L’ARC découvre 1,3 milliard de dollars d’impôts impayés dans le secteur immobilier de la Colombie-Britannique

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Après avoir examiné de plus près le secteur immobilier de la Colombie-Britannique, l’organisme de réglementation fiscale du Canada a découvert 1,3 milliard de dollars de factures fiscales impayées.

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L’Agence du revenu du Canada a considérablement intensifié ses vérifications immobilières ces dernières années, scrutant à la fois les transactions personnelles et les activités professionnelles.

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L’agence a constaté « un nombre disproportionné de non-conformité » dans les plus grands centres métropolitains du Canada, la région métropolitaine de Vancouver étant « identifiée comme une région qui requiert notre attention particulière », a récemment déclaré Jason Charron, directeur général de la Direction générale des programmes d’observation de l’ARC. « Nous continuons de nous concentrer sur le Lower Mainland, où nous savons qu’il y a des cas de non-conformité. »

Depuis le lancement d’un groupe de travail dédié à l’immobilier en 2019, l’ARC s’est principalement concentrée sur l’Ontario et la Colombie-Britannique, augmentant le nombre de vérifications effectuées, envoyant des avis de nouvelle cotisation pour des milliards d’impôts supplémentaires qui, selon l’agence, devraient être payés et prélevant des centaines de millions de dollars. en pénalités.

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En Ontario, l’agence a évalué 1,4 milliard de dollars d’impôts et de pénalités impayés dans le secteur immobilier entre 2015 et 2023. La Colombie-Britannique, qui compte environ un tiers de la population de l’Ontario, a enregistré presque le même nombre d’inobservations fiscales identifiées au cours de la même période : 1,3 milliard de dollars.

Ces audits immobiliers a examiné un large éventail d’activités et d’entités : les vendeurs de propriété réclamant illégalement l’exonération pour résidence principale, les gains en capital non déclarés, les personnes qui résident à l’extérieur du Canada et investissent dans une propriété ici, les transferts d’actions et les structures d’entreprise conçues pour masquer les propriétaires véritables d’une propriété, et les activités des constructeurs d’habitations et des agents immobiliers.

Même si la valeur totale des taxes et pénalités impayées constatées en Colombie-Britannique et en Ontario était similaire, la nature de l’inobservation était nettement différente dans les deux provinces. En Ontario, la plupart des cas d’inobservation identifiés par l’ARC dans le secteur immobilier étaient liés à la TPS et à la TVH impayées sur les maisons neuves ou à des demandes de remboursement inappropriées sur ces taxes. En Colombie-Britannique, la plupart des cas d’inobservation concernaient l’impôt sur le revenu.

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Les données fournies par l’ARC montrent que l’agence a identifié 957 millions de dollars d’inobservation liée à l’impôt sur le revenu dans les biens immobiliers de la Colombie-Britannique entre 2015 et 2023, soit plus de cinq fois le montant trouvé dans la grande province de l’Ontario, à 178 millions de dollars, au cours de la même période. période.

L’ARC affirme que les lois sur la confidentialité empêchent la divulgation d’informations sur les vérifications, mais a envoyé une déclaration écrite indiquant que, de manière générale, l’inobservation liée à l’impôt sur le revenu comprenait :

• Situations dans lesquelles un contribuable a acquis une maison coûteuse sans source de revenus clairement déclarée

• Bénéfices provenant du retournement rapide de maisons qui ne sont pas correctement déclarées comme revenu d’entreprise imposable.

• Les personnes, y compris celles qui ne résident pas au Canada, omettent de déclarer les gains en capital sur la vente de biens immobiliers.

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• Revenus non déclarés gagnés à l’extérieur du Canada

• Non-respect par les agents immobiliers et les promoteurs.

L’ARC a refusé de préciser dans quelles catégories les 957 millions de dollars étaient répartis – par exemple, quel montant était lié aux investisseurs immobiliers, aux promoteurs ou aux non-résidents – invoquant la nécessité de protéger les renseignements des contribuables et de maintenir « l’intégrité de notre système d’évaluation des risques ».

