Le Canada ne peut pas simplement taxer sa sortie de son casse-tête immobilier

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L’idée d’une surtaxe annuelle sur les propriétés évaluées à plus d’un million de dollars a été relancée par un rapport récent dont les auteurs pensent que la taxe fera baisser les prix des logements et que les fonds générés pourront être investis pour améliorer l’abordabilité des logements.

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La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) financé le rapport par Generation Squeeze de Vancouver, un groupe prônant l’équité intergénérationnelle et dirigé par Paul Kershaw, professeur à l’Université de la Colombie-Britannique.

Le rapport recommande qu’une surtaxe progressive annuelle soit appliquée à la valeur d’un logement qui dépasse le seuil de 1 million de dollars. Par exemple, si la valeur imposable d’une propriété est de 1,25 million de dollars, une surtaxe annuelle de 0,5 % sera appliquée à 250 000 $, générant ainsi 1 250 $ annuellement. Le taux de la surtaxe passe à 1 % sur le montant excédant 2 millions de dollars.

La surtaxe devrait rapporter annuellement de 4,5 à 5,8 milliards de dollars qui pourraient être affectés au financement de projets visant à améliorer l’abordabilité du logement. Bien qu’il s’agisse d’une taxe annuelle, le rapport recommande que le montant soit reporté jusqu’à ce que la propriété soit vendue.

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Le propriétaire d’un logement d’une valeur moyenne de 1,72 million de dollars sur 10 ans serait tenu de payer une surtaxe estimée à 36 000 $ au moment de la vente, sans frais d’intérêt. Le montant reporté s’accumule à 162 000 $ pour un logement d’une valeur moyenne de 3,1 M$ sur une période de 10 ans. Si le propriétaire décède, l’impôt accumulé sera dû par l’État du défunt.

Le rapport soutient que la surtaxe n’affecterait que 9 % des ménages canadiens dont la valeur des logements est estimée à plus d’un million de dollars.

La surtaxe du rapport a été recommandée par un groupe de travail sur la politique fiscale composé principalement d’universitaires de l’Alberta et de la Colombie-Britannique, mais c’est essentiellement l’idée originale de Kershaw. Il a d’abord introduit l’idée dans un article dans la Revue fiscale canadienne en 2018, et a estimé que la taxe générerait annuellement 16 milliards de dollars.

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La surtaxe proposée est essentiellement une taxe foncière supplémentaire, ce qui risque d’irriter les municipalités qui manquent déjà de revenus parce qu’elles n’ont droit qu’à 10 cents de chaque dollar payé en taxes au Canada.

Le rapport indique que le même taux de surtaxe serait appliqué à toutes les propriétés, quel que soit leur emplacement. Cela ne tient pas compte des différences dans les impôts fonciers payés par les résidents des différentes municipalités. L’article de 2018 notait qu’un logement évalué à 1,25 million de dollars à Vancouver aurait payé 3 085 $ en taxes foncières. Une surtaxe de 1 % (telle que recommandée dans l’article de Kershaw de 2018) aurait ajouté 2 500 $ à la facture d’impôt foncier.

Une propriété d’une valeur similaire dans une municipalité de banlieue de la région du Grand Toronto (RGT) paie plus de 10 000 $ en impôts fonciers, soit plus de trois fois l’impôt à Vancouver. Pourtant, ces propriétés seraient assujetties à la même surtaxe supplémentaire, sans tenir compte de la différence flagrante dans les taxes foncières de base.

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La surtaxe ciblerait également de manière disproportionnée les personnes vivant dans des maisons individuelles à Toronto et à Vancouver. Rappelons que 75 % des 54 757 maisons individuelles vendues dans la RGT en 2021 dépassaient le seuil de 1 million de dollars. Il n’est pas difficile d’imaginer que le filet fiscal proposé toucherait trois maisons individuelles sur quatre dans la RGT.

De plus, le club de 1 million de dollars n’a pas une présence importante dans les provinces moins peuplées, bien que les problèmes d’abordabilité ne soient pas moins aigus. D’ailleurs, comment justifierait-on de dépenser dans d’autres juridictions les impôts prélevés principalement sur les maisons individuelles à Toronto et à Vancouver ?

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La génération Squeeze, malgré ses bonnes intentions, dresse les millennials contre les seniors, ou les enfants contre les parents. Leur définition de l’équité intergénérationnelle implique que nous devrions réduire les impôts sur le revenu des jeunes et augmenter les impôts sur la fortune et la propriété des seniors.

L’article de Kershaw de 2018 ne mâche pas ses mots en traçant les lignes de démarcation entre les jeunes et les vieux, affirmant que «la cohorte qui prend sa retraite aujourd’hui attend plus d’impôts de ses enfants qu’elle n’a payé pour la génération de ses parents lorsqu’elle était âgée».

Créer des binaires faux et imprudents dans la société en dressant une cohorte contre une autre n’est pas notre définition de l’équité. Nous ne trouvons pas non plus judicieux de rendre la vie urbaine encore plus chère en ciblant les propriétaires de maisons individuelles à Toronto et à Vancouver ou en privant les gouvernements municipaux de la capacité de réglementer les taxes foncières.

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En partant de l’hypothèse selon laquelle « 1 million de dollars demeure un signe de richesse substantielle selon les normes historiques récentes », on ignore que les logements adaptés aux familles à Toronto et à Vancouver dépassent ce seuil arbitraire. De plus, ces logements sont également susceptibles d’être occupés par des familles de la classe moyenne.

Toute proposition visant à dégonfler les valeurs de l’actif le plus important détenu par les familles de la classe moyenne aura du mal à être acceptée par la masse. Pas étonnant que la moitié des participants qui ont contribué au rapport n’étaient pas d’accord avec la « prémisse selon laquelle les prix des logements doivent stagner ou baisser pour rétablir l’abordabilité ».

Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière à l’Université Ryerson. Stephen Moranis est un vétéran de l’industrie immobilière. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Bulletin Haider-Moranis, www.hmbulletin.com .