La propriété locative de 650 000 $ de ce couple ontarien est essentielle pour rationaliser ses finances de retraite

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En Ontario, un couple que nous appellerons Christopher, 43 ans, et Melissa, 47 ans, élèvent leur enfant de trois ans, Noah. Ils rapportent à la maison 9 000 $ par mois après impôt grâce à leurs emplois dans les services financiers et l’administration à but non lucratif, respectivement. Leur bilan comprend une maison de 800 000 $, une location de 650 000 $, 1 997 $ en CELI, 122 450 $ en REER, 33 138 $ dans le REEE de Noah et une voiture de 20 000 $. C’est 1 215 585 $.

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Enlevez des hypothèques de 261 000 $ pour leur maison, 12 000 $ dus sur les cartes de crédit et 139 000 $ pour la location et ils ont une valeur nette de 1 215 585 $.

Christopher et Melissa veulent échanger leurs 9 à 5 emplois, déménager à la campagne et construire une maison modeste sur un acre de terrain – ils pensent que cela coûterait 100 000 $ – puis prendre leur retraite avec ce qu’ils espèrent être un revenu avant impôt de 50 000 $ chaque année. Leur question – peuvent-ils le faire?

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Family Finance a demandé à Derek Moran, chef de Smarter Financial Planning Ltd. de Kelowna, en Colombie-Britannique, de travailler avec Christopher et Melissa. Son point de vue – avec la gestion de la dette et des rendements améliorés sur leurs actifs, ils peuvent y arriver.

Dettes et investissements

Première étape : utilisez une marge de crédit sur valeur domiciliaire, une marge de crédit hypothécaire, pour réduire les intérêts sur 12 000 $ de prêts sur carte de crédit en cours qu’ils ont utilisés pour des rénovations domiciliaires. Ils paient 1 000 $ par mois sur leurs cartes de crédit à un taux d’intérêt d’environ 19 %. Le HELOC, qui est essentiellement un complément hypothécaire sans amortissement, leur coûterait de quatre à six pour cent par an avec les taux d’intérêt actuels.

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L’efficacité de leurs investissements doit également être examinée. La location de 650 000 $ a une hypothèque de 139 000 $ et leur laisse donc une valeur nette de 511 000 $. Il génère un loyer brut de 18 000 $ par année. Enlevez 1 491 $ d’impôt foncier, 2 780 $ d’intérêts uniquement sur leur hypothèque, 6 240 $ de frais de condo et 791 $ de frais annuels de comptabilité et de banque et ils se retrouvent avec un revenu net de 6 698 $. C’est un rendement de 1,3 % pour beaucoup de risques et de nuisances. Ils l’ont payé 178 000 $ en 2009.

S’ils vendent, le gain de valeur serait de 650 000 $ moins 178 000 $ ou 472 000 $. Ils engageraient également des frais de vente de 35 000 $, pour un gain net de 178 000 $. Ils en sont propriétaires depuis 14 ans au cours desquels ils y ont vécu pendant deux ans, donc 21 % (deux plus une année gratuite égalent trois divisés par 14) ou 91 770 $ seraient exonérés d’impôt.

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La moitié du gain en capital restant de 345 230 $ serait imposable (172 615 $), mais s’il utilisait une partie du produit pour maximiser ses droits de cotisation à un REER de 138 957 $, il ne paierait d’impôt que sur 67 316 $. À un taux d’imposition moyen de 20 %, la facture fiscale ne serait que de 13 463 $.

Après avoir remboursé l’hypothèque et les frais de vente, le produit de la vente serait de 476 000 $. Soustrayez la facture d’impôt et le montant dédié à leurs REER et ils auraient 323 580 $ de plus, soit plus qu’assez pour acquérir un terrain pour leur retraite.

