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La popularité du travail à domicile aux États-Unis réduit les revenus des tours de bureaux au point qu’elle expose certains titres adossés à des hypothèques commerciales à un risque de défaut, selon un nouveau rapport de l’agence de notation de crédit Moody’s.
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« L’anticipation par les prêteurs d’une baisse des revenus des bureaux crée des difficultés de refinancement pour les prêts de bureaux à faible rendement de la dette et les prêts avec des échéances de location importantes au cours des 36 prochains mois », indique le rapport du 20 mars.
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Dans le passé, les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales, qui s’appuient sur les flux d’un certain nombre de prêts hypothécaires commerciaux, se sont avérés bénéfiques pour les investisseurs car ils génèrent des flux de trésorerie fiables à un taux d’intérêt fixe et s’accompagnent de pénalités de remboursement anticipé qui découragent les emprunteurs d’effectuer des paiements anticipés – s’assurer que le flux de trésorerie continue pendant toute la durée du prêt.
Cependant, à mesure que les entreprises se débarrassent de leurs bureaux, les taux de location de l’immobilier commercial baissent, ce qui réduit les flux de trésorerie globaux vers les tours de bureaux et affaiblit potentiellement la capacité des emprunteurs à rembourser leur dette.
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Selon Moody’s, les revenus des bureaux ont déjà chuté d’environ 10% en dessous de ce qu’ils devraient être compte tenu des niveaux d’emploi robustes aux États-Unis.
« Les revenus resteront particulièrement stressés sur les marchés avec (1) une grande concentration d’industries, telles que la technologie, qui ont adopté des niveaux élevés de travail hybride et (2) des trajets difficiles », indique le rapport.
La diminution de l’utilisation des bureaux a entraîné des taux d’inoccupation record dans certaines villes américaines. Et sur la base des prévisions de la société immobilière commerciale CBRE, l’augmentation des postes vacants devrait se poursuivre jusqu’en 2024.
CompStak, un fournisseur américain de données sur les baux cité dans le rapport, indique qu’il reste encore 5,1 ans au bail de bureau moyen. En d’autres termes, les taux d’inoccupation plus élevés du marché et la baisse des loyers ne se refléteront pas dans les flux de trésorerie spécifiques aux bureaux avant un certain temps.
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Néanmoins, entre le quatrième trimestre 2019 et le quatrième trimestre 2022, les taux d’inoccupation nationaux ont augmenté de 5 %, tandis que les loyers ont diminué de 2,3 %.
Parmi les 25 plus grands marchés de bureaux, San Francisco a enregistré à la fois la plus forte augmentation des taux d’inoccupation à 13,5% et la plus forte baisse des demandes et des prises de loyers – en baisse de 13% et 31%, respectivement. Le taux de location de San Francisco serait retombé aux niveaux de 2014, tandis que Charlotte, en Caroline du Nord, a enregistré la croissance la plus importante des loyers demandés et acceptés, en hausse de 9,5 % et 6 %, respectivement.
En revanche, le centre du New Jersey a connu la plus faible augmentation du taux d’inoccupation, de seulement 1,2 %.
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