Jack Mintz : Les taxes foncières vacantes pourraient aggraver la crise du logement

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La dernière mode en matière de ponction fiscale est la taxe foncière vacante (VPT). À Vancouver, on appelle cela la « taxe sur les logements vides ». À Toronto, c’est la « taxe sur les logements vacants ». Quel que soit le nom, taxer les propriétés résidentielles qui ne sont pas utilisées pendant un nombre minimum de jours par an prescrit par le gouvernement est pernicieux.

Toronto triple sa version du VPT à trois pour cent de la valeur imposable de la maison. Les résidents doivent déposer leur dossier avant le 29 février ou payer des frais de 21,24 $ et une éventuelle pénalité de 250 $. L’idée est de libérer des logements et des terrains vacants sur les marchés immobiliers à prix élevé. Certains politiciens estiment que les propriétés sous-utilisées constituent une perte sèche pour l’économie, aidant les spéculateurs impitoyables à s’enrichir en vendant des propriétés.

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C’est de la foutaise. Les biens immobiliers restent vacants, souvent à un coût économique substantiel, parce que les gens trouvent logique de le faire. L’impact à court terme sur la disponibilité du logement est presque négligeable, comme je le souligne ci-dessous. À long terme, cela pourrait bien faire baisser le parc immobilier, puisque les promoteurs qui paient la taxe sur le stock de terrains seront dissuadés d’investir dans l’immobilier résidentiel. Pour ces raisons, un document rédigé pour la commission néo-zélandaise sur la productivité rejeté avoir un VPT, qui n’y a pas été adopté.

Au Canada, les gouvernements définissent généralement « vacant » comme étant utilisé moins de six mois par année. D’autres pays sont plus généreux. Le VPT français ne s’applique pas si la propriété résidentielle est utilisée pendant au moins trois mois par an, tandis qu’Oakland, en Californie, vous autorise à condition que votre propriété soit occupée 50 jours par an.

Comme celui de Toronto, le VPT de Vancouver est évalué à trois pour cent de sa valeur. De plus, la « Spéculation and Vacancy Tax » de la Colombie-Britannique s’élève à 2 pour cent sur les propriétés appartenant à des résidents étrangers, mais à seulement 0,5 pour cent sur les résidents canadiens. Le gouvernement fédéral, qui devrait en réalité laisser l’impôt foncier aux municipalités qui en dépendent presque exclusivement, prélève sa « taxe d’habitation sous-utilisée » sur les étrangers au taux de 1 pour cent par an.

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Ainsi, un résident de Vancouver pourrait payer 3,5 pour cent en taxe combinée de la Colombie-Britannique et de la ville. Pour une maison médiane de Vancouver, d’une valeur de 1,2 million de dollars, cela équivaudrait à 42 000 $. par an. Un navetteur étranger travaillant à temps partiel pour une entreprise de Vancouver pourrait payer jusqu’à 6 pour cent par an – trois à la ville, deux à la province et un au gouvernement fédéral – soit 72 000 $ à la valeur médiane de la maison.

Bien entendu, cette taxe s’ajoute aux taxes d’entretien, d’assurance, d’amortissement, de financement et municipales qui doivent encore être payées même lorsqu’une propriété est vacante. Pour un Vancouvérois vivant dans une maison individuelle de valeur médiane, cela pourrait représenter 99 600 $ par année. Ajoutez à cela les 3,5 pour cent de VPT provincial et municipal, et le coût grimpe à 141 600 $. Au taux VPT de 6 %, cela devient la somme vertigineuse de 171 600 $ – encore une fois : par an.

Qui, sensé, développerait l’immobilier résidentiel étant donné le temps qu’il faut pour rassembler des terrains, construire ou rénover des maisons et trouver des acheteurs ? Certains économistes ont soutenu – à tort – que les investisseurs détiennent des maisons vides sur des marchés chauds afin de pouvoir réaliser d’importantes plus-values ​​sur les propriétés retournées. Mais à Vancouver, la plus-value annuelle moyenne sur le logement au cours de la dernière décennie n’était que de 5,3 pour cent, soit environ la moitié des coûts de possession globaux par an.

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On disait autrefois que les maisons des gens étaient leurs châteaux. Il existe toutes sortes de motifs tout à fait raisonnables pour maintenir une propriété vacante. Faire correspondre les acheteurs et les vendeurs sur les marchés immobiliers prend du temps – certains devront peut-être déménager avant que la vente ne soit finalisée. De nombreuses personnes achètent des cottages comme résidences secondaires mais les utilisent moins de six mois par an. (Tous les chalets ne sont pas hivernisés !) Les propriétaires peuvent tomber malades pendant longtemps ou même, hélas, mourir. Les rénovations importantes prennent du temps, obligeant les familles à déménager pendant plus de six mois. Les personnes qui travaillent seulement à temps partiel dans une ville peuvent avoir besoin d’un endroit pour conserver leurs effets personnels. Les promoteurs peuvent détenir des terrains et construire des maisons pendant des années avant de finalement trouver des acheteurs. Les maisons se délabrent dans les zones peu demandées et sont abandonnées. Et ainsi de suite.

Si les taxes sur les logements vacants peuvent être coûteuses pour les contribuables, elles sont également coûteuses à collecter pour les gouvernements. Tous les résidents doivent déclarer que leur propriété est utilisée, même si 99 pour cent ne paieront pas la taxe. S’ils finissent par être audités, les propriétaires sont confrontés à de lourdes exigences de dépôt pour prouver que leur propriété a été utilisée de manière continue.

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Les taxes sur les logements vacants ont-elles eu un impact considérable sur les prix des loyers et des logements ? Je calcule qu’à Vancouver, les logements vacants ont diminué d’un montant presque imperceptible de 0,19 pour cent du parc locatif global après l’introduction de la taxe – même si la pandémie et la hausse des taux d’intérêt ont probablement également joué un rôle. En ce qui concerne l’abordabilité, la propriété vacante typique mise sur le marché est plus chère que la maison médiane. Et affecter les revenus du VPT au logement social est tout simplement une farce. L’argent est fongible. Les gouvernements peuvent déplacer les fonds existants pour le logement social vers d’autres priorités.

De nos jours, les politiciens du monde entier cherchent désespérément à améliorer l’accessibilité au logement. Ils peuvent imposer des taxes VPT avec les meilleures intentions du monde, mais si, comme cela semble probable, ces taxes découragent le développement résidentiel à long terme, leur effet sera exactement à l’opposé de celui souhaité par leurs partisans.

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