs assurés à 30 ans et levant l’amortissement maximum pour tous les acheteurs assurés de biens immobiliers. nouvelle construction à 30 ans.

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Les emprunteurs ont bénéficié d’une autre série d’allégements hypothécaires hier lorsque le Bureau du surintendant des institutions financières a annoncé qu’il éliminait le test de résistance fédéral pour les transferts de prêts hypothécaires non assurés. Ce changement est attendu le 21 novembre.

Pour les emprunteurs qui ont besoin de plus de flexibilité lors de leur demande de prêt hypothécaire, ces évolutions leur offrent bien plus d’options. Ils constituent également une aubaine pour le secteur des prêts lui-même.

Voici six autres choses à savoir sur cette aubaine en matière de politique hypothécaire.

C’est un coup de pouce pour le marché immobilier de 1 à 1,5 million de dollars.

Lorsque le gouvernement a annoncé sa nouvelle politique, il a oublié de préciser quel serait le montant minimum de la mise de fonds pour les achats assurés en cas de défaut de plus d’un million de dollars. Oups. Il a finalement confirmé cette semaine que l’acompte requis est de cinq pour cent des premiers 500 000 $ et de 10 pour cent du solde. Cela ne représente que 125 000 $ (8,33 pour cent) sur un achat de 1,5 million de dollars, bien moins que les 300 000 $ actuellement requis. De plus, selon la rumeur, les primes d’assurance par défaut sur les maisons de plus d’un million de dollars pourraient rester les mêmes à 4,2 pour cent, en supposant un amortissement sur 30 ans et une mise de fonds minimale. Cela représente une prime pouvant atteindre 57 750 $ plus la taxe provinciale, le cas échéant, sur une propriété de 1,5 million de dollars. Bien que coûteux, ce coût est compensé par les économies de taux de plus de 50 points de base dont bénéficient les emprunteurs assurés, et par la possibilité d’entrer sur le marché plus rapidement et de libérer du capital pour d’autres investissements (en supposant que quelqu’un dispose de l’acompte standard complet de 20 pour cent). traîner). Si les prix des maisons finissent par reprendre leur rythme historique, acheter un an plus tard pourrait coûter à un acheteur plus de 5 pour cent de plus : 50 000 $ à 75 000 $ et plus pour une maison de 1,0 à 1,5 million de dollars.

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Tout cela s’ajoute à d’autres développements haussiers

Des prêts plus accessibles se conjugueront à des taux hypothécaires plus bas, à une baisse de la valeur des maisons et à des revenus plus élevés. De plus, le rapport entre les coûts liés à l’hypothèque et le revenu est tombé à son plus bas niveau depuis trois ans pour les acheteurs de maison typiques à double revenu. Ces fondamentaux plus juteux attireront (tôt ou tard) davantage de chasseurs de maisons vers le terrain de jeu de la propriété.

La nouvelle règle de transfert du BSIF fera économiser de l’argent aux gens

Pendant des années, le test de résistance hypothécaire du gouvernement a empêché une minorité d’emprunteurs de changer de prêteur pour obtenir une meilleure offre. En éliminant le test de résistance pour les emprunteurs non assurés qui souhaitent changer de prêteur, le BSIF réduit effectivement le montant de revenu dont une personne a besoin pour obtenir une approbation ailleurs – de bien plus de 10 pour cent dans certains cas. Cela permettra à des milliers de personnes dont le ratio dette/revenu est temporairement élevé de changer de prêteur lors du renouvellement. Économiser ne serait-ce que 10 points de base sur le taux de renouvellement moyen de 300 000 $ pourrait mettre plus de 1 400 $ dans la poche arrière d’un emprunteur sur cinq ans. Ce changement aurait dû se produire il y a des années car il n’y a jamais eu suffisamment de données pour s’y opposer. Sans l’impulsion des politiciens, de l’industrie et sans l’insistance du public, le BSIF n’aurait peut-être jamais repensé cette politique. Heureusement qu’ils l’ont finalement fait.

