Le prêt immobilier commercial présente un risque plus élevé qu’on ne le pensait auparavant, selon le BSIF

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Le principal régulateur bancaire du Canada considère les prêts immobiliers commerciaux comme un risque plus important qu’on ne le pensait auparavant, alors que les taux d’intérêt plus élevés persistent et qu’une pratique connue sous le nom de prêts conjoints se développe.

Le Bureau du surintendant des institutions financières a averti dans une mise à jour du 12 octobre de sa liste des risques les plus élevés auxquels le secteur est confronté que les valorisations dans un paysage en évolution rapide pourraient rapidement devenir obsolètes et que les tendances, notamment les prêts conjoints, pourraient augmenter les risques de défaut et de reprise. valeurs.

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L’une des préoccupations du BSIF concerne le fait que les modifications des notations semblent être en retard sur les conditions du marché, ce qui donne à penser que les évaluations des risques et les évaluations des garanties utilisées par les institutions financières « pourraient ne pas refléter correctement l’environnement de risque ».

Le régulateur a alerté les banques qu’il examinait de plus près la façon dont elles gèrent les prêts immobiliers commerciaux et a publié le 29 septembre des orientations réglementaires provisoires qui précisent les attentes détaillées en matière de processus et de procédures, y compris les pratiques de souscription, les évaluations de la capacité de service de la dette et le portefeuille. gestion.

« Les perspectives restent difficiles, comme en témoignent le nombre croissant de défauts de paiement stratégiques dans le secteur des bureaux, la baisse de la valeur des fonds de placement immobilier par rapport à leurs estimations historiques de la valeur liquidative et l’augmentation des défauts de paiement des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales aux États-Unis et des taux de service spéciaux, en particulier aux États-Unis. segment des bureaux », a déclaré le BSIF dans sa mise à jour du 12 octobre.

En outre, le régulateur constate des pratiques préoccupantes sur le marché de l’immobilier commercial, en particulier une augmentation du recours à des accords de co-prêt tels que des accords de superposition et de « participation » dans lesquels le risque est « réparti en tranches » entre plusieurs prêteurs et entités.

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« Ils peuvent affecter les droits et recours des prêteurs, ce qui a une incidence sur la probabilité de défaut et le niveau des valeurs de recouvrement », a déclaré le BSIF, soulignant que ces arrangements sont l’une des principales raisons pour lesquelles l’immobilier commercial est considéré par l’organisme de réglementation comme un « élément à plus haut risque » qu’il ne l’est. c’était en avril.

« Ces accords ne comportent pas toujours un langage contractuel standardisé et peuvent donc présenter des risques supplémentaires pour les prêteurs en raison de complexités juridiques, opérationnelles et structurelles », a déclaré le régulateur.

Le secteur de l’immobilier commercial constitue une large classe d’actifs pour les institutions financières, englobant les prêts garantis par des biens immobiliers générateurs de revenus utilisés à des fins commerciales tels que les centres commerciaux et les immeubles de bureaux et les prêts accordés pour les construire ou les acquérir, ainsi que les prêts pour l’immobilier résidentiel. les biens immobiliers comprenant cinq logements ou plus, tels que les immeubles d’habitation dont le remboursement dépend des revenus de la vente ou de la location, et les biens immobiliers destinés à être loués à des tiers.

Le BSIF a souligné que même si l’immobilier de bureaux a été particulièrement touché par le passage au travail à distance et hybride, l’ensemble de la catégorie de l’immobilier commercial, y compris les centres commerciaux et les appartements, doit être examiné de près pour déceler des risques accrus dans un contexte d’inflation et de taux d’intérêt plus élevés.

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Dans ses directives de septembre adressées aux banques et autres institutions financières, le BSIF a prévenu que les conditions économiques contribuaient au risque accru d’augmentation des défauts de paiement des emprunteurs.

Le BSIF examine également de près les prêts immobiliers résidentiels en vue de résoudre le problème de la croissance des soldes hypothécaires découlant d’un produit populaire où les mensualités restent les mêmes même lorsque les taux augmentent. Ces prêts hypothécaires à taux variable et à versement fixe entraînent ce qu’on appelle un amortissement négatif lorsque les mensualités fixes ne couvrent même plus les intérêts dus.

Le régulateur prévoit de publier le 16 octobre les résultats d’une première consultation publique sur sa ligne directrice B-20, qui couvre les mesures de service de la dette.

Le BSIF a déclaré qu’il envisageait d’utiliser des seuils prêt/revenu pour aider les institutions financières à mieux gérer les risques associés à une accumulation importante de dettes des ménages dans leurs portefeuilles de prêts. Cependant, bien qu’il s’agisse d’un outil courant dans d’autres pays, l’organisme de réglementation a laissé entendre qu’il pourrait ne pas fonctionner au Canada, où les prêteurs ont des appétits pour le risque différents et des produits différenciés dans un marché hypothécaire hautement concurrentiel.

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Le BSIF a annoncé que les résultats de son examen annuel du test de résistance hypothécaire, imposé par le régulateur pour mesurer la capacité d’un emprunteur à gérer la hausse des taux d’intérêt, seront publiés le 12 décembre.

« Notre objectif principal est de veiller à ce que les propriétaires canadiens puissent se permettre de rembourser leur prêt hypothécaire, dans les bons comme dans les mauvais moments », a déclaré le BSIF. « Comme objectif secondaire, nous visons à garantir que les mesures du BSIF ont une incidence proportionnelle sur nos parties prenantes réglementées, de sorte que tous les prêteurs du système financier fédéral, quelle que soit leur taille, puissent rivaliser et prendre des risques raisonnables.

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