La SCHL examinera les acomptes versés sur les immeubles de placement dans le cadre de la stratégie fédérale de lutte contre les risques liés au logement

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Le gouvernement fédéral envisage de revoir les règles concernant les acomptes sur les immeubles de placement dans le but de freiner la spéculation sur les marchés du logement brûlants, avec des augmentations de l’acompte ou des restrictions sur la source des fonds les mesures les plus probables qu’il pourrait prendre, selon l’industrie experts.

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L’examen faisait partie d’une série de mesures pour lutter contre la flambée des prix des logements énoncées dans le plan d’action pour l’équité dans l’immobilier dans la lettre de mandat du premier ministre Justin Trudeau à Ahmed Hussen, le ministre responsable du logement, en décembre.

Le ministère du Logement et de la Diversité et de l’Inclusion, en partenariat avec la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), a déclaré au Financial Post que l’investissement spéculatif dans l’immobilier résidentiel est devenu une préoccupation importante, incitant les Canadiens à surenchérir sur les propriétés, à emprunter au-delà de ce qu’ils peut se le permettre et pousser les prix des maisons encore plus haut.

« C’est pourquoi notre gouvernement examine tous les outils à sa disposition pour relever ces défis de front. Cela inclut le plan d’action pour l’équité dans l’immobilier », indique le communiqué. « En élaborant des politiques visant à réduire les profits excessifs dans les immeubles de placement, en protégeant les petits propriétaires indépendants et les familles canadiennes et en examinant les exigences de mise de fonds pour les immeubles de placement, nous ciblons les problèmes auxquels le marché est confronté sous plusieurs angles. »

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Ils n’avaient pas plus de détails sur ce à quoi pourrait ressembler l’examen des acomptes pour les immeubles de placement pour le moment. Actuellement, les investisseurs doivent verser un acompte de 20 pour cent, une mesure qui a été mise en place en 2010 pour réduire les risques sur le marché du logement.

« Une augmentation de cinq points de pourcentage de la mise de fonds minimale ralentirait progressivement les achats des investisseurs », a déclaré Rob McLister, expert en prêts hypothécaires, au Financial Post dans un courriel. « Une augmentation de dix points de pourcentage réduirait plus sensiblement les achats des investisseurs. Une augmentation de 15 points de pourcentage des acomptes locatifs (ou une exigence d’acompte de 35 %) ralentirait considérablement les achats des investisseurs. »

McLister a ajouté qu’il soupçonnait que les régulateurs pourraient également restreindre l’utilisation de l’argent emprunté (comme celui des HELOC) pour financer les acomptes pour les propriétés locatives.

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Si vous regardez toutes les bulles immobilières spéculatives de l’histoire, elles sont tirées par les investisseurs

Jean Pasalis

John Pasalis, président de la société de données sur le logement de Toronto Realosophy Realty Inc., a convenu qu’augmenter l’exigence de mise de fonds minimale serait le moyen le plus simple de freiner la demande spéculative, mais a averti que ce n’étaient pas seulement de purs spéculateurs qui achetaient des immeubles de placement.

« L’autre segment d’investisseurs … est constitué de personnes qui possèdent des propriétés et qui agrandissent, mais conservent leur maison actuelle en tant qu’immeuble de placement », a déclaré Pasalis. « Il est plus difficile de conserver deux propriétés à la fois lorsque vous augmentez le montant du capital dont vous avez besoin pour financer cette propriété secondaire. »

Pasalis a déclaré qu’une sorte de mesure pour ralentir la demande était nécessaire, plutôt que de se concentrer uniquement sur des solutions du côté de l’offre.

« Si vous regardez toutes les bulles immobilières spéculatives de l’histoire, elles sont tirées par les investisseurs. Même les villes avec l’offre la plus élastique, ce qui signifie que les marchés du logement pourraient facilement réagir en construisant plus… peu importe la quantité d’offre qu’ils construisent, cela n’a pas empêché une bulle immobilière », a-t-il ajouté. « Quand l’ambiance est très exubérante, vous ne pouvez pas construire assez vite. »

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Quand l’ambiance est très exubérante, vous ne pouvez pas construire assez vite

Jean Pasalis

La Banque du Canada a levé un drapeau rouge sur les investisseurs spéculatifs sur le marché dans son examen semestriel de novembre. Le rapport de la banque a révélé que les achats de maisons par les investisseurs ont bondi de 100% pendant la pandémie, dépassant de loin les acheteurs d’une première maison et même les acheteurs réguliers.

Le sous-gouverneur de la Banque du Canada, Paul Beaudry, faisait partie de ceux qui ont averti que les investisseurs se précipitant sur le marché de l’habitation pourraient présenter des risques pour le système financier dans son ensemble.

« Un afflux soudain d’investisseurs sur le marché du logement a probablement contribué aux augmentations de prix rapides que nous avons vues plus tôt cette année », a déclaré Beaudry dans un discours prononcé devant l’organisme de surveillance des valeurs mobilières de l’Ontario. « Dans un tel cas, les attentes d’augmentations futures des prix peuvent devenir autoréalisatrices, au moins pendant un certain temps. Cela peut exposer le marché à une plus grande probabilité de correction. Et, s’il y en a un, les dommages peuvent s’étendre bien au-delà des investisseurs.

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Il a ajouté que la peur de rater un achat pourrait séparer davantage les prix des maisons des fondamentaux et augmenter le risque d’une correction.

Les inquiétudes concernant la spéculation surviennent alors que le prix moyen des maisons au Canada a battu un nouveau record en novembre à 720 850 $, selon les dernières données de l’Association canadienne de l’immeuble. La dynamique des prix a été en grande partie attribuable aux marchés comme Toronto et Vancouver, qui ont enregistré des prix records des maisons en décembre. Le prix moyen des maisons à Toronto a atteint 1 095 475 $ en 2021, selon le Toronto Regional Real Estate Board.

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Peter Routledge, surintendant des institutions financières, a averti que les produits de prêt adossés au logement pourraient gonfler davantage le problème.

« Les produits de prêt adossés au logement non traditionnels, tels que les plans de prêts hypothécaires combinés (marge de crédit sur valeur domiciliaire) (« CLP »), qui peuvent comporter des structures réaménagées intégrées, peuvent simultanément alimenter et aider les Canadiens à se permettre une évaluation des maisons en hausse. , » il a dit.

Tout au long de la pandémie, la forte augmentation de la demande de logements a été en grande partie due aux faibles taux d’intérêt et au désir de plus d’espace. Cependant, les recherches de la Banque du Canada ont révélé que les investisseurs ont profité d’emprunts bon marché pour s’emparer d’un plus grand nombre de logements, qu’ils soient utilisés comme propriétés locatives ou non.

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L’exigence de mise de fonds de 20 % pour les investisseurs est entrée en vigueur en 2010 et, en 2016, le gouvernement fédéral a mis fin à l’assurance contre les défaillances pour les locations de logements individuels, ce qui, selon McLister, a augmenté progressivement les coûts d’emprunt sur ces types de propriétés. Il fut un temps, en 2007, où les investisseurs pouvaient acheter une propriété d’une à quatre unités avec peu ou pas d’acompte, soulignant le chemin parcouru au fil des ans par la réglementation.

« Les dommages causés par une vente immobilière peuvent entraîner l’ensemble de l’économie dans une récession si elle est suffisamment grave, étant donné que la richesse et les liquidités de millions de Canadiens sont liées à la valeur de leur maison », a déclaré McLister.

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