La plus grande ville du Canada mise au défi de faire face à son problème de « rénovation »

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Les dirigeants de la plus grande ville du Canada sont mis au défi de faire face à une augmentation des « rénovations », un phénomène qui a déjà provoqué des tensions entre propriétaires, locataires et politiciens dans d’autres grandes municipalités, dont Vancouver et Montréal.

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La semaine dernière, Abigail Bond, directrice exécutive du secrétariat au logement de Toronto, a publié un rapport qui appelait le gouvernement provincial à lier les réglementations de contrôle des loyers aux logements plutôt qu’aux locataires qui y vivent, ce qui, selon elle, rendrait plus difficile pour les propriétaires augmenter les loyers sous couvert de rénovations.

« Les principaux objectifs de ces activités sont de préserver l’offre de logements locatifs abordables et de milieu de gamme de la ville et d’aider à soutenir les locataires qui risquent d’être expulsés », a écrit Bond.

Des termes tels que « renovictions » et « libération des logements vacants » font désormais partie du discours politique local à travers le pays, car la flambée des prix des logements a créé une incitation à profiter de l’évolution des conditions du marché. Par exemple, les loyers en Ontario augmentent au rythme annuel le plus rapide depuis la fin des années 1980, selon les données de Statistique Canada. Le loyer a bondi de 5,4 % en juin par rapport à l’année précédente, plus lentement que le gain de 5,6 % affiché en mai, mais sinon la plus forte augmentation depuis l’automne 1989.

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De nombreuses provinces ont mis en place des règles qui limitent les augmentations de loyer. Cependant, une façon de contourner ces réglementations consiste à rénover une propriété, puis à la remettre sur le marché à un taux plus élevé. Souvent, les locataires existants se retrouvent incapables de payer le prix plus élevé et sont obligés de déménager.

Selon le rapport de Bond, mettre fin à la «libération de l’inoccupation» contribuerait à réduire l’incitation financière des propriétaires à expulser les locataires à long terme. Le « décontrôle de la vacance » est essentiellement l’opposé du contrôle des loyers ; bien que la loi offre aux locataires existants un plafond sur les augmentations de loyer, il n’y a aucune restriction sur ce qu’un propriétaire peut facturer lorsque l’unité se transforme. Les défenseurs des locataires affirment que la «libération de l’inoccupation» augmente l’instabilité des locataires, en particulier les ménages à faible revenu payant des loyers plus bas.

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La porte est grande ouverte pour les « renovictions » et nous devons la fermer

Mike Layton, conseiller de la ville de Toronto

« Les FPI ont amené notre ville à se banaliser », a déclaré le conseiller torontois Mike Layton lors d’un débat sur le rapport de Bond le 22 juillet, faisant référence aux fiducies de placement immobilier. « La porte est grande ouverte pour les « renovictions » et nous devons la fermer. Lorsque le loyer double, c’est une énorme perte pour notre ville », a poursuivi Layton. « Si nous n’arrêtons pas la marchandisation du logement, le loyer ne fera que continuer à augmenter. Le rapport (de Bond) nous fait avancer.

Le bureau du maire John Tory n’a pas renvoyé de demande de commentaires sur le rapport Bond, pas plus qu’un porte-parole du ministre du Logement de l’Ontario, Steve Clark.

Le Canada fait face à une grave crise de l’abordabilité et de l’offre de logements. Selon un rapport conjoint d’Urbanation et de la Fédération du logement locatif de l’Ontario, l’offre d’appartements locatifs provenant d’unités construites à cet effet et de copropriétés secondaires devrait être inférieure à la demande de plus de 200 000 unités, même si la construction commence à doubler en 10 ans.

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Les grandes villes telles que Toronto et Vancouver dépendent fortement du marché privé pour fournir des logements de niveau intermédiaire, et le phénomène de « rénovation » a entraîné une diminution du nombre de logements abordables sur le marché.

