Le BSIF propose un nouveau test hypothécaire : ce que cela signifie pour les banques et les emprunteurs

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L’organisme de réglementation bancaire du Canada prend de nouvelles mesures pour garantir que les prêteurs n’acceptent pas trop d’emprunteurs très endettés, en particulier une fois que les taux hypothécaires commenceront à baisser et qu’il deviendra plus facile d’être admissible à des prêts plus importants. Le nouveau test de portefeuille introduit par le Bureau du surintendant des institutions financières surveillera les ratios prêt/revenu trimestriels pour garantir que le pourcentage de prêts hypothécaires non assurés d’une banque qui dépasse 4,5 fois le revenu de l’emprunteur reste inférieur à un seuil spécifié. Barbara Shecter du Financial Post explique le nouveau test et ce qu’il signifie pour les banques et les emprunteurs.

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Pourquoi cela arrive-t-il?

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Ce changement fait partie d’une série d’ajustements attendus des lignes directrices hypothécaires qui sont en discussion depuis l’année dernière. Le BSIF affirme que le nouveau test de portefeuille vise « à empêcher l’accumulation de prêts à fort effet de levier pendant les périodes de faibles taux d’intérêt ». Le régulateur est particulièrement préoccupé par les prêts qui représentent plus de 4,5 fois le revenu de l’emprunteur, car ils augmentent la probabilité de défaut de paiement de l’emprunteur et augmentent les pertes potentielles du prêteur. Comme le démontre la période prolongée de taux d’intérêt bas avant de fortes hausses à partir du printemps 2022, une telle dette peut être gérable dans un environnement de taux bas, mais elle devient beaucoup plus difficile pour les emprunteurs et leurs institutions financières lorsque les taux augmentent.

Le test s’appliquera-t-il aux emprunteurs comme le test de résistance aux taux d’éligibilité ?

Non, le test du portefeuille ne crée pas de nouvel obstacle pour l’acheteur individuel qui tente de se qualifier pour un prêt hypothécaire. Au lieu de cela, il suivra les portefeuilles de prêts hypothécaires non assurés des banques. « Cette mesure ne s’applique à personne en particulier », a déclaré le BSIF dans un communiqué du 22 mars. « Cela s’applique au portefeuille de prêts hypothécaires souscrits de l’institution provenant de ce trimestre… et doit être géré par l’institution. » Le stratège hypothécaire Robert McLister a déclaré qu’il n’y aurait aucune interdiction pour un particulier de contracter un prêt hypothécaire si le prêt dépasse son revenu de plus de 4,5 fois. Même avec le nouveau test, les banques pourraient permettre à un emprunteur individuel de dépasser le plafond « à condition que l’ensemble du portefeuille soit en moyenne de 4,5 fois ou moins », a-t-il déclaré.

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Toutes les banques seront-elles liées par le même plafond ?

Le BSIF envisageait d’imposer une limite de 25 pour cent aux montages qui dépassaient le seuil prêt/revenu de 4,5 fois pour toutes les banques, sur la base de la valeur totale en dollars des montages trimestriels. Au lieu de cela, le régulateur surveillera les banques individuellement et appliquera le test en fonction du modèle économique de chaque institution. Le régulateur affirme que cette approche permettra aux banques de continuer à utiliser les méthodes de souscription existantes dans l’environnement de taux actuel et d’être compétitives comme elles l’ont été.

Quel sera l’impact de ce nouveau test sur le marché hypothécaire ?

Pas grand-chose au début, selon McLister. Mais cela se fera sentir une fois que les taux d’intérêt commenceront à baisser, car les tests de résistance pour les emprunteurs individuels comporteront un taux d’admissibilité inférieur, ce qui signifie que l’emprunteur sera admissible à un prêt hypothécaire plus important – et cela signifie que les ratios prêt/revenu augmenteront. Néanmoins, McLister a déclaré qu’il y aura de nombreux emprunteurs qui ne dépasseront pas un prêt équivalant à 4,5 fois leur revenu, surtout s’ils ont déjà remboursé une partie de leur hypothèque et renouvelé. Cela réduira le ratio global appliqué au portefeuille d’une banque et lui permettra d’accorder davantage de prêts à fort effet de levier, a-t-il déclaré.

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Ces prêts sont-ils un problème maintenant ?

Selon un document de consultation du BSIF publié en janvier 2023, les prêts hypothécaires non assurés à l’échelle du secteur présentant ces paramètres élevés de rapport prêt/revenu ont atteint une part moyenne de plus de 30 pour cent des prêts à mesure que les prix des logements ont augmenté pendant la pandémie. la part a chuté rapidement et n’est plus que de 12,55 pour cent maintenant, selon McLister. Le ratio prêt/revenu moyen des emprunteurs non assurés est de 2,6 fois, a-t-il déclaré.

Comment les banques vont-elles réagir au nouveau test de portefeuille ?

Certains prêteurs pourraient réagir en imposant une prime à certains emprunteurs au ratio prêt/revenu élevé pour aider à compenser le risque implicite d’un emprunteur dont le prêt dépasse de loin le plafond du ratio de revenu, a déclaré McLister. Des frais de prime pourraient également aider la banque à limiter le nombre d’emprunteurs très endettés dans son portefeuille. « En général, les banques souhaiteraient probablement que ces cas d’exception concernent des clients de meilleure qualité et/ou plus rentables », a-t-il déclaré, ajoutant que cela pourrait inciter certains emprunteurs très endettés à rechercher des prêts auprès d’institutions financières non réglementées au niveau fédéral ou d’institutions financières de premier ordre. prêteurs.

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