Le marché du logement n’est pas aussi sombre que certains prévisionnistes le suggèrent

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Une vague de prévisions récentes sur le logement brosse un tableau contradictoire de la direction que prennent les marchés, certains suggérant de nouvelles baisses des prix des logements et d’autres faisant allusion à une vision plus optimiste, ce qui laisse les acheteurs et les vendeurs se demander dans quelle direction le vent souffle.

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Oxford Economics, une société de conseil financier, a récemment prédit que les prix des logements au Canada diminueraient de 30 % d’ici le milieu de 2023 par rapport au sommet observé au premier trimestre de 2022. Son pire scénario prévoit une baisse de 48 % par rapport au sommet de l’an dernier, mais son meilleur scénario, une chute de 27 %, n’est pas si terrible non plus.

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Selon Oxford Economics, les prix moyens des logements ont diminué de 14 % au cours de la dernière année, de sorte que sa baisse prévue de 30 % implique une baisse importante des prix au cours des prochains mois. Cela aurait de graves conséquences négatives pour les marchés du logement et l’économie dans son ensemble. Cependant, nous pensons que ces baisses prévues ne se matérialiseront probablement pas.

Nos attentes concernant la stabilité des prix de l’immobilier reposent en partie sur les données récentes du marché et sur notre scepticisme de longue date quant à l’exactitude des prévisions empiriques, qui sont un sous-produit des hypothèses des prévisionnistes. Le regretté George Box, un pionnier de la prévision statistique, a averti que toutes les prévisions (modèles statistiques) sont fausses, mais certaines sont utiles. Mais ce que les acheteurs et les vendeurs de maisons doivent vérifier, ce n’est pas nécessairement l’exactitude des prévisions, mais leur utilité.

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Selon l’Association canadienne de l’immeuble, le prix de vente moyen national en février était en baisse de 18,9 % par rapport à son sommet de l’année précédente. Mais un indicateur plus utile est son indice des prix des maisons MLS, qui contrôle les différences de taille et de qualité des logements faisant l’objet de transactions au fil du temps et est ajusté pour les différences saisonnières. Cette mesure est en baisse de 15,8 % depuis février 2022, ce qui suggère que les maisons plus petites ou moins chères ont fait l’objet de transactions plus fréquemment depuis le début des hausses des taux hypothécaires au début de 2022.

Le prix de vente composite désaisonnalisé (SA) en février a diminué de 1,1 % par rapport au mois précédent. Il s’agit de la plus faible baisse d’un mois à l’autre depuis avril 2022. Cependant, une baisse du taux de baisse suggère que les prix des logements pourraient s’inverser au cours des prochains mois. Le prix de référence composite non désaisonnalisé en février a augmenté de 1 % par rapport au mois précédent.

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Le prix de référence composite est une représentation agrégée des marchés de l’habitation au Canada. La dynamique distincte du marché du logement local se cache dans les moyennes nationales. Par exemple, le prix de référence SA de Calgary était de 1,8 % plus élevé en février qu’un an plus tôt.

La baisse des prix nationaux est principalement influencée par les baisses relativement importantes des prix de pointe dans la région du Grand Toronto (RGT) et d’autres villes moins peuplées à moins de deux heures de trajet. Pendant la pandémie, ces marchés du logement ont connu une croissance des prix plus importante que d’habitude. L’augmentation ultérieure de taux hypothécaires a davantage nui aux prix dans le sud de l’Ontario, annulant une partie des gains réalisés pendant la pandémie.

Un rapide coup d’œil aux volumes de ventes suggère que, comme les prix, le taux de baisse actuel ralentit plutôt qu’il ne s’accélère. Le volume des ventes en février 2023 était inférieur de 40 % au sommet observé un an plus tôt, mais les ventes désaisonnalisées en février étaient supérieures de 2,3 % à celles du mois précédent.

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Encore une fois, il existe des différences régionales importantes dans l’activité des ventes, qui étaient beaucoup plus prononcées dans les grands marchés de l’habitation par rapport à l’augmentation nationale de 2,3 % des ventes d’un mois à l’autre. Par exemple, les ventes ont augmenté de 15,2 % en février par rapport au mois précédent dans le Grand Vancouver, de 8,5 % dans la RGT et de 3,7 % dans la région métropolitaine de recensement de Montréal.

D’autres signes naissants d’une reprise du marché immobilier se font jour. Quelques 62 % des acheteurs auparavant frustrés devraient revenir sur le marché du logement au printemps, selon un récent sondage de Royal LePage. Il a révélé que 26 % de ceux qui ont suspendu leur projet d’achat d’une maison l’an dernier en raison de la hausse des taux hypothécaires devraient rechercher activement une maison au printemps. Un autre 36 % ont indiqué qu’ils poursuivraient l’achat d’une maison s’il n’y avait plus de hausse des taux d’intérêt. Le retour anticipé des acheteurs sur le marché est une raison probable de la stabilité des prix des logements.

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Une vision à plus long terme des marchés brosse également un tableau de la résilience. Malgré la baisse des prix des logements depuis mars 2022, les prix sont toujours bien plus élevés qu’il y a trois ans. Par exemple, le prix de référence composé SA était de 28,8 pour cent plus élevé en février qu’il y a trois ans.

De plus, le retour attendu des acheteurs de maisons au printemps et la croissance potentiellement plus lente des nouvelles inscriptions suggèrent que la baisse des prix des logements sera au moins plus lente, tandis que les chances d’une augmentation sont également non négligeables.

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Si les marchés du travail au Canada et aux États-Unis continuent de démontrer la vigueur dont ils ont fait preuve récemment et que les taux d’intérêt cessent leur ascension, le ralentissement économique pourrait être moindre que prévu, entraînant moins de pertes d’emplois. Par conséquent, des marchés du travail stables sont susceptibles de soutenir la stabilité des prix des logements, ce qui n’entraînera que des baisses de prix modérées à mineures dans un proche avenir.

Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière et directeur de l’Urban Analytics Institute de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran de l’industrie immobilière. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Bulletin Haider-Moranis, www.hmbulletin.com.