La nouvelle loi ontarienne vise la transparence dans le secteur immobilier, mais n’aboutit pas

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Les règles du secteur du courtage immobilier en Ontario ont changé en décembre lorsque la Loi sur la confiance dans les services immobiliers (TRESA) est entrée en vigueur, promettant un professionnalisme accru, une protection plus solide des consommateurs, une transparence et une éducation des acheteurs et des vendeurs.

TRESA, qui remplace le Real Estate & Business Brokers Act de 2002, contient de nombreux changements dans la manière dont les consommateurs peuvent interagir avec leurs agents immobiliers et est censé améliorer la gouvernance immobilière, ce qui semble faire défaut. Le vérificateur général de la province a noté en 2022 les « activités (le Conseil immobilier de l’Ontario) effectue… ne sont pas toujours efficaces et opportuns », et a constaté que 88 pour cent des 2 643 plaintes concernant des violations présumées par des agents immobiliers ont été classées sommairement sans suivi ni transmission au service d’enquête.

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Mais trois dispositions de TRESA ont suscité le plus d’intérêt : les appels d’offres ouverts, l’introduction d’une « représentation désignée » et de nouvelles règles concernant les commissions de vente.

Le premier est censé répondre aux guerres d’enchères qui ont éclaté au cours des premières phases de la pandémie, alors que les prix ont rapidement grimpé et que les acheteurs potentiels ont été contraints d’enchérir sur des montants excessivement élevés au-dessus du prix catalogue, de peur de rater quelque chose. Par la suite, de nombreux acheteurs ont découvert qu’ils avaient été amenés à enchérir des centaines de milliers de dollars de plus que la deuxième offre la plus élevée. Cela a conduit à l’exigence d’une divulgation ouverte des offres concurrentes.

TRESA ne répond que partiellement à cette préoccupation. Plutôt que d’effacer le voile, il laisse au vendeur le soin de divulguer des offres compétitives. La loi permet aux acheteurs de demander aux vendeurs de divulguer les détails écrits de l’offre (prix, termes et conditions), mais cela ne se produit que si le vendeur est d’accord.

Michael Walsh, propriétaire et courtier officiel d’Exclusively Buyers Inc. (EBI), une société de courtage immobilier basée à Oakville, en Ontario, qui, comme son nom l’indique, représente uniquement les acheteurs de maison, a déclaré que « la publication d’informations sur le prix, les modalités et les conditions n’est pas obligatoire en vertu des lignes directrices révisées. C’est à la discrétion du vendeur.

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Ces changements atténuent-ils l’angoisse des acheteurs de maison face aux enchères aveugles ? Walsh pense le contraire.

Un autre changement dans la loi est appelé « représentation désignée ». TRESA permet aux consommateurs de désigner un ou plusieurs agents auprès d’une maison de courtage immobilier pour représenter leurs intérêts. L’agent sera désormais nommé dans le contrat avec la maison de courtage, ce qui contribue à améliorer la transparence dans ce que l’on appelle les représentations multiples, ou lorsque les agents d’une même maison de courtage représentent l’acheteur et le vendeur.

Walsh a conseillé aux consommateurs (TRESA les appelle clients) d’être prudents ici. « Auparavant, les vendeurs de maisons avaient la garantie qu’aucun agent de la maison de courtage inscripteur ne suggérerait que la maison du vendeur était trop chère, ni de quel montant, ni ne négocierait à l’encontre des intérêts du vendeur de quelque manière que ce soit. La nouvelle loi change tout cela.

Selon la loi, dans le cas où un autre client de la maison de courtage souhaite faire une offre sur la propriété du vendeur et a désigné un représentant, l’agent de l’acheteur peut conseiller l’acheteur sur la question de savoir si la maison est trop chère et de quel montant, et suggérer des conditions générales. ajouté à l’offre pour promouvoir les intérêts de l’acheteur au détriment des intérêts du vendeur. Cela se produira même si l’acheteur et le vendeur sont clients de la même maison de courtage immobilier.

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TRESA s’attaque également aux commissions sur les ventes, devenues controversées et actuellement contestées devant les tribunaux.

Aux États-Unis, un jugement de 5 milliards de dollars contre la National Association of Realtors et deux sociétés de courtage co-défendeurs a créé un précédent permettant aux vendeurs de contester la pratique selon laquelle leur agent promet de partager ou de payer entièrement à l’agent de l’acheteur une partie de la commission.

Plusieurs recours collectifs d’une ampleur considérable sont actuellement en cours d’examen devant les tribunaux. Ces poursuites accusent l’industrie de gonfler artificiellement les commissions immobilières au-delà du niveau d’un marché « librement concurrentiel ».

Walsh estime que les pratiques passées permettaient à l’agent du vendeur d’offrir directement une compensation à l’agent de l’acheteur, même si l’acheteur n’était pas au courant de cette offre. L’acheteur ne peut ni arrêter ni modifier la commission proposée. « C’est là le problème », a-t-il déclaré. « L’acheteur est laissé à l’écart. »

Dans la pratique, la plupart des acheteurs acceptent cet arrangement puisqu’ils n’ont pas à mettre la main dans leur poche pour payer les honoraires de leur agent. C’est peut-être la raison pour laquelle les vendeurs de maisons ont intenté la première action en justice aux États-Unis.

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« Les vendeurs n’aimaient pas l’idée d’être ‘obligés’ de payer pour l’agent de l’acheteur. Alors ils ont intenté une action en justice. Et ils ont gagné », a déclaré Walsh. « Mais voici la partie curieuse. Les vendeurs n’étaient pas du tout forcés. Ils avaient toujours la possibilité de ne pas proposer de payer l’agent de l’acheteur. Ou de payer un montant minime. C’est sur les conseils des agents vendeurs que les offres ont été faites.»

TRESA exige que l’agent du vendeur précise que le montant qu’un vendeur paie pour les services de courtage du vendeur « n’inclut aucun montant que le vendeur pourrait offrir pour compenser un acheteur pour les frais de courtage de son acheteur ».

En outre, Walsh a déclaré : « un agent inscripteur sera toujours autorisé à offrir une compensation directement à l’agent d’un acheteur en incluant le montant dans la commission d’inscription. Un acheteur ne pourra toujours pas modifier le paiement et pourrait finir par payer pour un agent (via le prix d’achat), même s’il n’en a pas fait appel.

Il est encore tôt et le secteur immobilier essaie de donner un sens aux nouvelles réglementations. TRESA n’est peut-être pas allé assez loin, mais il s’agit d’un petit pas vers une plus grande transparence et une plus grande confiance dans l’industrie.

Murtaza Haider est directeur de Regionomics Inc., un cabinet de conseil spécialisé dans l’analyse prédictive et l’apprentissage automatique. Stephen Moranis est un vétéran du secteur immobilier. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Haider-Moranis Bulletin, www.hmbulletin.com.

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