Le REEE de Noah compte 33 138 $. Ils ajoutent 110 $ par mois et la Subvention canadienne pour l’épargne-études du moindre de 20 % des cotisations ou 500 $ par année fait des ajouts totaux de 1 584 $ par année. Ils peuvent continuer à ajouter au compte jusqu’à ce que la SCEE, qui a un plafond de 7 200 $ par bénéficiaire, soit épuisée, suggère Moran. Lorsque Noah obtient une preuve d’acceptation dans un établissement postsecondaire, il peut exploiter sa valeur estimée de 70 000 $ à 17 ans pour de nombreuses dépenses telles que les frais de scolarité ou les frais de subsistance.

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Dépenses et revenus de retraite

Lorsque Christopher et Melissa prendront leur retraite, leurs dépenses seront considérablement inférieures aux 9 000 $ qu’ils allouent actuellement par mois. Sans les frais hypothécaires, les dépenses liées à la copropriété qu’ils vendent et pas besoin d’épargner, ils n’auront besoin que d’environ 4 000 $ par mois ou 48 000 $ par année pour s’en sortir.

Le couple pourra compter sur la pension mensuelle à prestations déterminées de 4 126 $ de Christopher, le RPC estimé pour Christopher à 80 % du maximum actuel de 15 043 $ par année et 90 % pour Melissa. Cela représente 12 034 $ par an pour Christopher et 13 539 $ pour Melissa.

Leurs REER totalisent actuellement 122 450 $, mais s’ils ajoutent des fonds provenant de la vente de la location et continuent d’ajouter 4 800 $ par année et que les régimes combinés augmentent de 3 % au-dessus du taux d’inflation, ils devraient avoir un solde de 442 869 $ dans 12 ans quand ils prévoient de prendre leur retraite à l’âge de 59 ans de Melissa.

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S’ils utilisent la plupart des fonds restants de la vente de la location pour rembourser également leur hypothèque, ils pourraient se retrouver avec seulement 40 000 $ de dette hypothécaire, qu’ils peuvent rembourser en 40 mois au lieu de 19 ans selon le calendrier actuel. , estime Moran. Ils libéreront ainsi 1 400 $ par mois pendant encore neuf ans, et s’ils sont investis à 3 % après inflation, ils disposeront de 175 793 $ de capital supplémentaire à la retraite. Si on met tout cela ensemble, ils auraient 618 662 $ d’épargne REER en 12 ans. Cet argent générerait 30 030 $ pour les 31 années suivantes jusqu’à l’âge de 90 ans de Melissa. Tout intérêt reporté résultant de la hausse des taux d’intérêt au cours des douze prochaines années peut aller dans leurs CELI asséchés avec des soldes combinés actuels de 1 997 $.

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Prévisions de revenu de retraite

Avec ces ajustements d’investissement, le couple aura trois périodes de retraite financièrement distinctes : premièrement, de la retraite lorsque Melissa aura 59 ans jusqu’à ses 65 ans, deuxièmement à son âge de 65 ans avec le RPC et la SV et troisièmement au moment où Christopher aura 65 ans et recevra son RPC et SV.

En utilisant ce calendrier, à la première étape, leurs revenus de retraite seraient de 49 512 $ provenant de la pension de Christopher et les prestations de REER de 30 030 $ pour un revenu de retraite total de 79 542 $. Avec des fractionnements de revenu admissible et un impôt moyen de 13 %, ils auraient 69 200 $ par année ou 5 768 $ par mois. Cela couvrirait plus que les dépenses mensuelles de base, comme expliqué.

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À la deuxième étape, ils pourraient ajouter le RPC de 13 539 $ de Melissa et sa SV de 8 004 $ pour un revenu total de 101 085 $. Après un impôt moyen de 14 %, ils auraient 86 933 $ par année ou 7 244 $ par mois à dépenser.

À la troisième étape, avec la SV de 8 004 $ de Christopher et son RPC de 15 043 $, le revenu total passerait à 124 132 $. Après fractionnement du revenu admissible et impôt moyen de 16 %, ils auraient 104 270 $ à dépenser par année ou 8 690 $ par mois. Si les taux d’inflation augmentent, les pensions indexées telles que la SV et le RPC compenseront et les rendements des investissements tels que les dividendes des sociétés pourraient augmenter.

3 Étoiles de la retraite *** sur 5

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