Les prêts commencent à se détériorer alors que la hausse des intérêts et des taux d’inoccupation érode la valeur des tours de bureaux
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Les troubles sur le marché de l’immobilier commercial aux États-Unis, qui ont déjà frappé les banques de New York et du Japon, se sont propagés à l’Europe cette semaine, faisant craindre une contagion plus large.
La dernière victime en date a été la banque allemande Deutsche Pfandbriefbank AG, qui a vu ses obligations s’effondrer en raison des inquiétudes concernant son exposition au secteur. Elle a répondu mercredi en publiant une déclaration inattendue selon laquelle elle avait augmenté ses provisions en raison de la « faiblesse persistante des marchés immobiliers ».
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Il décrit les troubles actuels comme « la plus grande crise immobilière depuis la crise financière ».
Les prêteurs prennent des provisions croissantes sur les dettes accordées aux propriétaires et aux promoteurs immobiliers, alors que les prêts commencent à se détériorer après que la hausse des taux d’intérêt ait érodé la valeur des bâtiments dans le monde entier. Mardi, la secrétaire au Trésor, Janet Yellen, a déclaré que les pertes dans l’immobilier commercial constituaient une préoccupation qui mettrait la pression sur les propriétaires, mais a ajouté qu’elle pensait que le problème était gérable.
Le régulateur bancaire canadien a également qualifié mardi les pertes sur prêts immobiliers commerciaux de risque gérable pour les plus grandes banques du pays.
Pour les bureaux aux États-Unis, où le retour au travail suite à la pandémie a été plus lent et moins important, la destruction de valeur a été particulièrement grave. Et certains prédisent que l’impact total n’est peut-être même pas encore pleinement pris en compte. Les analystes de Green Street estiment qu’une dépréciation supplémentaire pouvant atteindre 15 pour cent pourrait être nécessaire cette année.
« Les valeurs d’expertise restent beaucoup trop élevées », écrivent-ils dans une note. « Les prêteurs qui fondent leurs décisions sur ces évaluations ont de plus grandes chances de subir des dépréciations » et certains pourraient en conséquence être confrontés à des « tensions ».
En toute hâte
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La chute des obligations des prêteurs allemands est le dernier d’une série de signaux d’alarme. La New York Community Bancorp a été réduite à néant par Moody’s Investors Service après avoir signalé des problèmes immobiliers, tandis que la banque japonaise Aozora a enregistré sa première perte en 15 ans en raison de provisions sur des prêts accordés à des propriétés commerciales aux États-Unis.
« Il existe de sérieuses inquiétudes sur le marché américain de l’immobilier résidentiel », a déclaré Paul van der Westhuizen, stratège crédit de Rabobank. « Ce n’est pas un problème pour les grandes banques américaines et européennes, mais les petites banques allemandes spécialisées dans l’immobilier ressentent un peu de souffrance. Mais pour l’instant, c’est plus un problème de rentabilité qu’un problème de solvabilité. Elles disposent de capitaux suffisants et sont moins exposées à la menace de ruées sur les dépôts que ne le sont les banques de détail pures.»
Dans ses résultats de la semaine dernière, Deutsche Bank AG a enregistré des provisions pour pertes dans l’immobilier commercial aux États-Unis qui étaient plus de quatre fois supérieures à celles d’un an plus tôt. Il a averti que le refinancement représente le plus grand risque pour le secteur en difficulté, à mesure que la valeur des actifs souffre.
Ailleurs en Europe, le groupe suisse Julius Baer Group Ltd. a annoncé qu’il déprécierait d’énormes prêts accordés à la société immobilière en faillite Signa. Bien qu’il s’agisse d’un problème spécifique, il s’ajoute aux inquiétudes plus larges concernant l’immobilier et la mesure dans laquelle les problèmes pourraient se propager.
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« Les investisseurs sont actuellement très préoccupés par l’exposition des institutions individuelles », a déclaré Marc Decker, responsable des actions chez Quintet Private Bank. «Certaines banques sont certainement plus touchées que les banques universelles par les problèmes de ce marché. Mais les investisseurs sont actuellement très sensibles.»
Plongée des obligations
Mardi, Morgan Stanley a téléphoné à ses clients pour leur recommander de vendre les obligations senior de Deutsche PBB. Les billets à échéance en 2027 ont depuis chuté de plus de 5 cents et sont désormais cotés à environ 97, selon les données CBBT compilées par Bloomberg. Pendant ce temps, les billets AT1 de la banque ont chuté de 14 cents à 37 entre mardi et mercredi.
Deutsche PBB a annoncé mercredi avoir augmenté ses provisions pour pertes sur prêts à 210-215 millions d’euros pour l’ensemble de l’année. Elle a déclaré qu’elle « reste rentable grâce à sa solidité financière ».
Les inquiétudes concernant le PBB se sont propagées à d’autres banques exposées à l’immobilier commercial. Les obligations d’Aareal Bank AG ont perdu environ 11 points au cours des deux derniers jours et sont désormais cotées à 75 centimes pour un euro. En novembre, il a indiqué que la valeur des prêts non performants aux États-Unis avait plus que quadruplé par rapport à l’année précédente.
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La Bafin, le régulateur bancaire du pays, a déclaré qu’elle surveillait les turbulences de la CRE, refusant de commenter spécifiquement Deutsche PBB.
La banque centrale allemande a mis en garde l’année dernière contre les risques liés à l’immobilier commercial, affirmant qu’il pourrait y avoir des « ajustements importants » qui entraîneraient une augmentation des défauts de paiement et des pertes sur créances.
« L’encours des prêts accordés par le système bancaire allemand au marché immobilier commercial américain est relativement faible, mais relativement concentré dans des banques individuelles », a indiqué la Bundesbank.
Les banques régionales allemandes ont également ressenti les conséquences de leur exposition à l’immobilier commercial ; Au premier semestre 2023, les principales banques publiques – Helaba, BayernLB, LBBW et NordLB – ont constitué des provisions pour un total d’environ 400 millions d’euros.
Si les pertes de la CRE se propageaient à l’Europe par l’intermédiaire de petites banques allemandes, cela ferait écho à la crise financière mondiale de 2008. À l’époque, ce sont les banques régionales qui ont connu des difficultés lorsque leur exposition aux prêts hypothécaires à risque aux États-Unis a entraîné des milliards d’euros de dépréciations.
« Il faut être prudent car on ne sait pas exactement où se situe le fond », a déclaré Raphael Thuin, responsable des stratégies de marchés de capitaux chez Tikehau Capital. « Nous sommes conscients que l’immobilier commercial pourrait être encore plus pénible. »
— Avec l’aide de Steven Arons, Stephan Kahl, Jeff Black et Hélène Durand.
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