Jack Mintz : Nos villes deviennent des « beignets » urbains – vides en leur centre. Des changements sont nécessaires

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La semaine dernière, j’étais à Edmonton. Cela ressemble chaque jour davantage à un beignet. Qu’est-ce que je veux dire par là ? Les noyaux urbains sont en déclin, avec des taux d’inoccupation élevés des propriétés commerciales, des magasins vides et moins de monde dans les rues du centre-ville – à l’exception des pauvres sans-abri qui se pressent autour des passerelles et des stations de train léger sur rail. En dehors du centre-ville, les banlieues prospèrent toujours, avec une circulation automobile intense et des centres commerciaux remplis de clients de Noël.

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Edmonton n’est pas le seul beignet urbain. Il en va de même pour de nombreuses villes, avec des centres-villes étrangement calmes, surtout les lundis et vendredis, car de nombreux employés travaillent à domicile. En avril, Statistique Canada rapports, 22 pour cent des Canadiens travaillaient la plupart de leurs heures à domicile. En Ontario, ce chiffre est le plus élevé au pays : 26 pour cent. Au printemps dernier, l’IFO allemand enquête a révélé que les employés canadiens travaillaient en moyenne 1,7 jour par semaine à la maison, soit le plus grand nombre dans les 34 pays étudiés.

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Rien de tout cela ne devrait être une surprise. La vidéoconférence permet aux Canadiens d’élever leur famille dans des maisons moins chères avec cour arrière dans les banlieues et les petites villes, plutôt que de se retrouver enfermés dans des condos de deux chambres à coucher d’une superficie de 1 000 pieds carrés et d’un million de dollars qui sont de nos jours tout ce que l’on peut trouver dans un grand une ville comme Toronto. Avec moins de personnes se rendant au centre-ville, il n’est pas non plus surprenant que l’immobilier commercial s’effondre ou que de nombreux magasins et restaurants fermés pendant la pandémie restent fermés. À la fin de l’année dernière, la fréquentation des transports en commun au Canada ne représentait que 70 pour cent des niveaux d’avant la pandémie, même si elle s’est quelque peu améliorée cette année.

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Depuis le début de 2022, les taux d’inoccupation des propriétés commerciales du centre-ville ont dépassé ceux des propriétés de banlieue. Au deuxième trimestre de cette année, ils étaient respectivement de 18,9 et 17,1 pour cent. Taux d’inoccupation des bureaux du centre-ville sont particulièrement élevés à Calgary (31,5 pour cent), London (27,7 pour cent), Edmonton (24,1 pour cent) et Waterloo (21,5 pour cent). CBRE rapports que même si les taux d’inoccupation à Toronto et à Montréal sont déjà élevés (à 15,8 et 17,0 pour cent, respectivement), les perspectives d’un nouveau ralentissement s’annoncent. Seule Vancouver affiche un taux d’inoccupation relativement faible (environ 11 pour cent) au centre-ville, qui continue de baisser.

Les municipalités espèrent que la tendance au travail à domicile s’inversera avec le temps. Bien que de nombreuses entreprises tentent de ramener leurs employés au bureau afin d’améliorer la productivité et le travail d’équipe, les travailleurs s’opposent aux arrangements hybrides incluant certains travaux à domicile. De nombreux employés constatent que même lorsqu’ils viennent au bureau, c’est uniquement pour passer une grande partie de leur temps en vidéoconférence avec des clients et des collègues. Pourquoi subir de longs trajets dans des transports publics bondés ou un trafic encombré pour cela ?

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Et puis il y a le problème de l’impact que l’intelligence artificielle pourrait avoir sur le travail en centre-ville. L’IA ne menace peut-être pas ceux qui travaillent dans le secteur manufacturier ou dans les ressources, mais ils ne travaillent généralement pas en centre-ville. Les personnes qui le font sont souvent impliquées dans des types d’opérations bancaires, comptables, juridiques et de back-office que l’IA pourrait bien prendre en charge, ce qui signifiera des temps encore plus difficiles pour les restaurants et les prestataires de services personnels qui s’adressent aux navetteurs. Il est vrai que l’IA pourrait stimuler l’emploi dans d’autres activités traditionnellement implantées au centre-ville – technologie, analyse de données et robotique – et cela pourrait compenser une partie de la perte d’autres emplois au centre-ville. Mais cela nous ramène à la question de savoir où les employés veulent travailler.

Si j’ai raison de dire que les beignets urbains sont la voie de l’avenir, la planification urbaine doit changer. À l’heure actuelle, les routes et les transports en commun mènent généralement au centre-ville. Mais si les entreprises s’implantent de plus en plus dans les banlieues et les villes satellites, les besoins de transport passeront des déplacements domicile-travail vers le centre-ville aux déplacements vers les écoles et les centres de banlieue – une possibilité dont Doug Ford a effectivement parlé lors des dernières élections provinciales en Ontario.

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Les beignets urbains ne pourront plus compter sur la valeur en constante augmentation des propriétés commerciales pour financer leurs budgets. Calgary est en train de rééquilibrer ses impôts fonciers entre les ménages et les entreprises après que les petites entreprises ont été frappées par des hausses d’impôts fonciers époustouflantes au cours des dernières années. Dans le cadre de la nouvelle politique, les propriétaires seront confrontés à une augmentation inflationniste de 7,8 pour cent pour 2024, tandis que les impôts des entreprises n’augmenteront que de 3,5 pour cent. Cela ne sera pas populaire auprès des résidents préoccupés par l’inflation et les taux d’intérêt élevés. Les électeurs feront bientôt pression sur les municipalités pour qu’elles limitent leurs dépenses tandis que les maires remettront de l’argent à leurs maîtres provinciaux.

Les beignets urbains devront également faire face au sans-abrisme en offrant de meilleurs logements si les centres-villes prennent encore plus de retard. Même si certaines villes subventionnent massivement la conversion de bureaux en appartements sans balcon, cela ne répond pas vraiment aux besoins critiques des familles en matière d’espace. Et la criminalité est endémique dans de nombreux centres urbains, comme me l’a rappelé la visite à Edmonton la semaine dernière. Si les gens ne se sentent pas en sécurité au centre-ville, seules des subventions très généreuses pourront les convaincre d’y vivre.

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Jusqu’à présent, je n’ai pas entendu beaucoup de politiciens municipaux admettre que leurs villes se transforment en beignets. Mais si cela se produit, ils auront besoin d’une nouvelle approche à l’égard des priorités municipales. Les vœux pieux concernant le bon vieux temps d’un noyau urbain vivant d’une mine d’or commerciale ne suffiront pas à payer les factures.

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