La version suivante de ce livre a été utilisée pour créer ce guide d’étude : Hawkins, Rachel. La femme à l’étage. Alloy Entertainment. 2021.
Le roman commence à la première personne avec Jane racontant l’histoire de son travail de promeneuse de chiens dans le quartier riche de Thornfield Estates. Un jour, elle promène l’un de ses chiens devant sa maison préférée et est presque renversée par Eddie Rochester qui sort de son allée dans sa voiture de sport. Il l’invite à prendre un café et ils ont une alchimie instantanée. Il lui dit qu’il va avoir un nouveau chien et qu’elle devrait venir travailler pour lui. Jane accepte. Elle apprend que la femme d’Eddie, Bea, est morte dans un accident de bateau l’année dernière avec sa meilleure amie, Blanche, dont le mari, Tripp, Jane travaille pour. Tripp est terriblement déprimé et constamment ivre, mais Eddie semble prêt à passer à autre chose après la tragédie. Jane fait des recherches sur Bea en ligne et découvre qu’elle possédait une énorme entreprise appelée Southern Manors et qu’elle était incroyablement riche et belle. Eddie invite Jane à dîner et ils commencent une relation. Après plusieurs mois, Jane fait semblant de quitter la ville et Eddie lui demande d’emménager avec lui pour l’en empêcher.
La deuxième partie du roman est racontée à la fois dans des entrées de journal et par un narrateur présent à la troisième personne. Bea, enfermée dans le grenier d’Eddie, écrit à l’intérieur un roman qu’Eddie lui a apporté pour qu’elle le lise. Elle écrit qu’Eddie a tué Blanche et l’a ensuite enfermée dans leur panic room cachée. Le narrateur se concentre sur une scène dans laquelle Blanch et Bea sont sorties dîner et se sont disputées au sujet des fiançailles de Bea avec Eddie, qu’elle ne connaissait que depuis quelques mois.
Jane s’installe dans la maison d’Eddie et dit aux femmes de Thornfield Estates qu’elle et Eddie sortent ensemble. Elles l’invitent à rejoindre le comité d’embellissement du quartier, mais Jane se rend compte qu’elles ne l’accepteront pas tant qu’elle et Eddie ne seront pas mariés. Elle menace une fois de plus de postuler à l’université et de partir, mais il lui propose de rester. Jane est heureuse, mais elle tombe sur Tripp qui, ivre, lui dit qu’Eddie a tué Bea et Blanche. Un détective s’arrête à la maison pour parler à Eddie, renforçant les soupçons de Jane.
Dans le passé, Bea rencontre Eddie sur une plage d’Hawaï et tombe instantanément amoureuse de lui. Beaucoup plus tard, elle et Eddie sortent dîner avec Tripp et Blanche. Blanche et Tripp se disputent toute la nuit, puis Bea surprend Eddie et Blanche en train de flirter. Dans son journal, Bea raconte comment elle et Eddie commencent à avoir de longues conversations lorsqu’il lui apporte de la nourriture.
Eddie dit à Jane que la police a trouvé le corps de Blanche dans le lac. Elle avait une fracture du crâne qui suggérait un meurtre. Jane commence à s’inquiéter de la révélation de son passé. Son ancien colocataire, John, commence à recevoir des appels de Phoenix pour une certaine Helen Burns. Il réalise que c’est le vrai nom de Jane et commence à soudoyer Jane pour de l’argent. Jane et Eddie se rendent à la maison du lac et Eddie agit de manière suspecte. Lorsqu’ils reviennent en ville, Jane cherche Tripp et lui demande plus d’informations. Eddie découvre leur rencontre et lui dit qu’il aimerait qu’elle lui fasse confiance. Tripp est arrêté pour les meurtres de Bea et Blanche.
Dans son journal, Bea explique qu’elle séduit Eddie et le pousse à coucher avec elle en partie pour s’échapper et en partie parce qu’elle l’aime toujours. Le narrateur montre que les soupçons de Bea à l’égard de Tripp et Blanche augmentent. Afin de se venger d’eux, elle couche avec Tripp dans un placard lors d’une fête.
John continue de faire chanter Jane, alors elle craque et appelle le numéro de Phoenix et découvre que sa tante biologique la recherche. Elle dit qu’elle n’est pas Helen Burns et dit à John qu’il ne peut plus la faire chanter. Elle révèle qu’elle a été placée dans une famille d’accueil à Phoenix dirigée par le cruel M. Brock qui a laissé sa sœur d’accueil mourir d’une pneumonie. Pour se venger de lui, Jane l’a laissé mourir alors qu’il avait eu une crise cardiaque sous ses yeux.
Dans son journal, Bea écrit qu’Eddie lui parle de Jane. Elle décide de terminer son journal et de le mettre dans la poche du manteau d’Eddie dans l’espoir que Jane le trouve et la sauve. La narratrice revient sur l’enfance de Bea, marquée par la pauvreté et l’alcoolisme. Elle a obtenu une bourse pour le pensionnat exclusif d’Ivy Ridge où elle a rencontré Blanche, la fille la plus belle et la plus populaire de toutes. Bea a imité Blanche en tout, à tel point que Blanche a insisté pour qu’elles aillent dans des universités différentes. Puis, lorsque Bea a lancé son entreprise de meubles, elle l’a modelée sur le goût personnel de Blanche.
Jane trouve le journal de Bea et la salle de panique. Elle entre et trouve Bea. Eddie entre par la porte.
Le roman passe à la perspective d’Eddie, qui entre dans la panic room et est assommé par Jane, qui lui jette un ananas argenté à la tête. Il se souvient de la première fois où il a rencontré Bea et a voulu l’arnaquer pour son argent, mais il est tombé amoureux d’elle sincèrement. Cependant, elle a commencé à travailler de longues heures et il a commencé à flirter avec Blanche pour la rendre jalouse. Puis Blanche lui a dit que Bea avait tué sa mère. Eddie avait répété l’information à Bea, qui avait alors prévu de tuer Blanche. Eddie s’est cependant présenté et a tout vu. Il a fait semblant d’être sympathique, mais il l’a ensuite enfermée dans la panic room parce qu’il ne pouvait pas supporter de la dénoncer. Eddie se lève et décide d’essayer de sauver Jane.
Jane dit à Bea qu’ils devraient appeler la police. Bea dit qu’elle veut un verre de vin. Le roman passe au point de vue de Bea. Elle se souvient avoir tué sa mère et Blanche. Puis l’alarme incendie se déclenche et elle réalise qu’Eddie est en danger. Elle court à l’étage pour le sauver.
Jane sort de la maison pour se sauver. Bea et Eddie ne sortent jamais, alors elle suppose qu’ils sont morts. La police suppose qu’Eddie a tué Bea et Blanche, puis a essayé de tuer Jane dans un incendie. Jane hérite de tout l’argent d’Eddie et Bea. Jane achète un cottage dans les bois et emménage avec son chien, Adèle, mais aime imaginer Eddie et Bea ensemble sur une plage quelque part.