La baisse des taux d’intérêt de la Banque du Canada stimulera-t-elle le marché immobilier ?

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Lorsque la Banque du Canada a réduit son taux directeur de 25 points de base la semaine dernière, la réponse des experts du logement s’est largement divisée en deux camps : ceux qui croient que l’assouplissement des taux d’intérêt soutiendra les marchés immobiliers en difficulté, et ceux qui croient que la réduction est pas assez important pour influencer les résultats du marché cet été.

Les marchés immobiliers sont extrêmement sensibles aux fluctuations des taux d’intérêt, qui affectent ensuite les taux hypothécaires et les mensualités hypothécaires. Dans le passé, les ventes de logements ont fortement réagi aux modifications des régimes de taux. Par conséquent, l’estimation de l’impact probable d’une baisse des taux est primordiale pour les prêteurs et les demandeurs de prêts hypothécaires.

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Les marchés immobiliers régionaux d’un océan à l’autre contribuent au portrait national du logement. Même si les écarts régionaux par rapport aux moyennes nationales sont significatifs dans les décisions locales, l’impact global des variations des taux d’intérêt doit être examiné à l’échelle nationale.

Les dernières données de l’Association canadienne de l’immeuble (ACI) suggèrent que les ventes d’avril 2024 ont été considérablement inférieures aux ventes maximales enregistrées au début de 2021. La COVID-19 est principalement responsable des grandes fluctuations des ventes et des prix après la pandémie.

Quelles sont les implications de l’adoption d’une perspective à long terme sur les marchés ? Il est intéressant de noter que les ventes d’avril sont pour l’essentiel conformes à la tendance à long terme d’avant la pandémie, soit 40 000 ventes mensuelles désaisonnalisées. Il est tout aussi important de réaliser que les ventes de logements sont pour la plupart inférieures à la moyenne à long terme de 40 000 ventes depuis juin 2022. Si les tendances moyennes d’avant la pandémie s’étaient poursuivies, on peut estimer un déficit d’environ 70 000 ventes depuis juin 2022.

Avec un environnement favorable, les nouveaux acheteurs de maison – ceux qui étaient auparavant inactifs – ainsi que les particuliers qui avaient reporté leur achat en prévision de taux d’intérêt plus favorables réintégreront probablement le marché cet été à la recherche de bonnes affaires. Cette demande refoulée devrait entraîner à la fois des ventes et, dans une certaine mesure, des prix plus élevés que ce qui a été observé dans un passé récent.

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Les acheteurs de maison seront accueillis avec une multitude de choix. Les nouvelles inscriptions sont en augmentation depuis le troisième trimestre 2023, et le ratio ventes/nouvelles inscriptions est inférieur à 60 % à l’échelle nationale depuis près d’un an. La tendance à la baisse des derniers mois suggère que les vendeurs anticipent une augmentation de la demande et sont entrés sur le marché plus tôt que les acheteurs.

L’affirmation selon laquelle les baisses de taux d’intérêt font monter les prix de l’immobilier est généralement acceptée dans la littérature économique, bien que des recherches remettant en question cette notion soient également disponibles. L’analyse de l’impact sur les prix de l’immobilier dans une perspective à court et à long terme peut conduire à des conclusions divergentes. À court terme, il est clair que les prix moyens des logements au Canada se situent actuellement sous le sommet atteint au début de 2022.

La vision à long terme, établie en extrapolant la tendance de la croissance des prix moyens au Canada de 2005 jusqu’à juste avant la pandémie, suggère que les prix actuels des logements sont nettement supérieurs à leur tendance moyenne à long terme. L’augmentation attendue des prix, bien que modérée, en raison des baisses de taux, maintiendra les prix bien plus élevés que leurs tendances attendues à long terme, ce qui pourrait exercer une pression à la baisse sur la croissance des ventes cet été.

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Des recherches antérieures sur les marchés immobiliers suggèrent que l’impact des réductions de taux est atténué par les attentes d’appréciations futures des prix. Écrivant dans le Journal of Real Estate Finance and Economics en 1989, Jack C. Harris expliquait que les acheteurs de maison sont motivés par les attentes futures en matière de prix, qui augmentent lorsque les taux d’intérêt sont bas ou devraient baisser. Les attentes futures restent « influentes pendant les périodes de baisse et de modération des prix réels, et pas seulement lorsque les prix augmentent », a noté Harris.

Des recherches récentes menées par Gregory D Sutton et d’autres pour la Banque des règlements internationaux ont confirmé que, contrairement aux ventes, les prix de l’immobilier sont plutôt rigides. Ils ont conclu que « les changements dans les taux d’intérêt et d’autres déterminants affectent les prix de l’immobilier progressivement plutôt que par impact. Cela suggère que de modestes réductions des taux directeurs ne sont pas susceptibles d’alimenter rapidement une hausse des prix de l’immobilier.

La Banque du Canada réexaminera périodiquement sa décision concernant les taux hypothécaires en juillet, septembre, octobre et décembre, car elle surveillera de près l’inflation. Il est intéressant de noter que toute augmentation des prix de l’immobilier, provoquée par une baisse des coûts d’emprunt, est susceptible d’influencer l’inflation et pourrait donner à la banque centrale des raisons de réfléchir davantage.

Si les acheteurs s’attendent à une hausse future des prix de l’immobilier, le marché immobilier d’été connaîtra probablement un volume de ventes plus élevé. Ainsi, même des baisses de taux modérées influenceront le volume des ventes à court terme, voire les prix.

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