Robert Patterson, porte-parole du Tenant Resource & Advisory Centre (TRAC) en Colombie-Britannique, a déclaré avoir constaté les effets négatifs des « renovictions » en raison de la « suppression du contrôle des postes vacants », observant que « la Colombie-Britannique a connu une crise de « renoviction » et le problème est qu’il peut affecter tant de locataires à la fois. Souvent, des dizaines de personnes (vivant dans un immeuble) sont expulsées d’un coup pour des rénovations.

Cependant, la politique peut corriger le problème, a déclaré Patterson. Depuis le 1er juillet 2021, la Residential Tenancies Act (RTA) de la Colombie-Britannique rend les « renovictions » plus difficiles pour les propriétaires en les obligeant à demander l’autorisation de la Residential Tenancy Branch (RTB), introduisant des frictions bureaucratiques qui découragent les améliorations cosmétiques. simplement comme excuse pour augmenter le loyer.

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La loi ontarienne permet aux propriétaires d’expulser les locataires s’ils entreprennent des rénovations majeures dans un logement, et aucune règle n’empêche les propriétaires d’augmenter le loyer entre les locataires.

Bien que Patterson ait déclaré avoir vu moins de « renovictions », il a observé une augmentation du nombre de locataires recevant des avis RTB-32, qui permettent aux propriétaires d’expulser les locataires pour faire place à un parent ou à une personne qui s’occupera d’un autre résident de l’immeuble. .

« Chaque fois qu’il y a une incitation à déménager les locataires, les propriétaires prendront les mesures nécessaires pour le faire », a déclaré Patterson. « Il ne s’agit pas du type d’expulsions alors qu’il existe un certain nombre d’échappatoires. Les politiques doivent correspondre aux incitations.

De retour à Toronto, les conseillers semblaient soutenir l’orientation des recommandations de Bond, mais certains ont fait valoir qu’un cadre qui protège à la fois les locataires et les propriétés est nécessaire.

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« Nous devons nous attaquer aux deux extrémités », a déclaré la conseillère Ana Bailão, alors que les critiques du contrôle de l’inoccupation suggèrent que les propriétaires ont besoin d’une incitation pour entretenir et améliorer les propriétés. «Nous devons nous assurer que le stock est en bon état et à un prix modéré abordable pour les habitants de Toronto.»

Mais les conseillers municipaux ne sont pas les seuls à prendre le gouvernement à partie. Dans un communiqué de presse cette semaine, Jessica Bell, porte-parole du Nouveau Parti démocratique de l’Ontario en matière de logement, a déclaré que le manque de surveillance au sein du ministère du Logement contribuait à la montée en flèche des prix des loyers. Bell préconise une législation qui garantirait que les nouveaux locataires seraient en mesure de payer le même loyer que leurs prédécesseurs.

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Pour les locataires existants, le système de contrôle des loyers de l’Ontario permet des augmentations de loyer annuelles basées sur l’indice des prix à la consommation de l’Ontario (IPC), que la province a récemment doublé à 2,5 % pour l’année prochaine. Les augmentations supérieures à ce montant doivent être justifiées et approuvées par la Commission de la location immobilière. Lorsque le logement est libéré, il n’y a aucune limite au montant de loyer que le propriétaire peut demander.

En Ontario, les demandes de propriétaires visant à expulser des locataires pour des raisons autres que le non-paiement du loyer ont augmenté de près de 100 % entre 2014 et 2020, tandis que les demandes d’augmentation de loyer des locataires actuels au-delà de ce qui est autorisé en vertu des règles de contrôle des loyers ont augmenté de près de 40 %, selon aux données de la Commission de la location immobilière.

Bien que « la création d’une nouvelle offre soit cruciale, il existe un besoin parallèle de protéger le logement abordable qui existe déjà », a déclaré Bond dans un communiqué de presse accompagnant son rapport. « Cela signifie qu’il faut jeter un regard holistique sur ce qui fait grimper les coûts. »

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