Le nombre de vérifications liées à l’impôt sur le revenu effectuées par l’ARC dans le secteur immobilier de la Colombie-Britannique a été multiplié par près de 10 entre les 114 dossiers de vérification ouverts au cours de l’exercice 2015 et les 1 089 ouverts l’année dernière.

Il y a eu un boom correspondant dans ce que l’agence appelle les « évaluations d’audit », c’est-à-dire la valeur combinée des impôts impayés encore dus et des pénalités imposées. Les cotisations de vérification liées à l’impôt sur le revenu liées aux biens immobiliers de la Colombie-Britannique se sont élevées en moyenne à 6,4 millions de dollars par an pour les deux exercices financiers entre 2015 et 2017, et ont grimpé à une moyenne de 155,1 millions de dollars par an au cours des deux dernières années, soit une augmentation de 2 300 %.

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Le budget fédéral du Canada de 2019 prévoyait 50 millions de dollars sur cinq ans pour que l’ARC crée un groupe de travail sur l’immobilier, doté d’équipes de vérification spécialisées. Le mois dernier, le Budget 2024 a porté ce financement à 73 millions de dollars pour les cinq prochaines années.

Ce travail semble « être rentable, et plus encore », a déclaré Tom Davidoff, professeur agrégé à la Sauder School of Business de l’Université de Colombie-Britannique. Les résultats montrent qu’il y avait « de toute évidence » une sorte de problème de conformité fiscale dans ce secteur, a-t-il déclaré, « mais ce que nous ne savons pas, c’est l’ampleur du problème aujourd’hui… S’il y avait un problème et qu’ils l’ont résolu, ce serait fantastique. »

Pendant des années, de nombreux Britanno-Colombiens « sonnaient la cloche » au sujet des personnes qui trichaient sur leurs impôts en faisant des transactions immobilières, a déclaré Davidoff, directeur du Centre d’économie urbaine et d’immobilier de l’UBC. Cette récente répression ne rendra peut-être pas le logement en Colombie-Britannique beaucoup plus abordable, a-t-il déclaré, « mais c’est de l’argent réel et il est certainement utile de le remettre à sa place ».

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Davidoff a co-écrit un article de 2022 publié dans La Revue fiscale canadienne, qui a examiné les cinq pour cent des maisons les plus riches du Grand Vancouver, avait une valeur médiane de 3,7 millions de dollars, tandis que le propriétaire médian payait des impôts sur le revenu de seulement 15 800 $. C’était le corrélation la plus faible de la valeur des propriétés aux contributions fiscales de n’importe quelle ville nord-américaine, écrivent les auteurs, concluant que « la plupart des maisons de luxe du Grand Vancouver semblent avoir été achetées avec une richesse provenant de sources autres que les revenus imposés au Canada ».

Compte tenu de ces conclusions antérieures, Davidoff a déclaré qu’il était logique que les récentes vérifications de l’ARC sur les biens immobiliers de la Colombie-Britannique aient mis au jour une « chicane » fiscale.

Des représentants des deux Agents immobiliers du Grand Vancouver et le Association canadienne des constructeurs d’habitations de la Colombie-Britannique ont déclaré n’avoir rien entendu de la part de leurs membres au sujet d’augmentations ou de changements récents dans les activités de l’ARC.

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Les Canadiens pour l’équité fiscaleun groupe de défense de la politique fiscale à but non lucratif, a déclaré qu’il se félicitait que l’ARC « fasse davantage pour garantir que le secteur immobilier se conforme aux lois fiscales, et nous encourageons le gouvernement à financer adéquatement l’ARC afin qu’elle puisse faire son travail ».

Dans une déclaration envoyée par courrier électronique, la porte-parole des Canadiens pour l’équité fiscale, Erica Shiner, a déclaré : « L’évitement fiscal continue d’être un problème dans de nombreux secteurs, coûtant aux Canadiens des milliards de revenus chaque année. »

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