La campagne présidentielle américaine montre que les bonnes politiques de logement ne se font pas sur la place publique

Contenu de l’article

Par Murtaza Haider et Stephen Moranis

Les élections serrées donnent souvent lieu à des politiques économiques discutables. Lors de l’élection présidentielle américaine, très disputée, les démocrates ont répondu aux préoccupations en matière de logement dans les États clés en promettant d’améliorer l’accessibilité au logement. Cependant, certaines de leurs propositions, comme le plafonnement des loyers, risquent d’aggraver le problème qu’elles visent à résoudre.

Contenu de l’article

Aux États-Unis, comme au Canada, les prix de l’immobilier et les loyers ont augmenté plus vite que les revenus. Une autre similitude notable entre les deux pays est le manque criant d’offre de logements, certaines estimations américaines faisant état d’un déficit de trois millions de logements. Kamala Harris, la candidate démocrate à la présidence, a dévoilé une série d’interventions dans le cadre de son plan de logement, certaines visant à accélérer l’offre et d’autres à freiner les prix et les loyers.

Les stratégies de logement des deux côtés du 49e parallèle semblent remarquablement similaires. Les aides financières et les crédits d’impôt pour les primo-accédants, les incitations fiscales pour les constructeurs qui construisent des logements abordables et la mise à disposition de terrains excédentaires fédéraux pour le développement résidentiel ne sont que quelques exemples des mesures incitatives presque identiques mises en œuvre aux États-Unis et au Canada pour améliorer l’accessibilité au logement.

Le plan de Harris prévoit également de plafonner les augmentations de loyer à 5 %, un concept qu’elle a adopté du président Joe Biden lors de sa campagne de réélection. Malgré une multitude de preuves empiriques montrant que les contrôles des loyers échouent souvent et peuvent même aggraver les problèmes d’accessibilité pour ceux qui ne vivent pas dans des logements à loyer contrôlé, de telles mesures refont souvent surface lors de campagnes électorales très disputées. Le plan cible les grands propriétaires qui possèdent plus de 50 logements résidentiels.

Contenu de l’article

Contenu de l’article

La proposition de Biden de plafonner les loyers doit être approuvée par le Congrès, et les experts estiment qu’il est peu probable qu’elle soit adoptée. Cependant, même si ce n’est pas le cas, la simple introduction du plan signale l’intention du gouvernement, suggérant que de telles mesures pourraient éventuellement être mises en œuvre dans des circonstances politiquement favorables.

Les plafonds de loyer trouvent un écho auprès de Harris depuis au moins 2019. Tel que rapporté par VoxHarris a tweeté son soutien à l’Oregon après que l’État a adopté une mesure de contrôle des loyers à l’échelle de l’État. En tant que sénatrice, elle a également soutenu une législation qui promettait un allègement fiscal pour les ménages accablés par des coûts de logement excessifs.

L’accessibilité au logement est devenue une préoccupation croissante pour de nombreux Américains. Centre de recherche PewEn 2021, la moitié des Américains ont cité le logement comme un problème majeur, soit une augmentation de 10 points de pourcentage par rapport à seulement trois ans plus tôt. Les jeunes Américains sont particulièrement touchés, 70 % d’entre eux estimant que les jeunes générations ont plus de difficultés à acheter un logement que leurs parents. Sans surprise, le logement devient un enjeu majeur des élections présidentielles.

Contenu de l’article

La gravité des problèmes de logement exige une réponse politique réfléchie et efficace qui apporte un soulagement immédiat et des solutions durables à long terme. Pourtant, dans des environnements politiquement chargés, les politiques publiques sont souvent la proie de l’opportunisme politique, ce qui conduit à la mise en œuvre de mesures qui peuvent être plus populaires que pratiques — le contrôle des loyers étant l’une de ces interventions.

Les preuves contre le contrôle des loyers sont nombreuses et bien documentées. En août, Konstantin A. Kholodilinechercheur principal à l’Institut allemand de recherche économique, a publié ce qu’il décrit comme « l’analyse la plus complète de la littérature sur le contrôle des loyers couvrant la période entre 1967 et 2024 ».

Kholodilin a examiné 206 études sur le sujet et a constaté que si le contrôle des loyers peut être bénéfique pour ceux qui vivent déjà dans des logements à loyer réglementé, il entraîne souvent toute une série de conséquences imprévues. Il s’agit notamment de freiner l’offre de nouveaux logements, de réduire la mobilité de la main-d’œuvre et de faire grimper les loyers sur les marchés non réglementés, ce qui aggrave finalement la crise du logement au lieu de l’améliorer.

Contenu de l’article

Le Canada traverse une période politique tendue alors que Pierre Poilievre, chef de l’opposition, pousse les partenaires de la coalition gouvernementale à rompre les rangs, ce qui pourrait ouvrir la voie à des élections fédérales. Si un décret est émis, des mesures populistes pourraient rapidement émerger.

Récemment, le gouvernement libéral à Ottawa a dévoilé un prévoit vendre ou louer 56 propriétés appartenant au gouvernement fédéral Les promoteurs doivent encourager la construction de logements abordables. Bien que l’augmentation de l’offre de logements abordables soit une stratégie bien étayée, les faits montrent qu’elle ne constitue qu’une partie de la solution. La réduction des frais d’aménagement municipaux exorbitants et l’accélération des délais d’approbation, qui sont déjà lents, stimuleraient considérablement la construction de logements abordables pour les Canadiens.

La politique canadienne du logement doit être guidée par des données probantes et des recherches solides. Elle doit également s’engager à fournir des logements sûrs, sécuritaires et abordables aux personnes actuellement exclues du marché. Cela signifie que les gouvernements doivent investir davantage dans le logement social hors marché.

Contenu de l’article

Cependant, l’introduction d’un contrôle des loyers sur le marché privé déplace la charge des gouvernements vers les entreprises privées. L’histoire montre que de telles politiques n’offrent que des avantages limités et ont tendance à créer davantage de problèmes à long terme. Alors que le Canada se prépare aux élections l’année prochaine, les Canadiens devraient être attentifs aux propositions politiques douteuses.

Murtaza Haider est le doyen associé des programmes d’études supérieures et le directeur de l’Urban Analytics Institute à la Ted Rogers School of Management de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran du secteur de l’immobilier. Vous pouvez les contacter sur le site Web du Haider-Moranis Bulletin, www.hmbulletin.com.

Ajoutez notre site Web à vos favoris et soutenez notre journalisme : Ne manquez pas les actualités commerciales que vous devez connaître : ajoutez financialpost.com à vos favoris et inscrivez-vous à nos newsletters ici.

Contenu de l’article