Le marché n’a pas toujours raison, mais il fournit un critère lorsqu’il s’agit d’actifs privés

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Nous avons emménagé dans notre nouvelle maison le week-end dernier et j’ai eu une conversation avec mon agent immobilier qui m’a fait réfléchir aux préjugés émotionnels que nous avons sur les choses que nous possédons.

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J’ai découvert que si nous ne faisons pas attention, ces préjugés peuvent finir par nous posséder plutôt que l’inverse, car ils ont une influence sur notre perception de la valeur, la gonflant souvent au-dessus de ce qu’elle vaut pour quelqu’un d’autre.

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La seule façon de le découvrir est de marquer sur le marché l’actif particulier en question, comme l’inscription d’une maison. Si son prix est trop élevé, il ne se vendra tout simplement pas, et s’il ne se vend pas, alors cette valeur que vous percevez n’est clairement pas la valeur réelle à ce moment précis. Peu importe le montant que vous avez déjà payé pour votre maison, la valeur monétaire des rénovations que vous y avez effectuées ou à quel point elle a été merveilleuse pour vous et votre famille.

Nous voyons également ce type de réflexion dans les investissements privés par rapport aux marchés publics, y compris l’immobilier. Nous avons vu des investissements privés être commercialisés comme une classe d’actifs sûre et à faible corrélation avec les marchés publics simplement parce qu’ils ne sont pas évalués au marché. En réalité, ils ne sont pas différents de votre maison car leur valeur monte et descend ; nous ne le voyons tout simplement pas tant que nous ne l’avons pas répertorié.

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Par exemple, après ajustement des décalages d’évaluation, les fiducies de placement immobilier (REIT) et les biens immobiliers non cotés avaient volatilités comparables de 18,9 % et 17,9 %, respectivement, de 1998 à 2019, selon une étude de la National Association of Real Estate Investment Trusts.

À plus long terme, l’immobilier public s’est mieux comporté si vous faites la moyenne, tout en reconnaissant que la sélection de fonds pourrait changer cela pour le meilleur ou pour le pire. Plus précisément, l’immobilier non coté a produit un rendement annualisé net moyen de 8,7 % sur la période, soit près de 200 points de base de moins que les FPI. Par conséquent, les FPI offraient des rendements plus élevés et moins de volatilité que l’immobilier privé comparable.

Dans l’environnement d’aujourd’hui, FPI publiques étaient des vendeurs nets aux prix les plus élevés de 2021 à 2022 tandis que les investisseurs immobiliers privés achetaient un nombre record de propriétés, selon Chilton Investment Co. LLC. De plus, au lieu de financer les achats avec une dette à taux variable à court terme comme le font de nombreux acteurs privés, les FPI publiques ont utilisé des taux d’intérêt bas pour réduire l’exposition aux taux flottants et allonger les échéances fixes.

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Et pourtant, nous voyons des fonds immobiliers privés signaler des impacts minimes sur leurs valeurs liquidatives, même si les FPI plus grandes et plus sûres sont en baisse de 20 à 40 % par rapport à leurs sommets et se négocient 10 à 15 % en dessous de leurs valeurs liquidatives.

Alors, pourquoi posséderiez-vous des biens immobiliers privés maintenant alors que vous pouvez opter pour le même actif à une valorisation bien inférieure ? Cela s’apparente à choisir de ne pas vendre votre maison en privé avec une prime substantielle par rapport à une maison similaire répertoriée sur MLS ? Cela n’a aucun sens.

Dans une prochaine étape, les investisseurs peuvent comparer les FPI au marché plus large. Une étude a révélé que Les REIT ne sont pas aussi faiblement corrélés au marché comme vous pourriez le penser. Pour aller plus loin, nous avons constitué un portefeuille, 34 % dans l’ETF iShares iBoxx $ Investment Grade Corporate ETF et 66 % dans l’ETF iShares Russell 2000 Value, et l’avons comparé à l’ETF iShares US Real Estate remontant aussi loin. possible (2003).

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Le portefeuille 34/66 a enregistré un taux de croissance annuel composé de 7,54 %, tandis que le FNB iShares REIT a affiché un taux annualisé légèrement supérieur de 8,14 %. Cependant, notre portefeuille avait un écart-type de seulement 13,96 %, tandis que le FPI était presque le double à 21,16 %. Cela signifie que le portefeuille d’obligations et de petites capitalisations offrait de bien meilleurs rendements par unité de risque.

Maintenant, une maison est un endroit où vous vivez, et un investissement est quelque chose que vous utilisez pour faire fructifier votre patrimoine, il est donc important de séparer les deux. Cela dit, la transparence sur les deux est le seul moyen d’obtenir une véritable découverte des prix ; le reste n’est qu’un avis.

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Cela ne signifie pas que le marché fait toujours les choses correctement – l’inverse se produit souvent – mais si vous voulez vendre ou acheter, vous pouvez au moins le comparer à la valeur d’un actif comparable non coté pour réduire le risque de choisir le mauvais investissement. Je suis sûr que c’est quelque chose que nous voulons tous intégrer.

Martin Pelletier, CFA, est gestionnaire de portefeuille principal chez Wellington-Altus Private Counsel Inc, opérant sous le nom de TriVest Wealth Counsel, une clientèle privée et une société d’investissement institutionnelle spécialisée dans les portefeuilles discrétionnaires à gestion des risques, l’audit/la surveillance des investissements et l’impôt avancé, la succession et la richesse planification.

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