La Nouvelle-Écosse a-t-elle trouvé la solution au logement abordable, ou simplement une vache à lait?

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Vous ne pensez généralement pas à la chaleur lorsque vous imaginez la Nouvelle-Écosse, à moins que vous ne parliez du marché du logement fulgurant de la province.

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Après des années de conditions de marché qui ont favorisé les acheteurs, les bas prix de l’immobilier et les rendements locatifs attrayants de la Nouvelle-Écosse ont commencé à susciter plus d’intérêt des investisseurs vers 2017. La pandémie, avec ses faibles taux d’intérêt et le désir accru des acheteurs de s’éloigner des grandes villes, a poussé le marché à surmultipliée.

À la fin octobre, le prix moyen des maisons vendues en Nouvelle-Écosse atteignait 365 692 $, une augmentation de 20,5 % d’une année à l’autre.

Cette croissance fulgurante des prix se produit en même temps que la province voit un parc immobilier diminuer rapidement. Le 31 octobre, le nombre de maisons à vendre dans toute la Nouvelle-Écosse se situait à un peu moins de 2 600, le plus bas depuis plus de trois décennies.

Le gouvernement provincial, dans le but de préserver l’inventaire de logements de la province pour ses résidents, travaille sur deux nouvelles mesures qui, espère-t-il, empêcheront les acheteurs de l’extérieur de la province de piller son magasin de propriétés abordables.

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Les stratégies fonctionneront-elles ? Et sont-ils quelque chose qui pourraient être exportés vers d’autres provinces à court d’approvisionnement?

Probablement pas. Voici pourquoi.

Prendre un petit coup à un énorme problème

Dans une lettre de mandat envoyée le 14 septembre au ministre provincial des Finances Allan MacMaster, le premier ministre de la Nouvelle-Écosse, Tim Houston, a demandé à MacMaster de mettre en œuvre une paire de nouvelles taxes pour les propriétaires hors de la province.

La province prépare actuellement une taxe de transfert d’acte, ainsi qu’un prélèvement égal à 2 $ par 100 $ de valeur foncière évaluée, pour les propriétaires qui ne paient pas d’autres taxes en Nouvelle-Écosse.

Le cabinet du ministre des Finances a déclaré MoneyWise que le montant de l’impôt sur le transfert des actes n’a pas encore été déterminé. L’autre taxe est assez facile à évaluer. Un acheteur achetant une maison à 365 000 $, soit environ la moyenne provinciale en octobre, se verrait imposer des frais supplémentaires de 7 300 $.

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La taxe rendra le processus de clôture plus coûteux, mais pour qu’un propriétaire puisse récupérer cet argent, sa maison n’aurait besoin que de s’apprécier de 2%. C’est un pari que les acheteurs les plus avertis seraient prêts à faire.

Il y a un argument à faire valoir en faveur de l’imposition des propriétaires non-résidents, dont la valeur des propriétés profite des dépenses d’infrastructure provinciales pour des éléments tels que de nouvelles routes, de nouvelles écoles et l’élargissement du transport en commun. Si les propriétaires ne contribuent pas à la construction de nouvelles infrastructures par le biais des impôts, devraient-ils profiter de la réalisation de ces projets ? Taxer les non-résidents d’une nouvelle manière les met un peu sur le même pied que les propriétaires locaux.

Mais ce n’est pas nécessairement ainsi que la taxe est interprétée localement.

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Thomas Bagogloo de Re/Max Nova à Halifax soutient que ce n’est qu’un moyen d’augmenter les revenus du gouvernement provincial.

« C’est plus une façon d’augmenter stratégiquement l’assiette fiscale sans froisser les plumes des électeurs provinciaux locaux », dit-il. « Le gouvernement a besoin d’argent. Comment allez-vous gagner de l’argent ? Si vous demandez de l’argent aux électeurs, ils vont devenir un peu grincheux.

Bagagloo croit que qu’il s’agisse de la Nouvelle-Écosse, de l’Ontario ou de l’Île-du-Prince-Édouard, c’est l’offre, et non la demande, qui est le vrai problème.

« Comment pouvez-vous augmenter une quantité importante d’approvisionnement en taxant les résidents de l’extérieur de la province qui vont acheter ici ? » il dit.

Taxer les acheteurs n’a pas encore fonctionné

Un rapide coup d’œil aux marchés du logement les plus chers du Canada vous dit tout ce que vous devez savoir sur l’utilisation des impôts pour étouffer la demande de logements.

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En 2016, au plus fort du précédent boom immobilier de la province, la Colombie-Britannique a commencé à facturer aux acheteurs étrangers une taxe de cession immobilière de 15 %.

À la fin de cette année-là, le prix moyen cumulatif de tous les types de propriétés en Colombie-Britannique était de 691 144 $, selon l’Association canadienne de l’immeuble. En octobre 2021, avec des inscriptions résidentielles actives en baisse de 40 % par rapport à l’année précédente, il s’élevait à 964 777 $.

« Nous avons constaté une appréciation des prix à deux chiffres depuis que la taxe a été promulguée », a déclaré Randy Ryalls, directeur général de Royal LePage Sterling Realty à Port Moody. « Cette taxation supplémentaire n’a eu aucun effet sur le refroidissement du marché de la Colombie-Britannique. Bien qu’il ait été politiquement populaire, il s’est avéré inefficace et ne résout pas le vrai problème – la pénurie chronique d’approvisionnement.

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La taxe ontarienne de 15 % sur la spéculation des non-résidents est entrée en vigueur en avril 2017, mais uniquement pour les acheteurs de la grande région du Golden Horseshoe, près de Toronto. Le marché s’est considérablement refroidi, mais aussi temporairement.

Le prix moyen d’une maison individuelle à Toronto en 2017 était de 822 681 $, selon le Toronto Regional Real Estate Board. En octobre 2021, les propriétés individuelles des indicatifs régionaux 416 et 905 se sont vendues pour une moyenne de 1,5 million de dollars.

Tim Hudak, PDG de l’Ontario Real Estate Association, affirme que la situation ne s’améliorera pas pour les acheteurs de maison tant que la province n’aura pas trouvé une solution à l’aggravation de la situation de l’offre.

Le nombre de propriétés disponibles en Ontario en octobre était de 63 pour cent inférieur à la moyenne sur 10 ans pour le mois, selon les données de l’OREA.

« La voie la plus rapide, la plus directe et la plus productive vers l’abordabilité est pour les gouvernements de concentrer leurs énergies sur la création de plus de logements et de plus de choix sur le marché », a déclaré Hudak.

« Vous ne pouvez pas taxer votre chemin vers l’abordabilité. »

Cet article fournit uniquement des informations et ne doit pas être interprété comme un conseil. Il est fourni sans garantie d’aucune sorte.