Le contrôle des loyers et la suppression du contrôle des logements vacants nuisent autant aux locataires qu’aux propriétaires

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Le contrôle des loyers est un instrument politique controversé que les partis politiques de gauche et de nombreux défenseurs du logement estiment nécessaire pour améliorer l’abordabilité du logement, mais la plupart des économistes ne sont pas d’accord car ils pensent que le contrôle des loyers élimine l’incitation des propriétaires à construire de nouveaux logements locatifs construits à cet effet ou à entretenir. logements locatifs existants en bon état.

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Au Canada, la suppression du contrôle des logements vacants, et non le contrôle des loyers, est courante. Le contrôle des loyers empêche les propriétaires de fixer des loyers de base ou de limiter les augmentations de loyer, tandis que la suppression du contrôle de l’inoccupation permet aux propriétaires d’augmenter les loyers à des taux plus élevés que ceux prescrits par le gouvernement lorsqu’un logement locatif devient vacant.

Les défenseurs du logement sont convaincus de l’utilité du contrôle des loyers. Une table ronde récente sur l’abordabilité du logement par le Institut urbain du Canada ont une fois de plus favorisé le contrôle des loyers, et certains ont même suggéré que les propriétaires et les constructeurs préféreraient le contrôle des loyers car ils garantissent un revenu locatif de base. La réalité, cependant, est tout le contraire.

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Les propriétaires et les constructeurs méprisent la libéralisation des loyers (inoccupation) car les restrictions sur les loyers ajoutent de l’incertitude aux revenus futurs lorsque les coûts de propriété augmentent plus rapidement que les revenus de location.

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La croyance selon laquelle le contrôle des loyers fonctionne est essentiellement influencée par le bien-être à court terme des locataires existants. Mais les perspectives de location pour les futurs locataires sont compromises lorsque suffisamment de nouvelles unités locatives ne sont pas construites parce que les propriétaires se méfient de l’incertitude des revenus.

Dans les endroits où la population augmente, la demande locative augmentera avec le temps. S’il n’y a pas suffisamment d’unités locatives construites à cet effet, les locataires potentiels seront obligés de louer auprès de propriétaires privés, dont les propriétés sont souvent plus chères et n’offrent pas la sécurité d’occupation.

Le contrôle des loyers nuit également au bien-être à long terme de ceux qui louent ces logements. Les coûts de possession et d’entretien augmentent avec le temps. Mais si les revenus locatifs stagnent, cela empêche les propriétaires de maintenir les logements en bon état. Les bâtiments se dégradent si le déséquilibre entre les charges et les revenus locatifs perdure pendant des années.

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L’état de la plupart des logements publics prouve à suffisance que même les propriétaires du secteur public ne peuvent pas entretenir les logements lorsque les loyers ne couvrent pas les coûts de propriété.

Nous avons recherché des exemples réussis de lieux où le contrôle des loyers existe, les logements locatifs sont maintenus en bon état et le parc locatif a augmenté au fil du temps. Nous n’en avons pas trouvé.

Le risque réglementaire est le premier facteur dissuasif pour les investisseurs locatifs

Marc Kenny

Mark Kenney, directeur général de Canadian Apartment Properties REIT (CAPREIT), a déclaré que le contrôle des loyers repousse les investissements, même dans les cas où le parc locatif est rare.

« Le risque réglementaire est le principal facteur de dissuasion pour les investisseurs locatifs », a-t-il déclaré.

Les petits rendements caractérisent l’activité de location, de sorte que des interventions réglementaires inattendues, telles que des décontrôles de location ou de vacance, réduisent les investissements dans le parc locatif.

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CAPREIT a élargi son portefeuille de logements locatifs en Ontario et en Colombie-Britannique, où des variantes de suppression des contrôles d’inoccupation sont en place. CAPREIT gère un portefeuille locatif diversifié d’environ 67 000 lots, dont 10 000 en Europe

Kenney a déclaré que CAPREIT s’était désinvesti sur des marchés où la suppression du contrôle des postes vacants pose un risque réglementaire.

Par exemple, elle a récemment vendu 793 suites d’appartements plus anciennes soumises à la suppression de l’inoccupation et a acquis «une toute nouvelle propriété de luxe contenant 36 suites d’appartements et 76 maisons de ville à Kanata, en Ontario». Les logements nouvellement construits sont des constructions postérieures à 2018 et ne sont pas assujettis à la déréglementation de l’inoccupation en Ontario.

Fixer le plafond du loyer ou son appréciation dans le temps n’a pas d’équivalent dans le logement en propriété. Les gouvernements ne fixent pas de prix plafond pour les logements ou leurs augmentations. Imaginez si un gouvernement provincial, s’inspirant du marché locatif, dictait un prix maximal du logement de 500 000 $ ou limitait les augmentations annuelles à, disons, 2 %, le taux d’inflation cible au Canada.

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Une telle décision serait politiquement désastreuse pour tout gouvernement en place, car elle nuirait au bien-être de près de 70 % des Canadiens qui vivent dans une maison appartenant à un membre de la famille. De plus, la restriction des rendements du logement aurait une incidence sur le revenu de retraite et les projets de nombreux Canadiens qui ont concentré leur épargne sur les marchés résidentiels.

Les données sur la construction de logements locatifs en Ontario montrent que les mises en chantier ont chuté au début des années 1990, surtout après que le Nouveau Parti démocratique a présenté la Loi sur le contrôle des loyers de 1992. Il a fallu des décennies pour que la construction locative reprenne.

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La récente résurgence des mises en chantier locatives indique que l’exemption de la construction post-2018 du décontrôle de la vacance a contribué à la récente relance de la construction locative neuve.

Les gouvernements provinciaux devraient résister à la tentation de se décharger de leur responsabilité en matière d’abordabilité du logement sur les propriétaires privés. L’abordabilité des logements locatifs est une grave préoccupation pour de nombreuses familles canadiennes, car les loyers ont augmenté régulièrement au fil des ans, tandis que les revenus des ménages locataires sont demeurés stagnants.

Les politiques restreignant les nouvelles constructions locatives, telles que la suppression du contrôle des logements vacants, ont nui aux locataires. Les gouvernements devraient donc se concentrer sur l’augmentation de la construction locative.

Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière et directeur de l’Urban Analytics Institute de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran de l’industrie immobilière. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Bulletin Haider-Moranis, www.hmbulletin.com.