La SCHL veut récupérer sa part de marché, mais certains observateurs se demandent si le moment est bien choisi

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La Société canadienne d’hypothèques et de logement a déjà reconnu qu’elle doit récupérer les affaires qu’elle a cédées sur le marché de l’assurance prêt hypothécaire. Maintenant, il devient plus précis sur ses objectifs.

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Autrefois l’acteur dominant au pays, la part de la SCHL dans les nouvelles souscriptions d’assurance prêt hypothécaire est tombée à 26 % au troisième trimestre de 2021, contre 49 % au deuxième trimestre de 2020. C’est une chute majeure qui a érodé la société d’État. influence, le laissant à la troisième place derrière les acteurs privés Sagen et Canada Guaranty.

Fin janvier, cependant, la PDG Romy Bowers s’est présentée devant le comité permanent des finances pour discuter de l’inflation dans l’économie canadienne, où elle a été interrogée sur la part de marché par Adam Chambers, le député conservateur représentant Simcoe North.

« Depuis la dernière crise financière, nous avons délibérément diminué notre part de marché, car nous estimons qu’il est bon d’avoir la concurrence de nos concurrents du secteur privé dans le domaine de l’assurance hypothécaire », a déclaré Bowers. « Cela dit, nous sommes très conscients de l’importance que joue l’assurance prêt hypothécaire dans la stabilité financière. Notre objectif, approuvé par notre conseil d’administration, est de viser environ 40 à 50 % du marché.

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La SCHL, a-t-elle dit, travaillera dur pour rivaliser avec les acteurs du secteur privé pour atteindre cet objectif, ce qui nécessiterait une augmentation d’au moins cinquante pour cent par rapport aux niveaux actuels. Certains observateurs du marché, cependant, se demandent si l’agence choisit le bon moment pour intégrer le risque qui est finalement soutenu par les contribuables.

« Je pense qu’il est raisonnable de poser une question : est-ce le moment dont la SCHL a besoin pour gagner des parts de marché ? » Chambers a déclaré au Financial Post dans une interview. « Sommes-nous en train d’augmenter ce bilan au mauvais moment ?

Le moment est-il venu pour la SCHL de gagner des parts de marché?

Adam Chambres

Chambers a fait valoir que, comme le Canada se classe parmi les marchés immobiliers les plus mousseux au monde (derrière seulement la Nouvelle-Zélande, selon Bloomberg Economics), il n’est pas logique que l’agence gouvernementale du logement prenne plus de risques. Que les Canadiens aient fait une frénésie hypothécaire pendant la pandémie, accumulant 193 milliards de dollars de dettes hypothécaires ne fait qu’augmenter les enjeux.

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L’ancien président de la SCHL, Bob Kelly, a fait écho à cette préoccupation dans une interview, notant qu’il y avait eu des réductions délibérées de la part de marché ces dernières années – jusqu’à maintenant.

« Je ne vois tout simplement pas pourquoi c’est nécessaire, en particulier à ce stade du cycle et en particulier pour les nouveaux emprunteurs, qui ont tendance à être la majorité des clients de la SCHL », a déclaré Kelly. « Les marchés privés ont tendance à être plus efficaces et à mieux trier les risques. »

La correction de cap de la SCHL est la dernière tournure pour une agence fondée en 1946 pour fournir des logements aux anciens combattants de retour, et un renversement significatif de la vision de feu le ministre des Finances Jim Flaherty, qui regrettait la taille et l’ampleur que la SCHL avait prises au fil des ans. , notamment à la suite de la crise financière de 2008.

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Dans les années qui ont précédé la crise, une poignée d’experts ont observé avec inquiétude l’accumulation du risque hypothécaire au sud de la frontière. L’ancien gouverneur de la Banque du Canada, David Dodge, en faisait partie et il a critiqué la SCHL en 2006 pour avoir introduit de nouveaux produits, tels que des prêts à intérêt seulement et des amortissements sur 35 ans sur les hypothèques, arguant qu’ils ajouteraient des pressions inflationnistes.

Ce n’est que lorsque la crise financière était bien engagée que l’agence immobilière a décidé de resserrer les règles de souscription avec une série de nouvelles mesures, telles que l’imposition de minimums d’acompte et le raccourcissement des périodes d’amortissement maximales.

Après avoir vu le marché immobilier américain gonflé par des sociétés de prêt hypothécaire soutenues par le gouvernement comme Freddie Mac avant l’effondrement du marché, la stabilité financière est devenue une partie de la mission d’Evan Siddall en 2013 lorsqu’il a été nommé PDG de l’organisation.

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À l’été 2020, alors que la pandémie faisait rage, Siddall a resserré les pratiques de souscription pour réduire l’exposition au risque.

« Il ne fait aucun doute que nous avons volontairement choisi de renoncer à certaines activités rentables que nos concurrents trouveraient attrayantes », a-t-il écrit.

Il ne fait aucun doute que nous avons volontairement choisi de renoncer à certaines activités rentables que nos concurrents trouveraient attrayantes

Evan Siddall

À l’époque, Siddall a mis en garde les autres prêteurs hypothécaires et les banques contre les prêts à haut risque, notant qu’il y avait un «sombre économique sombre dans cette entreprise que je veux exposer».

Mais les concurrents de la SCHL ont tout de même fait irruption.

Le déclin précipité de la part de marché qui a également entraîné une diminution de l’influence sur le marché hypothécaire en général, et c’est l’une des raisons pour lesquelles Benjamin Tal, économiste en chef adjoint de la CIBC, estime que la SCHL doit se renforcer.

« Je pense que vous devez être au moins aussi grand que le privé (entreprises), pas plus petit qu’eux », a déclaré Tal au Financial Post. « Et je pense que nous avions besoin de toutes sortes de véhicules politiques, bien que l’efficacité de la politique sur le marché assuré diminue parce que le marché assuré se rétrécit. Vous avez besoin de la politique, cette agence devrait être suffisamment dure pour avoir un impact sur le marché…. Nous devons vraiment atteindre cet équilibre dans lequel vous pouvez faire la différence.

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Le retour à l’équilibre des parts de marché ne sera pas une mince affaire car les clients qui se sont tournés vers les acteurs privés pourraient leur être de nouveau fidèles.

« Je pense que nous avons clairement un déficit de données en ce qui concerne (le marché du logement) et la SCHL est extrêmement bien équipée pour combler cet écart », a déclaré Tal. « Donc, je pense que pour établir leur marque, ils doivent investir davantage dans le marketing. Mais aussi des études de marché et des données en tant que fournisseur de données sur le marché pour accroître la dépendance du marché à leur égard. Ils sont bien équipés pour le faire plus que tout autre joueur dans cet espace.

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Mais les obstacles en cours de route rendent Tal sceptique quant à la capacité de la SCHL de revenir à ses niveaux de 50 %.

L’agence elle-même a déclaré au Financial Post qu’elle en était encore aux « premières étapes de l’élaboration de sa stratégie commerciale actualisée ».

« Nous nous engagerons avec nos partenaires de l’industrie au fur et à mesure que ce travail progresse », a-t-il déclaré dans un communiqué au poste.

Chambers, qui avait été conseiller principal de Flaherty, a déclaré au Financial Post que la « dérive de la mission » de la période d’avant la crise devait être évitée.

« En tant que compagnie d’assurance soutenue par les contribuables, dont les risques incombent en fin de compte au contribuable…. la transparence est très importante », a-t-il déclaré. « Les contribuables sont effectivement sur le crochet. »

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