La retraite anticipée n’est qu’un rêve pour un couple qui veut acheter une nouvelle maison à Vancouver

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Quelle est la meilleure option lorsqu’il s’agit d’épargner pour la retraite : l’immobilier ou les marchés ? C’est une question à laquelle Joe* et Alice sont confrontés alors qu’ils se préparent à acheter leur prochaine maison.

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À l’heure actuelle, la majeure partie de leur argent est immobilisée dans l’immobilier. Leur résidence principale est située à l’extérieur de Vancouver et est évaluée à environ 1,15 million de dollars. L’hypothèque à taux variable de 100 000 $ devrait être remboursée en trois ans. Ils possèdent également un immeuble locatif, évalué à environ 1,35 million de dollars, qui rapporte 5 200 $ par mois avant dépenses, mais ne génère que 2 400 $ de profits annuels. L’hypothèque sur cette propriété vient à échéance dans 19 ans et coûte 4 100 $ par mois.

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Le couple a un jeune fils et souhaite s’installer en ville pour se rapprocher de sa famille. Leur idée initiale est de transformer leur maison actuelle en location et d’utiliser une bonne partie de leurs économies (207 000 $ en certificats de placement garanti) pour financer la mise de fonds. Mais ils ne savent pas si c’est la meilleure voie à suivre puisque Joe, 42 ans, veut se retirer dans environ 10 ans de sa carrière dans la logistique.

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« C’est le rêve, » dit-il. « Je ne suis tout simplement pas sûr à quel point c’est réaliste. »

Le revenu annuel de Joe est de 120 000 $ et il bénéficie d’un régime de retraite à prestations déterminées qui devrait verser 5 077 $ par mois avant impôt s’il prend sa retraite à 62 ans. Prendre sa retraite à 52 ans réduirait de moitié le revenu de retraite. Alice, 43 ans, est coordonnatrice d’un organisme sans but lucratif et prévoit de travailler jusqu’à ses 65 ans. Elle gagne actuellement environ 65 000 $ par année avant impôt et n’a pas de pension de travail.

Les dépenses mensuelles de la famille sont d’un peu plus de 14 000 $. Cela comprend 2 900 $ pour l’hypothèque sur leur résidence principale et environ 2 000 $ en primes d’assurance-vie temporaire de 20 ans sur des polices d’une valeur de 2,3 millions de dollars (1,5 million de dollars pour Joe ; 800 000 $ pour Alice).

En dehors des CPG, le couple a environ 311 000 $ en épargne-retraite qui sont en grande partie investis pour la croissance, mais c’est autogéré et ils admettent qu’ils n’ont pas de vrai plan Ils investissent actuellement 1 700 $ par mois dans leurs régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER) et compte d’épargne libre d’impôt (CELI), et 208 $ par mois dans un régime enregistré d’épargne-études (REEE).

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Ils veulent savoir s’il serait préférable de vendre leur résidence principale pour payer une nouvelle maison à Vancouver et renoncer aux revenus de location supplémentaires. La propriété locative est détenue en copropriété et ils se partagent les revenus. Devraient-ils transférer le titre à Alice, qui gagne nettement moins que Joe, par mesure de planification fiscale ? Joe veut savoir comment l’utilisation de leurs économies pour augmenter leurs avoirs immobiliers aura une incidence sur son éventuelle retraite anticipée.

Ce que disent les experts

Selon le planificateur financier, comptable fiscaliste et blogueur Ed Rempel, prendre sa retraite à 52 ans restera probablement le rêve de Joe, quelle que soit la manière dont le couple choisira de le financer. Il a dit que pour maintenir leur style de vie actuel à la retraite, ils devraient générer un minimum de 100 000 $, et idéalement 120 000 $, par an en dollars d’aujourd’hui.

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Sur la base de leurs investissements de retraite actuels et d’un investissement de 1 700 $ par mois pour la retraite, ils devraient avoir environ 1,2 million de dollars dans 10 ans. Ils ont probablement besoin de 3,3 millions de dollars pour prendre confortablement leur retraite.

« Ils sont à 64% derrière leur objectif et devront vendre une ou idéalement les deux propriétés », a déclaré Rempel. « La règle empirique d’Ed pour les propriétés locatives est qu’il est préférable de vendre lorsque l’hypothèque est réduite à la moitié de la valeur de la propriété. L’immobilier croît beaucoup plus lentement que le marché boursier, mais le facteur de levier d’une hypothèque importante peut en faire un bon investissement. Leur hypothèque locative représente un peu moins de la moitié de la valeur actuelle, donc vendre pour investir dans des actions est un bon avantage pour eux.

Ils sont à 64% derrière leur objectif et devront vendre une ou idéalement les deux propriétés

Ed Rempel

Il propose deux scénarios potentiels.

S’ils vendent leur maison pour acheter une nouvelle maison à Vancouver et vendent leur location maintenant pour investir 600 000 $, ils peuvent prendre leur retraite avec 100 000 $ par année en dollars d’aujourd’hui à 55 ans.

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S’ils vendent leur maison pour acheter une nouvelle maison à Vancouver et vendent leur location à la retraite pour investir 1 million de dollars, ils peuvent prendre leur retraite avec 100 000 $ par année en dollars d’aujourd’hui à 60 ans.

Allan Small, conseiller principal en placement chez iA Gestion privée, présente une autre option. Ils pourraient conserver la maison de location, vendre leur maison actuelle et utiliser un pourcentage du prix de vente, disons 50 %, pour l’acompte et utiliser le reste pour investir, en laissant leur épargne actuelle en place.

« Cela les aidera également à diversifier leur portefeuille », a-t-il déclaré. « Ils auront une location et plus d’investissements à convertir en revenu à la retraite. »

S’ils conservent la location, il n’y a aucun avantage à transférer le titre à Alice.

« La propriété fiscale et la propriété légale peuvent être différentes », a déclaré Rempel. « Aux fins de l’impôt, le simple fait de changer le titre ne change pas qui réclame le revenu net du loyer. Ils auraient besoin de vendre entièrement la propriété à Alice. Cela déclencherait un impôt sur les gains en capital et augmenterait leur hypothèque.

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Small a déclaré qu’il y avait certainement place à l’amélioration en ce qui concerne les investissements du couple.

« Je doute que près de la moitié de leurs actifs investissables soient dans des CPG. Même s’ils paient 4 %, l’inflation est de 4,3 %. Ils n’accroissent pas leur richesse. Ils peuvent faire beaucoup plus avec cet argent », a-t-il déclaré. « Par exemple, s’ils veulent générer des revenus, ils pourraient acheter des investissements versant des dividendes. »

Mais Small et Rempel sont d’accord avec l’accent mis par le couple sur les investissements axés sur la croissance.

« Investir dans des actions est l’allocation la plus fiable pour les rendements à long terme après l’inflation – plus fiable que d’en avoir dans des titres à revenu fixe, sur la base d’études à long terme et ajustées en fonction de l’inflation des rendements réels », a déclaré Rempel. « L’investissement le plus efficace consiste soit à investir dans des indices boursiers mondiaux et américains à grande échelle, tels que le S&P 500 ou le MSCI World (avec un minimum au Canada), soit à trouver les meilleurs investisseurs pour investir pour vous. »

* Les noms ont été changés pour protéger leur identité.