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La nouvelle limite d’assurance de 1,5 million de dollars a des limites

Le ministère des Finances affirme qu’il n’augmente la valeur assurée maximale que pour les acheteurs déposant moins de 20 pour cent de mise de fonds. Cela signifie que les prêteurs qui achètent une « assurance de portefeuille » pour réduire les coûts de financement des prêts hypothécaires à faible rapport valeur/prêt ne peuvent pas aider les acheteurs disposant de 20 pour cent de capitaux propres. Le gouvernement a totalement laissé tomber la balle ici. S’ils veulent assouplir les règles pour les emprunteurs plus risqués, pourquoi ne pas étendre leur amour à ceux qui ont le plus de poids dans le jeu – qui, soit dit en passant, sont 60 pour cent moins susceptibles de faire défaut, selon les statistiques de la SCHL ? En refusant l’assurance de portefeuille pour les propriétés jusqu’à 1,5 million de dollars, le ministère des Finances empêche les petites banques rivales d’obtenir le financement assuré nécessaire pour affronter les grands et vous proposer de meilleures offres. Cela nous amène à nous demander pour quels intérêts ces décideurs politiques vont réellement se battre.

Protéger le contribuable

Il y a un peu plus de dix ans, le gouvernement a commencé à resserrer les rênes de l’assurance prêt hypothécaire garantie par le gouvernement, en grande partie au nom de la protection des contribuables contre des pertes potentielles. Avance rapide jusqu’à maintenant, et il semble que la peur des contribuables était plus une histoire de fantômes qu’un documentaire. Cela est confirmé non seulement par ces dernières modifications des règles d’assurance, mais aussi par le fait que les arriérés hypothécaires représentent environ la moitié de la moyenne à long terme, malgré une dette quasi record et le cycle de hausse des taux le plus vicieux depuis le début des années 80. Sans parler du fait que les assureurs contre les défauts de paiement sont considérablement surcapitalisés et que la politique gouvernementale oblige désormais presque les banques à essayer de garder chez elles les emprunteurs en difficulté.

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En résumé : l’assurance hypothécaire est aussi risquée qu’une sieste dans un hamac. Et les régulateurs surveillent continuellement la situation au microscope. Ces nouvelles règles n’augmenteront en rien le risque pour les contribuables, mais elles augmenteront les dividendes que la SCHL verse aux contribuables.

Acheter des prêteurs hypothécaires

Si vous investissez dans des sociétés hypothécaires, ce mois-ci vous a fait sourire. C’est sans équivoque une bonne nouvelle pour les entreprises publiques comme First National Financial Corporation (FN.TO), MCAN Mortgage Corporation (MKP.TO) et les grandes banques. Le problème est que les titres hypothécaires ont tendance à s’épanouir à mesure que les taux baissent de toute façon – surtout une fois que tout le monde comprend qu’un ralentissement économique ne déclenchera pas une apocalypse par défaut. Et des défauts massifs ne seront pas envisageables au cours de ce cycle.

Robert McLister est stratège hypothécaire, analyste des taux d’intérêt et rédacteur en chef de MortgageLogic.news. Vous pouvez le suivre sur X à @RobMcLister.

Vous souhaitez en savoir plus sur le marché hypothécaire ? Lisez la nouvelle chronique hebdomadaire de Robert McLister dans le Financial Post pour connaître les dernières tendances et les détails sur les opportunités de financement à ne pas manquer.

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Taux hypothécaires

Les taux affichés ci-dessous sont mis à jour à la fin de chaque journée et proviennent de l’Enquête canadienne sur les taux hypothécaires produite par MortgageLogic.news. Postmédia et imaginatif. Online Inc., société mère de MortgageLogic.news, est rémunéré par certains fournisseurs de prêts hypothécaires lorsque vous cliquez sur leurs liens dans les graphiques.

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