La hausse des taux d’intérêt de la Banque du Canada ajoute de la pression sur le marché locatif serré

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Au milieu de la crainte d’une récession imminente, la Banque du Canada a relevé les taux du financement à un jour pour la sixième fois à 3,75 % dans l’espoir de réduire l’inflation nationale de 6,86 %.

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Outre le refroidissement de l’inflation brûlante, la hausse supplémentaire des taux aura un impact supplémentaire sur le marché du logement. Plus haut taux hypothécaires ont déjà affecté les ventes de maisons. Avec moins d’acheteurs, les vendeurs ont été contraints d’envisager des prix plus bas.

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Mais ce ne sont pas seulement les acheteurs et les vendeurs qui sont touchés. Les locataires sont en concurrence avec ceux qui n’ont pas les moyens d’acheter, tandis que les investisseurs envisagent d’augmenter les loyers pour faire face à l’augmentation des versements hypothécaires.

Prix ​​de vente en baisse, loyer en hausse

Même avec une inflation en baisse de 7 % en août à 7,6 % en juillet, le loyer continue d’augmenter.

Appartements d’une chambre à Vancouver moyenne la plus élevée au pays à 2 590 $, ce qui représente une augmentation mensuelle de 0,6 % en septembre et de 20,2 % d’une année sur l’autre. Toronto s’est classée au deuxième rang avec des appartements d’une chambre à louer pour 2 474 $, marquant une augmentation mensuelle de 6,3 % et de 27,5 % d’une année sur l’autre.

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Troisièmement, Burnaby — la troisième plus grande ville de la Colombie-Britannique — avec un appartement d’une chambre coûtant en moyenne 2 292 $.

« Pour moi, personnellement, je pense que les propriétaires deviennent incontrôlables avec les prix qu’ils demandent », déclare Michael Sistilli, agent de développement commercial et hypothécaire chez UNION Capital Lending.

Sistilli pense que certains propriétaires demandent des mensualités plus élevées afin de couvrir leurs hypothèques en forte hausse.

Dans un cas, il a été témoin d’une maison individuelle avec un garage pour deux voitures à Vaughan, en Ontario. location pour plus de 4 000 $ par mois.

« Je n’ai jamais vu un bail être du même montant qu’un versement hypothécaire », a-t-il ajouté. « Ils essaient d’atteindre le seuil de rentabilité. Mais malheureusement, dans ce marché, il est très difficile d’atteindre le seuil de rentabilité, surtout pour les condos, lorsque l’on tient compte des coûts tels que les frais d’entretien.

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Les Canadiens ont fait leurs adieux à la baisse des taux d’intérêt en mars 2022, lorsque la Banque du Canada a augmenté les taux du financement à un jour pour la première fois en plus de deux ans. Il n’a pas fallu longtemps pour taux hypothécaires monter en conséquence. Selon Statistique Canada, le taux moyen des prêts hypothécaires conventionnels pour les prêts d’une durée de cinq ans était de 3,28 % en 2021, mais il dépasse maintenant 5 %.

Au printemps – lorsque les taux étaient de 2,75 % ou même de 3 % – il y avait des « discussions » lors de l’achat d’une maison, a déclaré Sistilli. À la suite des hausses de taux plus récentes de juillet et de septembre, davantage d’acheteurs potentiels ont été exclus du marché.

« Vous saurez tout de suite si vous pouvez vous le permettre ou non », a déclaré Sistilli. « Donc, une autre hausse des taux d’intérêt ne changera pas le fait que vous ne pouviez pas vous le permettre de toute façon. »

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Longue période à venir

Pour Geordie Dent, directeur exécutif de la Fédération des associations de locataires du métro, les locataires de Toronto vivent la « tempête parfaite des mauvaises conditions ».

Cette tempête elle-même n’est pas arrivée hier. Au contraire, il est construit à partir de ce qui se passe avant.

« Depuis près de 30 ans, nous n’avons construit qu’une très faible offre de logements locatifs. Et vous avez eu des quantités folles d’investissements spéculatifs sur le marché du logement pendant des années, la hausse des taux d’intérêt a largement stoppé ce dernier », a ajouté Dent.

Le manque d’offre et les hausses de taux rendent l’achat moins abordable, de sorte que de nombreux acheteurs potentiels continuent de louer, même si les prix des logements baissent.

Le mois dernier, domicile à Toronto les prix ont chuté pour un cinquième mois consécutif, considéré comme la plus longue chute depuis 2017.

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Un rapport d’août de Banque TD prévoit que les prix moyens des maisons à travers le pays chuteront de 20% à 25% par rapport au pic du boom immobilier du premier trimestre de cette année au premier trimestre de 2023.

Cette combinaison de facteurs a incité les investisseurs immobiliers à conserver leurs actifs et à choisir de louer pour arrêter leurs pertes.

« Donc, vous voyez les prix des logements baisser, mais les loyers augmentent ensuite », a déclaré Dent.

Les vendeurs ont des fonds propres et non des liquidités

Daniel Foch, courtier au Foch Family Real Estate, estime que la vigueur du marché locatif est une option pour les propriétaires et les investisseurs qui envisagent de vendre.

« Les vendeurs ont actuellement des capitaux propres, mais pas de liquidités », explique Foch, qui co-anime également le podcast « The Canadian Real Estate Investor ».

« Le marché ne bouge pas beaucoup et les propriétés mettent plus de temps à se vendre », a-t-il ajouté.

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« La plupart des vendeurs ne sont pas inquiets pour le moment, mais le marché locatif est solide, nous constatons donc une augmentation des annonces de location, car les vendeurs qui peuvent se le permettre capitalisent sur les revenus locatifs plutôt que de liquider l’actif. »

Les taux de déclenchement baissent partout au Canada

Mais même les investisseurs qui choisissent de louer peuvent être confrontés à des coûts supplémentaires à mesure qu’ils approchent ou atteignent leurs taux de déclenchement, à la suite de la dernière augmentation des taux.

Pour les propriétaires qui ont une hypothèque à taux fixe, le montant des intérêts qu’ils paient demeure le même tout au long de leur terme, peu importe la fluctuation des taux d’intérêt.

Les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ont montré que plus de la moitié des hypothèques contractées plus tôt cette année étaient des produits à taux variable. Avec un prêt hypothécaire à taux variable, l’intérêt que paient les propriétaires est lié à la taux préférentiel. Une augmentation de la taux préférentiel entraîne une augmentation du montant des intérêts que paient les propriétaires. Cela a du sens puisque les gens voulaient capitaliser sur des taux d’intérêt plus bas plus tôt en 2022.

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Le taux de déclenchement entre en jeu lorsque le montant des intérêts dépasse le total des paiements, ce qui entraîne alors une augmentation du principe qu’un propriétaire est facturé.

Ron Butler, courtier en hypothèques chez Butler Mortgage, affirme que les taux de déclenchement vont poser problème.

« Parce que si cette augmentation est de 75 points de base, il y aura des taux de déclenchement partout au Canada », a déclaré Butler, quelques jours avant que la banque n’augmente le taux d’intérêt à 3,75%. Bien que la Banque du Canada ait opté pour une augmentation de 50 points de base, cela pourrait encore déclencher une augmentation des taux pour les investisseurs, qui pourraient choisir d’absorber les coûts supplémentaires ou de les répercuter sur les locataires s’ils le peuvent.

Cet article fournit uniquement des informations et ne doit pas être interprété comme un conseil. Il est fourni sans garantie d’aucune sorte.