Jack M. Mintz : Le bricolage ne fera pas baisser les prix de l’immobilier — les hausses de taux d’intérêt

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Il ne fait aucun doute que le coût du logement est un enjeu majeur au Canada. Il évince les jeunes acheteurs et les immigrants qui cherchent à acheter une maison ou à louer pour la première fois. Elle entraîne également un important transfert de richesse des jeunes vers les personnes âgées, même si de nombreux jeunes Canadiens bénéficieront éventuellement des héritages reçus de leurs parents. Pourtant, il s’agit d’un actif de retraite essentiel détenu par les Canadiens, au même titre que les régimes de retraite et d’assurance-vie. En fin de compte, les politiques qui font baisser les prix des logements sont rarement populaires auprès des Canadiens qui ont aujourd’hui immobilisé 3,1 billions de dollars en actifs immobiliers.

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Le Canada a connu l’un des taux de croissance des prix des logements les plus rapides parmi les pays de l’OCDE depuis le début de ce siècle. De 2001 à 2021, les prix ici ont augmenté de plus de 375 %, contre 360 ​​% en Australie, 270 % au Royaume-Uni, 226 % aux États-Unis et 220 % dans 33 pays de l’OCDE. Contrairement aux États-Unis, au Royaume-Uni et à l’Irlande, le Canada n’a pas connu d’effondrement majeur des prix des logements après la crise financière de 2008.

C’est ce contexte qui a fait du logement une priorité clé dans le budget fédéral de la semaine dernière. Dix-sept initiatives — du bricolage au mieux — ont été lancées pour aider les Canadiens à faire face aux prix élevés des logements. Sept se concentraient sur l’offre (les deux postes les plus importants, dont 4,3 milliards de dollars sur sept ans pour le logement autochtone et 4 milliards de dollars sur cinq ans pour le Fonds d’accélération du logement). Les autres sont des politiques limitant la demande (comme la taxe sur les palmes et l’interdiction de la propriété étrangère pendant deux ans) ou stimulant la demande avec un soutien financier, en particulier pour les nouveaux acheteurs.

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En plus de ces politiques budgétaires, le gouvernement fédéral augmente les impôts des sociétés sur les institutions financières. Et qui pensez-vous va payer ces taxes? Les banques transféreront une bonne partie de l’impôt sur les emprunteurs par le biais de taux d’intérêt plus élevés qui affecteront les coûts hypothécaires, rendant le logement moins abordable. Cela affectera également les constructeurs de maisons qui construiront moins de maisons lorsque leurs coûts de financement augmenteront.

Même avec un objectif admirable de construire 100 000 logements en cinq ans grâce au nouveau fonds d’accélérateur, la nouvelle offre s’élève à une montagne de haricots. La construction ciblée sera submergée par 400 000 nouveaux immigrants chaque année à la recherche d’un logement, soit 20 fois le nombre de maisons qu’on espère construire. D’autres politiques auront un impact marginal sur les prix des logements. La taxe sur les palmes sur les ventes dans un délai d’un an sera facilement évitée en détenant une maison plus longtemps d’un mois. La plupart des non-résidents qui achètent une maison seront exonérés de manière appropriée s’ils prévoient de rester ou de travailler au Canada.

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L’inflation du logement est un problème épineux dans presque tous les pays. Les prix des logements augmentent naturellement lorsque les populations augmentent avec une quantité fixe de terres. Pour empêcher l’escalade des prix des logements, davantage de terrains doivent être mis à disposition pour l’expansion urbaine ou limités à des espaces de vie plus denses. Dans un marché libre sans restrictions de zonage, les deux se produiront. Certaines personnes préfèrent des logements plus denses pour être à proximité de leur travail ou profiter des commodités urbaines. D’autres s’éloignent vers les banlieues pour avoir plus d’espace.

Les marchés sont plus compliqués que ne le prévoient les gouvernements. Dans un papier vient de paraître la semaine dernière dans Pacific Economic Review, quatre chercheurs de l’Université de Lingnan ont examiné les politiques utilisées pour freiner la demande de logements à Hong Kong, concluant qu’elles entraînaient une hausse des prix des logements de départ. Le resserrement des hypothèques, que nous avons fait au Canada, a déplacé la demande de logements plus chers vers des logements moins chers. À l’instar de notre nouvelle taxe sur les palmes, les droits de timbre sur les reventes dans les trois ans ont encouragé les gens à conserver leur logement plus longtemps, aggravant les pénuries d’approvisionnement.

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Après que le prix moyen des maisons ait atteint plus d’un million de dollars, la Colombie-Britannique, heureuse sur le plan fiscal, a introduit diverses taxes foncières pour freiner la demande, sans grand succès. En 2016, une taxe de 15 % sur les acheteurs de maisons a été initialement appliquée pour freiner la demande étrangère. Cela a été suivi par une taxe sur les maisons vides prélevée par la ville de Vancouver en 2017 égale à 1 % de la valeur imposable. En 2018, la province a introduit une taxe annuelle sur la spéculation et l’inoccupation de 1 % de la valeur imposable si le propriétaire non résident ne payait pas d’impôt provincial sur le revenu (la moitié du taux s’applique aux résidents ou citoyens canadiens). Ces politiques n’ont pas réussi à faire baisser les prix des logements malgré un certain succès initial — le prix moyen à Vancouver est maintenant de 1,3 million de dollars.

La pandémie a encore bouleversé les marchés du logement. Avec le travail à domicile, de nombreux travailleurs ont décidé qu’ils préféreraient plus d’espace pour élever une famille puisqu’il n’est plus nécessaire de se rendre au travail tous les jours. Cela aplatit potentiellement les villes, créant plus de demande pour la vie en banlieue ou en milieu rural par rapport à l’installation dans les centres-villes. Calgary, par exemple, fournira 100 millions de dollars pour convertir les immeubles de bureaux vides du centre-ville en logements résidentiels, ce qui est souvent plus coûteux que les nouvelles constructions. De plus, toute incitation à vivre au centre-ville est compensée par la hausse de 3,6 % des impôts fonciers à Calgary. Si les gens veulent vivre ou travailler au centre-ville, ils le feront tant que les impôts fonciers ne deviendront pas un fardeau.

Au lieu de cela, le plus grand effet de levier sur les prix des logements repose sur des politiques que le gouvernement fédéral ne contrôle pas : les règlements de zonage provinciaux/municipaux et la politique monétaire indépendante de la Banque du Canada. L’augmentation des taux d’intérêt, comme mercredi, est bien plus puissante que ce que le budget fédéral offre par le biais de ses budgets de taxes et de dépenses.