La dernière révision des taux d’intérêt ravive les inquiétudes en matière d’immobilier commercial

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Oups, ils ont recommencé. Pour ce qui semble être la 100e fois au cours des deux dernières années – honnêtement, je perds le compte – les investisseurs se sont lancés dans une profonde réflexion sur l’évolution des taux d’intérêt mondiaux.

Le mantra « des taux plus élevés pendant plus longtemps » s’est effondré à la fin de l’année dernière. Au lieu de cela, les investisseurs ont abordé 2024 avec la certitude que les taux allaient chuter fortement et rapidement. Mais déjà, ils examinent maintenant les données sur les emplois exceptionnels aux États-Unis et divers commentaires « stables là-bas » des décideurs des taux et repoussent leurs attentes concernant les premières réductions plus loin dans le futur.

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Ainsi, « euh, plus haut pendant un peu plus longtemps, en fait », tel est le nouveau consensus, avec tout ce que cela implique pour les obligations d’État, la hausse continue des actions et toutes les autres classes d’actifs entre les deux.

Ce n’est probablement pas un hasard si, parmi tout cela, de vives inquiétudes concernant la santé du marché de l’immobilier commercial recommencent à surgir. Comme le disait S&P Global Ratings à la fin de l’année dernière : « Des taux d’intérêt plus élevés et plus longs restent le principal risque pour les actifs immobiliers à l’échelle mondiale. »

La secrétaire au Trésor américaine, Janet Yellen, y participe, ce qui est rassurant. « Oui, je suis préoccupée par l’immobilier commercial », a-t-elle déclaré au Congrès la semaine dernière. Elle a souligné l’impact de l’environnement de taux d’intérêt plus élevés, associé à l’arrivée à échéance de nombreux prêts immobiliers commerciaux qui doivent être refinancés dans un contexte où les taux d’inoccupation sont assez élevés. Elle a déclaré que cela « va mettre beaucoup de stress sur les propriétaires de ces propriétés ».

Yellen a ajouté qu’elle pensait que la situation était « gérable ». Mais certaines institutions risquent d’être « assez stressées ». Compte tenu du souvenir encore récent des problèmes liés au logement en 2008-2009 qui ont infecté les banques et qui ont continué à infecter des économies entières, les investisseurs sont également très stressés.

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La banque immobilière européenne au nom vif, Deutsche Pfandbriefbank AG, a rappelé la semaine dernière cette dynamique. Dans un communiqué, elle a indiqué qu’elle mettait de côté jusqu’à 215 millions d’euros pour couvrir les pertes potentielles liées à ce qu’elle appelle « la plus grande crise immobilière depuis la crise financière ». Ce montant représente plus du double de ses bénéfices avant impôts pour 2023, qui se situent dans le bas de la fourchette attendue. Ses obligations ont été durement touchées.

Par ailleurs, le spectacle d’horreur axé sur l’immobilier à New York Community Bancorp continue de gronder. Après avoir déjà chuté de moitié depuis fin janvier, le cours de l’action de la banque a encore chuté la semaine dernière, et les analystes de Deutsche Bank AG ont noté que c’était l’une des raisons pour lesquelles les obligations d’État américaines avaient grimpé tôt le 8 février – une chasse classique. déménagement pour des raisons de sécurité. Les premiers changements en matière d’actions et d’obligations se sont ensuite effacés, mais c’est le signe que les marchés dans leur ensemble deviennent un peu effrayés.

Le courtier Liquidnet Holdings Inc. a déclaré avoir constaté une augmentation des volumes de transactions dans les fonds de placement immobilier et dans la dette liée à l’immobilier, non seulement dans la partie spéculative du marché, mais également à l’extrémité la plus conservatrice du spectre, à savoir  » pas habitué à voir une telle volatilité.

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Au début de l’année dernière, a-t-il ajouté, les flux liés à l’immobilier représentaient une part à un chiffre de l’ensemble de ses échanges, qui se concentrent sur les actifs illiquides. Cela représente désormais environ 16 pour cent d’un total qui connaît également une croissance rapide. Tout cela n’est pas en difficulté, mais une partie de la dette se négocie à des prix aussi bas que 30 cents américains par dollar.

Pour les chineurs, la détresse est un bonus. Blackstone Inc., par exemple, a investi l’année dernière une proportion inhabituellement importante de 55 pour cent de ses investissements immobiliers en Europe et au Royaume-Uni. Mais le grand danger pour l’immobilier à l’heure actuelle est que les bonnes nouvelles soient de mauvaises nouvelles.

De nombreux investisseurs ont espéré ou supposé qu’une récession frapperait et que les banquiers centraux viendraient à la rescousse des institutions immobilières endettées en réduisant les taux avant que les emprunteurs ne soient obligés de refinancer leur dette. Mais les banquiers centraux ont passé les premières semaines de cette année à repousser l’idée qu’ils étaient pressés de réduire leurs taux d’intérêt. Il vaut même la peine de prendre au sérieux la possibilité, aussi mince soit-elle, que l’inflation reprenne et qu’ils soient obligés de relever les taux en conséquence.

« Nous craignons que (…) les bonnes nouvelles récentes concernant la (dés)inflation ne perdurent et que les attentes du marché puissent rapidement passer d’un scénario d’atterrissage en douceur à une perspective de ‘sans atterrissage' », Tiffany Wilding, économiste chez la société d’investissement obligataire Pacific Investment. Management Co. a déclaré dans une note cette semaine.

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Wilding a déclaré qu’elle s’attend toujours à ce que la Réserve fédérale américaine réduise ses taux de 0,75 point de pourcentage cette année. Mais elle reconnaît que les décideurs politiques sont déjà suffisamment nerveux face à l’inflation persistante et aux données économiques optimistes pour empêcher le marché d’anticiper une baisse des taux en mars.

Elle lance également un avertissement légèrement inquiétant : « Nous constatons que les tensions dans le secteur bancaire régional ont refait surface. Même si nous ne pensons pas que ces problèmes soient susceptibles de devenir systémiques, ils soulignent à quel point des taux élevés peuvent créer un environnement de risques accrus pour la stabilité financière.»

La première règle en matière d’accidents sur les marchés financiers est qu’ils ne se produisent jamais là où on l’attend. Sinon, ce ne seraient pas des accidents. Et tout le monde a « l’immobilier » en tête de sa liste d’accidents potentiels. Mais les rappels constants de tensions provenant des États-Unis, de la Chine, des pays nordiques et de l’Europe continentale commencent à inquiéter les investisseurs.

© 2024 Le Financial Times Ltd.

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