L’accord d’une tour de bureaux à 1 $ de l’Office révèle l’anxiété des acheteurs de longue date

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Les fonds de pension canadiens comptent parmi les acheteurs de biens immobiliers les plus prolifiques au monde, amorçant une révolution qui a incité les régimes de retraite du monde entier à les imiter. Aujourd’hui, le plus grand d’entre eux prend des mesures pour limiter son exposition au type de propriété le plus en difficulté : les immeubles de bureaux.

L’Office d’investissement du régime de pensions du Canada a conclu trois transactions à prix réduits, vendant ses intérêts dans deux tours de Vancouver, un parc d’affaires en Californie du Sud et un projet de réaménagement à Manhattan, la participation de New York étant cédée pour le prix exorbitant de seulement 1 $ US. L’inquiétude est que ces accords pourraient servir d’exemple à d’autres grands investisseurs cherchant également à sortir de la tourmente.

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«C’est le contraire d’un vote de confiance pour un poste», a déclaré John Kim, analyste qui suit les sociétés immobilières pour BMO Marchés des capitaux. « Ma question est : qui pourrait être le prochain ? »

L’inquiétude suscitée par les immeubles de bureaux a balayé le monde financier, car la persistance du travail à distance et des coûts d’emprunt plus élevés sapent les fondamentaux économiques qui ont fait de ces propriétés de bons investissements en premier lieu. Une vague de banques, de New York à Tokyo, a récemment admis que les prêts qu’elles avaient accordés à des bureaux pourraient ne jamais être entièrement remboursés, ce qui a fait chuter le cours de leurs actions et fait craindre une crise du crédit plus large.

Mais le véritable test sera celui du prix auquel les immeubles de bureaux se négocient réellement, et il y a eu peu d’exemples précieux depuis que les taux d’intérêt ont commencé à augmenter. C’est pourquoi les observateurs de l’industrie voient les offres à rabais comme celles de l’Office comme un signe inquiétant pour le marché.

Redéployer la trésorerie

Le fonds de pension ne se retire pas activement des bureaux, mais il ne cherche pas non plus à augmenter son nombre de bureaux, selon une personne connaissant sa stratégie. Et lorsqu’une propriété nécessite un investissement supplémentaire, l’OIRPC pourrait simplement chercher à la vendre afin de pouvoir placer cet argent quelque part où il pourra obtenir des rendements plus élevés, a déclaré la personne, qui a demandé à ne pas être identifiée lors d’une discussion sur une question privée.

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Peter Ballon, responsable mondial de l’immobilier à l’Office, a refusé de commenter les récentes transactions, mais a déclaré que le fonds avait continué d’investir dans des immeubles de bureaux, y compris une tour de 37 étages récemment achevée à Vancouver.

« La vente fait partie intégrante de notre processus d’investissement », a déclaré Ballon dans un communiqué envoyé par courrier électronique. « Nous nous retirons lorsque l’actif a maximisé sa valeur et que nous sommes en mesure de redéployer le produit vers des rendements plus élevés et meilleurs dans d’autres actifs, secteurs et marchés, y compris les immeubles de bureaux. »

Le fonds de 590,8 milliards de dollars de l’Office est l’un des plus grands pools de capitaux au monde, et son portefeuille immobilier de 41,4 milliards de dollars – s’étendant de Stockholm à Bangalore – comprend presque tous les types de propriétés, des entrepôts aux complexes de sciences de la vie, en passant par les immeubles d’habitation. Même si cette ampleur permettrait d’atténuer les pertes potentielles résultant de transactions individuelles, cela signifie également que même un petit changement dans l’appétit du bureau de l’Office a le pouvoir de provoquer des effets d’entraînement sur le marché.

Tour de Manhattan

À la fin de l’année dernière, le fonds a vendu sa participation de 29 pour cent dans le 360 ​​Park Avenue South de Manhattan pour 1 $ US à l’un de ses partenaires, Boston Properties Inc., qui a également accepté d’assumer la part de la dette du projet de l’Office. Les investisseurs, ainsi que le fonds souverain de Singapour GIC Pte., ont acheté le bâtiment de 20 étages en 2021 avec l’intention de le réaménager en un espace de travail moderne.

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Boston Properties a déclaré le mois dernier que le partenaire vendeur – que la société n’a pas nommé – avait déjà dépensé 71 millions de dollars pour le projet, mais que la rupture de ses liens l’a libéré de l’obligation d’engager 46 millions de dollars supplémentaires dans cet effort.

À peu près au même moment, l’Office a vendu sa participation de 45 pour cent dans Santa Monica Business Park, que le fonds détenait également avec Boston Properties, pour 38 millions de dollars américains. Il s’agit d’une réduction de près de 75 pour cent par rapport à ce que l’Office a payé pour sa part de la propriété en 2018. L’accord est intervenu juste après que les propriétaires ont signé un bail avec la société de médias sociaux Snap Inc. qui les obligeait à dépenser des capitaux supplémentaires pour améliorer le campus de Boston. » a déclaré le directeur général de Properties, Owen Thomas, lors d’une conférence téléphonique.

Les deux tours de Vancouver, détenues en copropriété avec un autre fonds de pension canadien, étaient différentes dans le sens où elles n’avaient pas besoin de nouveaux investissements importants et avaient déjà Amazon.com Inc. comme locataire principal. Mais le prix de vente du mois dernier, d’environ 300 millions de dollars, était en baisse de plus de 20 % par rapport à la valeur estimée de la propriété en 2023, selon les données du groupe Altus.

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Cette vente a coïncidé avec l’achèvement l’année dernière d’une nouvelle tour de bureaux à Vancouver que l’Office a développée avec le même fonds de pension, et les partenaires voulaient éviter que leur exposition globale au marché des bureaux de la ville ne s’accroisse, a déclaré une personne proche de leur réflexion.

Avec des horaires de travail hybrides susceptibles de faire baisser la demande d’espaces de bureaux à long terme et des taux d’intérêt plus élevés augmentant le coût des améliorations constantes nécessaires pour attirer et fidéliser les locataires, même les meilleurs immeubles de bureaux pourraient ne pas être en mesure de rivaliser avec les opportunités d’investissement ailleurs.

« Pour obtenir des retours encore meilleurs sur l’investissement de votre bureau, vous allez devoir le moderniser, vous allez devoir y investir beaucoup plus d’argent », a déclaré Matt Hershey, associé du cabinet de conseil en capital immobilier Hodes Weill. & Associés. « Parfois, il est préférable d’accepter vos pertes et de réinvestir dans quelque chose qui fonctionnera bien mieux. »

Bloomberg.com

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