La maison autofinancée : une solution unique pour un prix abordable pour les propriétaires et les locataires

Contenu de l’article

Par Murtaza Haider et Stephen Moranis

Le Canada doit construire six millions de nouveaux logements d’ici 2030 pour parvenir à un logement abordable, mais pour atteindre cet objectif, il faudra plus que doubler le rythme actuel de construction, ce qui semble de plus en plus improbable.

Contenu de l’article

Mais une avancée majeure est possible si les nouvelles maisons sont conçues pour accueillir non pas un, mais plusieurs ménages, la nouvelle maison étant construite avec une unité d’habitation accessoire (ADU) pouvant accueillir un propriétaire et un ménage locataire. Par extension, un triplex peut accueillir un propriétaire et deux locataires.

Contenu de l’article

Si des ADU sont ajoutées aux logements existants, la possibilité d’héberger davantage de ménages dans moins de structures augmente, réduisant ainsi l’objectif inaccessible de construire des millions de nouveaux logements.

« La possibilité de construire de nouvelles maisons et de rénover des maisons existantes avec des logements légaux (logements accessoires) ou des appartements en sous-sol est une situation gagnant-gagnant-gagnant-gagnant. La première victoire est l’abordabilité du propriétaire, car les revenus de location soutiennent le paiement de l’hypothèque », a déclaré Benjamin Tal, économiste en chef adjoint de Marchés des capitaux CIBC, dans une note récente.

Il a ajouté que les trois autres victoires incluent des alternatives de location moins chères, l’exploitation des infrastructures municipales pour générer davantage de services d’hébergement et la construction d’unités secondaires conformément au code municipal.

SVN Rock Advisors Inc., vétérans de l’immobilier, est à l’origine de cette idée de maison autofinancée. Dans un livre du même titre, ils expliquent le concept et les mathématiques qui le sous-tendent. Ils ont déclaré que les revenus locatifs secondaires peuvent abaisser le seuil de revenu pour l’admissibilité à un prêt hypothécaire de 30 à 60 pour cent « en fonction des conditions de vie choisies par le propriétaire ».

Avec les ADU, les nouveaux propriétaires, en particulier les primo-accédants, deviennent propriétaires et propriétaires dès le premier jour. Le revenu locatif garanti est le chaînon manquant pour les ménages jeunes et à faible revenu dont les rêves d’accession à la propriété se heurtent à des obstacles apparemment insurmontables, notamment des taux hypothécaires élevés, la flambée des prix de l’immobilier et des réglementations onéreuses telles que les tests de résistance.

Contenu de l’article

Contenu de l’article

La transformation des nouvelles maisons unifamiliales en logements multifamiliaux contribuera également à remédier à la pénurie de logements locatifs. Une ADU peut être louée à un ménage disposant d’un logement au rez-de-chaussée (et spacieux) plutôt que d’être obligé de choisir parmi un ensemble restrictif de propriétés comprenant principalement des appartements de grande hauteur.

Les choix de logements sont limités pour les jeunes familles locataires avec enfants qui ont besoin de plus d’espace que les ménages d’une ou deux personnes. Grâce aux ADU, les ménages locataires peuvent également accéder aux cours arrière et aux porches, qui font généralement défaut dans les logements de type appartement.

Le concept de maison autofinancée fonctionne également pour les maisons existantes. Une maison nouvellement construite peut être livrée avec une ADU, tandis qu’une maison existante peut être rénovée pour convertir le sous-sol en ADU. Dans les deux cas, le calcul est simple.

Un nouvel acheteur devra payer l’hypothèque typique et d’autres dépenses d’entretien du ménage. Mais une ADU de location de sous-sol peut fournir un revenu mensuel qui réduira le coût de possession et améliorera les finances de l’acheteur pour qu’il soit admissible à un prêt hypothécaire. La maison devient un investissement et le propriétaire possède simultanément une entreprise génératrice de revenus (revenus de location).

Contenu de l’article

La maison autofinancée est plus qu’un concept. Montréal regorge de logements dotés d’ADU, où les propriétaires vivent sur un étage et les locataires occupent d’autres niveaux dans des multiplex. Plus de 13 pour cent des logements de la ville sont constitués d’appartements ou d’appartements en duplex, tandis que 57 pour cent sont des appartements situés dans des immeubles de moins de cinq étages, selon le recensement de 2021. En revanche, seulement 14 pour cent des logements de Toronto se trouvent dans des immeubles de moins de cinq étages.

Les logements accessoires font de Montréal la capitale locative du Canada. Près des deux tiers des ménages sont locataires à Montréal, tandis que moins de la moitié sont locataires à Toronto.

Les constructeurs d’habitations et les gouvernements doivent adopter le concept de maison autofinancée pour atteindre son potentiel. Les gouvernements municipaux devront éliminer les obstacles qui pourraient restreindre la location d’espace dans les maisons unifamiliales traditionnelles. Le gouvernement fédéral voudra peut-être inclure des modèles de maisons autofinancées dans son catalogue proposé de modèles de maisons pré-approuvés. Les prêteurs hypothécaires devront reconnaître le potentiel de revenus locatifs des maisons avec ADU pour accorder des prêts plus importants qu’à celles sans ADU.

Contenu de l’article

Mais plus important encore, les constructeurs d’habitations devront adopter le nouveau concept d’unité d’habitation conçue et construite pour abriter plus d’un ménage. Dans le passé, les constructeurs se sont montrés complaisants avec des conceptions qui n’abritaient qu’une seule famille par logement. L’avenir nécessite cependant une rupture avec le passé pour remédier à la pénurie de logements.

La maison autofinancée montre un moyen d’obtenir davantage de services d’hébergement en utilisant la même superficie de terrain et d’infrastructure municipale. Il favorise également la diversité des locataires et des propriétaires ayant des revenus et des origines diverses dans un même quartier.

Murtaza Haider est directeur de Regionomics Inc., un cabinet de conseil spécialisé dans l’analyse prédictive et l’apprentissage automatique. Stephen Moranis est un vétéran du secteur immobilier. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Haider-Moranis Bulletin, www.hmbulletin.com.

Contenu de l’article