Le marché du logement locatif au Canada est en retard par rapport aux États-Unis, ce qui cause beaucoup de problèmes

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Les marchés locatifs aux États-Unis et au Canada ne peuvent pas être plus dissemblables, surtout en ce qui concerne les loyers des appartements, qui ont chuté dans la plupart des villes américaines, tout en grimpant partout au Canada.

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Les locataires américains « avec de nouveaux baux en janvier ont payé un loyer médian qui était 3,5 % de moins qu’ils n’auraient payé en août dernier », a rapporté le Wall Street Journal, utilisant les données d’Apartment List. Les loyers ont baissé chaque mois sur une période de six mois pour la première fois en cinq ans.

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Par comparaison, les loyers au Canada ont augmenté rapidement. Les augmentations de loyer d’une année sur l’autre pour les appartements d’une chambre étaient de 24,2 % à Vancouver et de 20,8 % à Toronto, selon les données de Rentals.ca. Même dans des villes moins peuplées comme Kitchener et London en Ontario, les loyers des appartements d’une chambre ont augmenté de plus de 25 %.

L’augmentation annuelle moyenne sur les principaux marchés locatifs suivie par Rentals.ca était d’environ 15 % pour les appartements d’une chambre et de 14,4 % pour les appartements de deux chambres.

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La détérioration de la situation des loyers au Canada a incité le gouvernement fédéral à offrir aux locataires à faible revenu une allocation de location unique de 500 $. Fin février, plus de 500 000 locataires avaient demandé cette prestation, et on estime que 1,2 million de locataires supplémentaires en feront également la demande.

Malgré une démographie et des structures économiques similaires, tes marchés locatifs radicalement différents aux États-Unis et au Canada peuvent s’expliquer par les différences dans leurs offres respectives de logements locatifs. Alors que l’offre de logements locatifs est à la hausse aux États-Unis, les grands marchés de l’habitation au Canada, à quelques exceptions près, n’ont enregistré aucune augmentation significative de la construction de logements locatifs.

Le résultat de cette inadéquation de l’offre et de la demande est devenu très évident au Canada. Plus haut taux hypothécaires et la chute des prix des logements a entraîné une baisse des ventes depuis le début de 2022. Un ralentissement du marché de la revente a fait que de nombreux acheteurs d’une première maison ont prolongé leur durée de location plus longtemps qu’ils ne l’auraient fait si les marchés avaient facilité leur transition vers la propriété. Il en a résulté une baisse des taux d’inoccupation des logements locatifs, qui ont involontairement fait grimper les loyers sur la plupart des marchés du logement.

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Cependant, le problème n’est pas nécessairement la demande plus élevée d’unités locatives; c’est l’offre inadéquate de logements locatifs au Canada.

Aux États-Unis, le Wall Street Journal a cité les données de CoStar Group Inc. qui prévoient « la plus grande livraison de nouvelles offres depuis 1986″ et qu' »un demi-million de nouveaux appartements seront mis en ligne » en 2023. « La cohue des nouveaux appartements donnera aux locataires plus de choix, ce qui rendra plus difficile pour les propriétaires d’augmenter les loyers aux taux observés au début de 2022. »

La récente baisse des loyers aux États-Unis pourrait être en partie due au fait que les marchés ont atteint leur limite supérieure de tolérance des loyers l’année dernière, de sorte qu’une baisse des renouvellements de baux a suivi, exerçant une pression à la baisse sur les loyers.

Au Canada, cependant, la construction de logements locatifs construits à cet effet a chuté au début des années 1970 et n’a pas retrouvé des niveaux correspondant à la demande. À l’époque, 25 000 logements locatifs construits à cet effet ont été achevés chaque année dans la région du Grand Toronto (RGT), selon un récent rapport de la Building Industry and Land Development Association, un groupe industriel représentant l’industrie du développement dans la RGT, mais moins de 5 000 appartements locatifs ont été mis en ligne en 2022.

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La baisse de la construction locative est encore plus spectaculaire si l’on note que l’offre antérieure plus élevée de logements locatifs concernait une population beaucoup plus petite dans la RGT, dont la population a considérablement augmenté depuis le début des années 1970.

Bien sûr, l’abordabilité du logement est une préoccupation plus importante pour les ménages locataires à faible revenu que pour les propriétaires ou ceux qui aspirent à devenir propriétaires.

Par exemple, les locataires de la RGT étaient deux à trois fois plus susceptibles d’avoir des besoins impérieux de logement (une mesure de l’abordabilité du logement) que les propriétaires, selon un récent rapport du Centre de recherche urbaine et d’aménagement du territoire.

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Les gouvernements fédéral et ontarien ont reconnu l’offre de logements comme le principal responsable de la détérioration de l’abordabilité. Les gouvernements ont depuis identifié la nécessité de construire des millions de maisons de plus que ce qui aurait été construit dans le cadre du statu quo.

Il serait sage de cibler les subventions et les incitatifs pour produire d’abord des logements locatifs abordables, afin que les besoins en logement des personnes les plus vulnérables puissent être satisfaits plus rapidement.

Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière et directeur de l’Urban Analytics Institute de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran de l’industrie immobilière. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Bulletin Haider-Moranis, www.hmbulletin.com.