La SCHL réécrit les règles du programme de participation des acheteurs de maison pour limiter les pertes et les gains potentiels

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La Société canadienne d’hypothèques et d’habitation a ajusté son Programme d’Incitatif à l’achat d’une première propriété mercredi, plaçant des plafonds de 8% par an sur les rendements à la hausse et à la baisse qu’il recevrait sur sa part dans les foyers participant au programme.

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« Désormais, les propriétaires rembourseront jusqu’à un gain maximum de 8% par an (non composé) sur le montant incitatif de la date de l’avance au moment du remboursement », indique la page d’information du programme. «Le gouvernement du Canada limitera également sa part de la dépréciation d’une maison au moment du remboursement… à une perte maximale de 8% par an (non composée).»

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L’organisation a ajouté que le calcul était rétroactif à la date de mise en œuvre du programme le 2 septembre 2019, lorsqu’il a été annoncé dans le budget fédéral.

Le changement intervient alors que les taux d’intérêt plus élevés – y compris la hausse de 50 points de base le 1er juin qui a porté le taux du financement à un jour à 1,5 % – ajoutent des pressions à la hausse sur les coûts d’emprunt, refroidissant la demande de prêts hypothécaires. Cela avait fait chuter le prix moyen des maisons à 746 000 $ en avril, contre 796 000 $ le mois précédent, selon les données de l’Association canadienne de l’immeuble.

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Le programme d’équité partagée a été initialement lancé pour aider les Canadiens à acheter leur première maison en offrant 5 % de la mise de fonds pour l’achat par un premier acheteur d’une maison existante, ou 10 % pour une maison nouvellement construite.

Le programme a eu du mal à convaincre le secteur hypothécaire, qui a souligné les frais juridiques supplémentaires lors de la clôture de la transaction et que les critères de qualification sont trop restrictifs pour de nombreux acheteurs d’une première maison.

Les bureaucrates qui ont conçu cette chose ne voulaient certainement pas de sang sur les mains

Rob McLister

L’un de ces critiques est l’expert en prêts hypothécaires Rob McLister, qui a déclaré au Financial Post que l’incitatif à l’achat d’une première propriété avait été mis en place sans pratiquement aucune contribution de l’industrie. Maintenant que le marché évolue, les paramètres changent avec lui.

« Les chercheurs de chiffres et les analystes politiques du gouvernement ont probablement réalisé que le risque de prix est réel. Ils ne sont pas stupides », a écrit McLister dans un e-mail, ajoutant que le gouvernement fédéral comprend à quel point les valorisations sont devenues excessives. « Il est probable qu’une correction importante laisserait le gouvernement responsable de pertes matériellement plus importantes que prévu. Perdre l’argent des contribuables ne fait pas de bons extraits sonores.

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« De plus, les bureaucrates qui ont conçu cette chose ne voulaient certainement pas de sang sur les mains », a ajouté McLister. « Ils ne voulaient pas non plus être des boucs émissaires. »

McLister a également noté qu’il est possible que la SCHL en soit venue à comprendre, grâce à des sondages nationaux, que le partage de la valeur nette d’une propriété avec le gouvernement pourrait être plus difficile qu’elle ne l’avait initialement espéré. Cela pourrait expliquer les taux d’inscription plus faibles : la SCHL n’avait approuvé 15 800 candidatures en marsbien en deçà de l’objectif de 100 000 primo-accédants qu’il espère atteindre d’ici septembre, soit trois ans après le lancement du programme.

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En raison de l’hésitation des acheteurs de maison à partager l’équité avec le gouvernement, il a décidé de plafonner sa part des gains à la hausse d’un propriétaire et de limiter son risque à la baisse, selon McLister. Cela laisserait à l’emprunteur une plus grande partie du poids à la baisse, bien que McLister ait soutenu que la perte excessive pour les utilisateurs du programme ne serait pas catastrophique.

Pour les agents immobiliers comme John Pasalis, président de la société torontoise d’analyse du logement Realosophy Realty Inc., c’est le signe que l’évolution du marché exerce une pression sur les régulateurs pour qu’ils modifient les programmes d’abordabilité du logement.

« Donc, au premier signe que les prix des maisons ont tendance à baisser, la SCHL doit revoir son programme de co-achat pour limiter ses pertes », a déclaré Pasalis. tweeté le mercredi suivant l’annonce. « Ce qui signifie clairement que notre régulateur fédéral du logement a lancé ce programme sans même envisager la possibilité que les prix des maisons chutent à l’avenir. »

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Un porte-parole de la SCHL a déclaré au Financial Post qu’il faut des mois pour que les modifications du programme entrent en vigueur et que la décision de modifier le programme d’actions partagées est intervenue bien avant que les taux d’intérêt ne soient relevés et que les marchés ne commencent à se modérer.

La SCHL a ajouté que les propriétaires éligibles qui ont déjà remboursé l’incitatif au-delà du gain maximum de huit pour cent recevront des nouvelles de l’organisation, qui fournira un nouveau calcul de leur paiement, recevant un remboursement sur tout montant excédentaire précédemment versé.

« La perte maximale pour le gouvernement en cas de dépréciation ne s’appliquera qu’aux propriétaires qui ont signé leurs accords de prêt hypothécaire avec participation (SEM) à compter de la date d’entrée en vigueur du 1er juin 2022 », indique le communiqué.

La SCHL a déclaré que ces critères de gain et de perte maximaux sont ajoutés pour apporter plus de flexibilité au programme, qui, selon l’organisation, sera en moyenne neutre en termes de coûts.

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