L’ARC conteste déjà les transactions immobilières avant les nouvelles règles anti-retournement

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Les nouvelles règles anti-retournement du Canada pour l’immobilier résidentiel devraient entrer en vigueur le 1er janvier 2023 et sont conçues pour « réduire la demande spéculative sur le marché et aider à freiner la croissance excessive des prix ».

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La nouvelle loi fiscale interdira l’utilisation de l’exemption pour résidence principale pour abriter le gain en capital réalisé sur la vente de votre maison si vous en êtes propriétaire depuis moins de 12 mois, en prévoyant certaines exceptions telles que le décès, l’invalidité, la séparation et le travail. déménagement. Au lieu de cela, le gain sera imposable à 100 % en tant que revenu d’entreprise.

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Mais l’Agence du revenu du Canada n’attend pas que cette nouvelle loi entre en vigueur. Il s’agit actuellement de contester les « retournements » immobiliers perçus par le système judiciaire, avec des résultats mitigés, selon les faits de l’affaire.

L’exemple le plus récent concernait un propriétaire torontois qui s’était rendu à Cour de l’impôt défier les ARC’s refus de sa demande de résidence principale.

La contribuable a fait l’objet d’une nouvelle cotisation de l’ARC pour ses années d’imposition 2011, 2015 et 2016 relativement à la vente de quatre propriétés qu’elle possédait à divers moments au cours de cette période. Mais c’est la vente de sa propriété à Toronto en 2011 qui a été la plus litigieuse, car l’ARC a cotisé la contribuable au-delà de la période normale de réévaluation de trois ans et a imposé une pénalité pour négligence grave pour cette année-là.

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Au tribunal, la contribuable a expliqué qu’elle avait vécu des «relations tumultueuses» avec son ex-mari de 2010 à 2014. Elle a déclaré que cela avait entraîné une cohabitation intermittente, aboutissant à une séparation définitive et à un divorce en 2015. La contribuable a témoigné qu’en 2010 et 2011, elle se trouvait fréquemment dans la maison en question « comme refuge contre la relation acrimonieuse et abusive avec son ex-mari ». Elle a fait valoir que cette maison était sa résidence principale et qu’elle aurait donc dû être exonérée de l’impôt sur les plus-values ​​lorsqu’elle l’a vendue en 2011.

L’ARC n’était pas d’accord, soutenant que le bien avait été acquis et aliéné comme « un projet à risque de nature commerciale » et que sa vente devrait donc être classée comme un revenu d’entreprise imposable à 100 %. Il a fait valoir que la contribuable n’avait jamais changé son adresse principale, l’adresse T4 de l’employeur ou d’autres adresses postales à cette propriété, de sorte que sa position était qu’elle avait «renversé» la propriété après l’avoir complètement reconstruite, dans un délai relativement court, pour un gros profit.

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La Cour de l’impôt a finalement été chargée de trancher quatre questions fondamentales concernant la disposition de la maison en 2011.

La vente devrait-elle être correctement qualifiée d’aventure de caractère commercial et, par conséquent, imposable comme revenu d’entreprise ou comme immobilisation, lui conférant ainsi le traitement des gains en capital? S’il s’agissait d’une immobilisation, s’agissait-il de la résidence principale du contribuable, permettant ainsi au gain d’être libre d’impôt? Y avait-il suffisamment de fausses déclarations dans la déclaration de revenus de 2011 du contribuable (c’est-à-dire la non-déclaration de la vente de la propriété) pour même permettre à l’ARC de rouvrir l’année d’imposition 2011, qui aurait autrement été frappée de prescription et au-delà de la période normale de trois ans période de réévaluation? Et, finalement, la contribuable a-t-elle fait preuve de négligence grave dans la production de sa déclaration de revenus de 2011 et a-t-elle donc été assujettie à une pénalité pour négligence grave ?

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Après avoir analysé les faits et les circonstances de l’affaire, le juge a conclu que le contribuable « n’entre guère dans le moule factuel des » nageoires « habituelles des biens immobiliers ». Elle était enseignante, pas agent immobilier, et elle avait d’autres circonstances qui expliquaient le « mandat de propriété moins que mesuré », à savoir son mariage abusif, intermittent, qu’elle essayait de quitter physiquement et légalement.

« Ce n’était pas une histoire de dernière minute », a noté le juge. « Cela figurait en bonne place dans le dossier lors de la vérification et des notes de dossier de l’ARC et cela expliquait littéralement ses » allées et venues « . »

En fin de compte, le juge a conclu que la nature de la propriété, la durée de la propriété, la fréquence limitée des tentatives immobilières du contribuable jusque-là, les travaux effectués, le motif et, surtout, les circonstances dictant la vente de la propriété menaient tous à la conclusion que le le bien a été acquis comme immobilisation, plutôt que pour le retourner.

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Une fois que le juge a déterminé que la maison était une immobilisation, la question suivante était de savoir si elle pouvait être considérée comme sa résidence principale à l’époque, et donc exonérée de taxe lors de la vente. Le juge a noté que la propriété n’avait jamais été occupée de manière régulière et qu’il n’y avait « pas de changement d’adresse identifiable, de poinçons permanents ou d’autres dépenses et touches domestiques, au-delà des services publics obligatoires ».

Le juge a conclu que « bien qu’elle puisse rétrospectivement croire (la propriété) avoir été son domicile permanent, sa croyance actuelle ne peut pas apaiser les hypothèses (de l’ARC) sans quelques preuves supplémentaires ».

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Le juge s’est ensuite penché sur la question de savoir s’il y avait eu une fausse déclaration dans sa déclaration de 2011 en raison de «négligence, négligence ou omission volontaire» de ne pas déclarer la vente de la maison. Le juge a conclu que la contribuable ne disposait pas de «détails et de documents pour montrer raisonnablement qu’elle avait peut-être raison» dans sa position de dépôt, de sorte que l’ARC était dans son droit de rouvrir et de réévaluer l’année d’imposition 2011, même au-delà de la période de réévaluation normale.

Enfin, la juge s’est penchée sur la question de la négligence grave et a conclu que la contribuable ne devait pas être considérée comme ayant fait preuve de négligence grave en adoptant sa position de dépôt selon laquelle la maison était sa résidence principale, de sorte qu’elle croyait que le gain n’avait pas besoin d’être déclaré sur sa déclaration de 2011.

Il a annulé les pénalités pour négligence grave, notant que «(le contribuable), bien qu’instruit, n’est manifestement pas familier avec les pratiques commerciales et fiscales. Sa conviction qu’elle pouvait naviguer dans les lois fiscales parce qu’elles concernaient des biens immobiliers détenus personnellement était mal fondée. Cependant, sur la base de tous les faits, il ne s’agissait pas d’un acte délibéré, raffiné à l’indifférence quant au respect de la loi.

Jamie Golombek, CPA, CA, CFP, CLU, TEP, est directeur général, Planification fiscale et successorale chez Gestion privée CIBC à Toronto. [email protected]

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