Le logement est toujours inabordable pour la plupart malgré la baisse des ventes alors que la hausse de l’inflation fait des ravages

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Les taux d’intérêt historiquement bas au cours des deux dernières années ont obligé de nombreuses personnes à contracter des prêts plus importants qu’elles ne l’auraient fait autrement, mais les emprunteurs surendettés pourraient bientôt en ressentir les effets à mesure que les versements hypothécaires augmentent avec les taux d’intérêt.

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Déjà, un propriétaire sur quatre croit qu’il devra vendre sa maison si les taux d’intérêt augmentent encore, selon un récent sondage de la Banque Manuvie du Canada.

Bien que la hausse des taux d’intérêt ait alarmé de nombreuses personnes, les taux ne sont certainement pas alarmants. Par exemple, le 1er juin, la Banque du Canada a relevé le taux cible du financement à un jour de 50 points de base pour le porter à 1,5 %. Il s’agit sans aucun doute d’une forte hausse par rapport à 0,2 % au début de 2022, mais rappelez-vous que les taux d’intérêt au début de 2020 montaient et avaient dépassé la référence actuelle de 1,5 %. En termes simples, les taux d’intérêt sont toujours inférieurs aux niveaux d’avant la pandémie.

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Un autre facteur affectant le marché du logement est l’inflation. L’objectif déclaré de la Banque du Canada en matière d’inflation est de 2 %, bien loin des 6,8 % affichés en avril, ce qui dépasse le niveau de confort de la banque centrale et de la plupart des consommateurs.

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En conséquence, la banque centrale tente de lutter contre l’inflation. La conséquence imprévue sera une baisse continue des marchés du logement, qui chutent lorsque les taux grimpent. Le taux des prêts hypothécaires conventionnels à terme de cinq ans est passé à 4,2 % en avril 2022, contre 3,25 % un an plus tôt.

Mais c’est la combinaison de la hausse des taux d’intérêt et de l’inflation qui nuit aux marchés de l’habitation. Les ventes en mai ont diminué de 8,6 % par rapport au mois précédent, selon l’Association canadienne de l’immeuble (ACI). Plus remarquable, peut-être, est que la baisse d’une année sur l’autre en mai a atteint un record de 21,7 %.

Pourtant, même si les ventes sont en forte baisse, les prix des logements n’affichent que des baisses modérées. L’indice des prix des maisons ajusté en fonction de la qualité et de la taille de l’ACI montre que les prix ont baissé de 0,8 % entre avril et mai, mais le prix de référence était toujours supérieur de 19,6 % à celui de mai 2021.

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Alors que la découverte selon laquelle 25 % des propriétaires craignent d’être forcés de vendre leur maison a attiré beaucoup d’attention, une statistique connexe est passée largement inaperçue. Banque Manuvie enquête a également trouvé qu’un Canadien sur trois ne « comprenait pas le fonctionnement de l’inflation ou des taux d’intérêt ».

C’est peut-être pourquoi ceux qui craignent une hausse des taux d’intérêt n’auraient peut-être pas envisagé de passer d’un taux hypothécaire variable à un taux hypothécaire fixe pour limiter l’augmentation des versements hypothécaires mensuels.

Ceux qui ont acheté des maisons au cours des deux dernières années ont payé le gros prix pour leur logement. Pour ceux qui sont en variable taux hypothécaires et s’attendant à ce que les taux d’intérêt grimpent encore plus, la mesure prudente consiste à passer immédiatement à un taux hypothécaire fixe pour se prémunir contre toute nouvelle augmentation des versements hypothécaires. La fixation des taux en protégera beaucoup pendant encore quelques années.

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Mais beaucoup dépend des taux lorsque les prêts hypothécaires résidentiels seront renouvelés au cours des prochaines années. Si les taux d’intérêt restent élevés à l’avenir, les versements hypothécaires pourraient augmenter pour de nombreux emprunteurs, ce qui pourrait exercer une pression à la baisse supplémentaire sur les ventes et les prix des logements.

Cependant, si la guerre en Ukraine est terminée d’ici là et que la normalité revient aux chaînes d’approvisionnement mondiales pour les produits alimentaires et énergétiques, un régime de taux d’intérêt plus assoupli sera peut-être en place, épargnant ainsi aux gens de lourds paiements hypothécaires lors des renouvellements.

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Un casse-tête, cependant, demeure toujours. Qu’est-ce qui a le plus effrayé les acheteurs : la hausse des taux d’intérêt ou une flambée de l’inflation ? L’inflation, selon un enquête auprès de 800 acheteurs potentiels par Zolo, une société de courtage immobilier, 57 % d’entre eux ayant identifié cela comme un obstacle à leurs projets d’achat de maison.

L’enquête a également révélé que 71% pensent qu’ils ne pourront peut-être jamais s’offrir une maison, ce qui est logique étant donné que les prix ajustés en fonction de la qualité et de la taille n’ont que légèrement diminué. Dans le sondage de la Banque Manuvie, 71 % des personnes qui ne possédaient pas de maison craignaient d’épargner pour en acheter une.

Les prix des logements devraient encore se modérer cette année, mais il est peu probable que les prix baissent à des niveaux où la majorité jugerait les marchés du logement abordables. Par conséquent, les difficultés du marché du logement devraient se poursuivre jusqu’à ce qu’une augmentation significative de la construction de nouveaux logements soit réalisée pour contrer la croissance actuelle et future de la demande de logements.

Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière et directeur de l’Urban Analytics Institute de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran de l’industrie immobilière. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Bulletin Haider-Moranis, www.hmbulletin.com.